別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-11 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　清訓   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区下目黒３丁目６０４番６外
｢下目黒３－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,500)
不整形
1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の事務所兼店
舗付共同住宅が多い
商業地域		 北東32m都道 水道、ガス、下水 目黒

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ都道 交通

施設		 目黒駅南西方

750m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、山手通り沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域の価格形成に特段の変
動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、不動産業者や不動産投資ファンド等の
投資家が中心である。目黒駅から徒歩圏にあるが、人通りは多くなく繁華性は普通程度である。一方、山手通り沿いで
高度利用が可能であることから、居住用賃貸等の投資目的を中心に需要は安定的に推移している。中心価格帯は、画地
規模により異なるが、土地で２億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地域に位置している。需要者は、収益獲得目的の投資家等が中心
であり、当該需要者は、市場性及び収益性を重視して取引意思を決定する傾向にある。よって、市場の実態を反映した
比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.4]		 [ 97.0]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口は微増傾向で、若年層の増加も
見られる。都心への接近性等、周辺環境は良
好であり、需要は底堅い。


山手通り沿いに中高層の店舗付共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域であり、目黒駅から徒歩圏
にあることから、地価は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -19.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
４
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,300)
b Ｒ５７１２
０
-17		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m都道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
地区計画等
(100,300)
c Ｒ６１１０
１
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20.1m都
道、南3.3m、
二方路
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d Ｒ５１１０
３
-14		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南23m都道、
北7m、二方路
準工
高度2種最高30m
(80,300)
e Ｒ５１１１
２
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
745,813  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
933,095 		 100
[  63.9]
1,460,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
1,420,000 
b (　           ) 
952,367  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,015,223 		 100
[  61.4]
1,653,458 
1,600,000 
c (　           ) 
932,881  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
1,024,226 		 100
[  66.6]
1,537,877 
1,490,000 
d (　           ) 
1,134,423  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,170,136 		 100
[  68.4]
1,710,725 
1,660,000 
e (　           ) 
1,333,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,493,286 		 100
[  98.0]
1,523,761 
1,480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



目黒 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,333,855 
9,725,530 
26,608,325 
18,632,700 
7,975,625 		 （　0.9385）
7,485,124 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    207,920,111 円　　　　（　  1,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 88.17 ＲＣ10 820.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   500 ％   500 ％   144 ㎡     15.0 m x    9.0 m  前面道路：都道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗（フロア貸し）、２階～１０階が専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.97 
46.5 
46.44 
5,500 
255,420 		 8.0  2,043,360 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.11 
93.4 
74.80 
3,850 
287,980 		 1.0  287,980 
1.0  287,980 

 3～ 5		 住宅
80.11 
93.4 
74.80 
3,900 
291,720 		 1.0  291,720 
1.0  291,720 

 6～ 8		 住宅
80.11 
93.4 
74.80 
3,950 
295,460 		 1.0  295,460 
1.0  295,460 

 9～10		 住宅
80.11 
93.4 
74.80 
4,000 
299,200 		 1.0  299,200 
1.0  299,200 

計
820.96 
87.7 
719.64 

2,903,340 		 4,691,280 
2,647,920 
⑨年額支払賃料      2,903,340 円　×　12ヶ月　＝　      34,840,080 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     719.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,295,352 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,135,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,842,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,012,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,691,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,647,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,276,628 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,333,855 円　　　　（　       252,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１３
　　　　-1		 3,989  
(   3,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,952 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,016 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-2		 4,112  
(   3,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
3,994 
c Ｒ６１２１３
　　　　-3		 4,299  
(   4,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
4,261 
目黒 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,854,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,275,230 円  　　　       36,855,432　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,626,500 円  　　　　    309,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,725,530 円　（　　　　　　        67,538 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 309,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　     820.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,632,700 円  
（　　　　　       129,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,333,855 円      
②総費用 9,725,530 円      
③純収益　①－② 26,608,325 円      
④建物等に帰属する純収益 18,632,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,975,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,485,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,980 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,920,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区下目黒三丁目６０４番６
 0132000041715-0000
2 　目黒区下目黒三丁目６０４番１３
 0132000041721-0000
3 　目黒区下目黒三丁目６０４番１６
 0132001163748-0000
4 　目黒区下目黒三丁目６０４番１７
 0132001163749-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-11 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　杣谷　考志   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区下目黒３丁目６０４番６外
｢下目黒３－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,500)
不整形
1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の事務所兼店
舗付共同住宅が多い
商業地域		 北東32m都道 水道、ガス、下水 目黒

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ都道 交通

施設		 目黒駅南西方

750m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いに中高層の事務所兼店舗付共同住宅等が多く建ち並ぶ商業地域である。大きな地域要因の変動はなく当
面は現状維持で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として目黒区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域のほか同程度の繁華性を有する商業地域である。
需要者は不動産事業者や不動産投資家が中心である。広幅員な幹線道路沿いのため繁華性は普通であるが、共同住宅用
地としての需要も見込まれることから需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯
については、取引される土地の規模はまちまちであるが、概ね㎡あたり８０～１４０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は山手通り沿いの商業地域で、繁華性の程度は普通であるが、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求め
られた。これは、需要者が実際の取引市場における価格を重視のうえ収益性を勘案した取引を行っているためと考えら
れる。したがって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.1]		 [ 97.0]
100		 1,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続的な景気回復により資本投資が持続して
いること等から商業地の地価は上昇傾向にあ
る。


中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地
域で地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
６
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(89,293)
b Ｒ５１１１
２
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c Ｒ５１１０
３
-14		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南23m都道、
北7m、二方路
準工
高度2種最高30m
(80,300)
d Ｒ５１１１
４
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,001,436  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,111,067 		 100
[  74.5]
1,491,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
1,450,000 
b (　           ) 
1,333,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,493,286 		 100
[  98.0]
1,523,761 
1,480,000 
c (　           ) 
1,134,423  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,170,136 		 100
[  68.4]
1,710,725 
1,660,000 
d (　           ) 
745,813  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
933,095 		 100
[  67.7]
1,378,279 
1,340,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



目黒 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,267,048 
9,329,451 
26,937,597 
19,356,300 
7,581,297 		 （　0.9385）
7,115,047 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    197,640,194 円　　　　（　  1,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 88.17 ＲＣ10 820.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   500 ％   500 ％   144 ㎡     15.0 m x    9.0 m  前面道路：都道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～１０階は戸当たり平均賃貸面積３７㎡の共同住宅（駐車場２台あり）を想定。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.97 
46.5 
46.44 
5,011 
232,711 		 6.0  1,396,266 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.11 
93.4 
74.80 
3,825 
286,110 		 1.0  286,110 
1.0  286,110 

 3～ 6		 住宅
80.11 
93.4 
74.80 
3,863 
288,952 		 1.0  288,952 
1.0  288,952 

 7～10		 住宅
80.11 
93.4 
74.80 
3,902 
291,870 		 1.0  291,870 
1.0  291,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
820.96 
87.7 
719.64 

2,842,109 		 4,005,664 
2,609,398 
⑨年額支払賃料      2,842,109 円　×　12ヶ月　＝　      34,105,308 円 
⑩a共益費（管理費）             230 円／㎡　×　     719.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,986,206 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,091,514 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,840,576 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,970,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,005,664 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,609,398 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,258,056 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,267,048 円　　　　（　       251,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１３
　　　　-1		 3,989  
(   3,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
4,075 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,825 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-2		 4,112  
(   3,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]
4,082 
c Ｒ６１２１８
　　　　-3		 3,100  
(   3,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]
3,711 
目黒 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,926,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,681,151 円  　　　       36,811,514　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,728,500 円  　　　　    321,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,329,451 円　（　　　　　　        64,788 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 321,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　     820.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,356,300 円  
（　　　　　       134,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,267,048 円      
②総費用 9,329,451 円      
③純収益　①－② 26,937,597 円      
④建物等に帰属する純収益 19,356,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,581,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,115,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,410 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,640,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区下目黒三丁目６０４番６
 0132000041715-0000
2 　目黒区下目黒三丁目６０４番１３
 0132000041721-0000
3 　目黒区下目黒三丁目６０４番１６
 0132001163748-0000
4 　目黒区下目黒三丁目６０４番１７
 0132001163749-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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40 　
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47 　
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49 　
50 　
備考