別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-10 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 237,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
｢自由が丘１－２４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3		 中小規模小売店舗、
飲食店等が建ち並ぶ
商業地域		 東8m都道 水道、ガス、下水 自由が丘

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ都道 交通

施設		 自由が丘駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 自由通り沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商住混在地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び周辺区内の駅前商業地域を中心とした地域である。需要者は、不動産業者や不動産投資ファ
ンド等の投資家が中心である。周辺で再開発が進む「自由が丘」駅徒歩圏であるが、商業系用途の利用は低層階に留ま
っている。一方で、利便性が良好であり相応の容積率を確保できる画地であることから、投資目的を中心に需要が堅調
である。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額２～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、駅前商業地域の規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断される。また、典型的
な需要者が考慮すると考えられる収益価格は、種々の想定要素が含まれているものの、これらを適切に行っており、収
益性を反映していることから、相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.5]		 [100.0]
100		 1,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に近い目黒区内の
土地需要は堅調である。


自由が丘駅徒歩圏に店舗兼共同住宅等が建ち
並ぶ商業地域である。駅周辺で進む再開発と
相俟って需要は堅調で、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
b Ｒ６１１０
６
-905		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地５５平米
(90,300)
c Ｒ６１１１
１
-16		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高17m
(90,200)
d Ｒ６１１１
８
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
北西4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e Ｒ５７１１
３
-6		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,553,622 		 100
[ 196.0]
1,813,072 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,810,000 
b (　           ) 
1,057,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,152,384 		 100
[  66.5]
1,732,908 
1,730,000 
c (　           ) 
842,179  		 100
[ 150.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
680,349 		 100
[  50.8]
1,339,270 
1,340,000 
d (　           ) 
553,846  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
633,484 		 100
[  50.8]
1,247,016 
1,250,000 
e (　           ) 
896,779  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
965,831 		 100
[  57.6]
1,676,790 
1,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,550,000 円／㎡]  



目黒 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,277,167 
7,166,826 
19,110,341 
11,095,200 
8,015,141 		 （　0.9585）
7,682,513 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    213,403,139 円　　　　（　  1,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 114.36 ＲＣ5 498.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   162 ㎡     14.0 m x   11.7 m  前面道路：都道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階がフロア貸し店舗、３階～５階がコンパクトタイプ（専有面積２５～４０㎡程度・１Ｋ程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.9 ％
の理由		 地域の標準的な店舗兼共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.81 
78.8 
70.00 
6,200 
434,000 		 10.0  4,340,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
106.58 
97.0 
103.43 
4,800 
496,464 		 8.0  3,971,712 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
104.98 
90.9 
95.46 
4,250 
405,705 		 1.0  405,705 
1.0  405,705 

 4～ 4		 住宅
104.98 
90.9 
95.46 
4,300 
410,478 		 1.0  410,478 
1.0  410,478 

 5～ 5		 住宅
93.64 
89.8 
84.12 
4,350 
365,922 		 1.0  365,922 
1.0  365,922 

計
498.99 
89.9 
448.47 

2,112,569 		 9,493,817 
1,182,105 
⑨年額支払賃料      2,112,569 円　×　12ヶ月　＝　      25,350,828 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     448.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,614,492 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,965,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,348,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,617,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,493,817 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,182,105 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         569,922 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,277,167 円　　　　（　       162,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０５
　　　　-4		 4,350  
(   4,170) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,579 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,433 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６１２０９
　　　　-10		 4,135  
(   3,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,135 
c Ｒ６１２１１
　　　　-9		 4,071  
(   3,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,616 
目黒 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,104,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,478,526 円  　　　       26,965,320　×　　　　  12.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      652,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,564,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,166,826 円　（　　　　　　        44,240 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 358,000 円／㎡　×　     498.99 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,095,200 円  
（　　　　　        68,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,277,167 円      
②総費用 7,166,826 円      
③純収益　①－② 19,110,341 円      
④建物等に帰属する純収益 11,095,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,015,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,682,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,403,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区自由が丘一丁目１４７番１０
 0132000050603-0000
2 　目黒区自由が丘一丁目１７３番２０
 0132000050653-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-10 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　島田　博文   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
｢自由が丘１－２４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3		 中小規模小売店舗、
飲食店等が建ち並ぶ
商業地域		 東8m都道 水道、ガス、下水 自由が丘

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ都道 交通

施設		 自由が丘駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 自由通り沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、
当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区内を中心に隣接区を含み、中層の店舗兼共同住宅等を中心とした近隣商業地域を含む圏域である
。主な需要者は収益用建物の建築を目的とする投資家、不動産業者等である。周辺で再開発事業が進捗する自由が丘駅
から徒歩圏内にあり、広域エリアからの顧客流動性も認められる。土地の取引価格は、単価で１２０万円／㎡～１７０
万円／㎡程度、規模にもよるが総額で１億～３億円程度が中心的価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、最寄り駅から徒歩圏内にある商業地の事例を中心に採用し、市場性を反映した実証的な価格であり、類似
地域において信頼性のある事例を採用している。収益価格は、中層店舗兼共同住宅地を想定して求めた収益性を反映し
た価格であり、需要者の行動原理を踏まえており、相応の説得力が認められる。本件は、市場性を反映した比準価格と
収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.1]		 [100.0]
100		 1,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意す
る必要はあるが、不動産市場はアフターコロ
ナに移行し、需要は堅調であり、地価は上昇
傾向にある。

自由が丘駅徒歩圏であり多様な用途が認めら
れ、供給は少ないものの、引き続き需要は底
堅く推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-905		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地５５平米
(90,300)
b Ｒ５７１２
０
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高40m
(100,400)
c Ｒ６１１０
２
-4		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西5.5m区道
、北西5.4m、
南東6.2m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(100,300)
d Ｒ６１１０
１
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m都道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,057,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,152,384 		 100
[  71.3]
1,616,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
1,901,469  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,072,601 		 100
[ 114.8]
1,805,402 
1,810,000 
c (　           ) 
2,073,952  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
2,093,932 		 100
[ 129.6]
1,615,688 
1,620,000 
d (　           ) 
1,696,931  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,808,928 		 100
[ 117.5]
1,539,513 
1,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



目黒 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,000,936 
6,558,839 
18,442,097 
10,431,900 
8,010,197 		 （　0.9585）
7,677,774 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    213,271,500 円　　　　（　  1,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 114.36 ＲＣ5 498.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   162 ㎡     14.0 m x   11.7 m  前面道路：都道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階店舗、３～５階専用面積約２６～３７㎡の共同住宅（１ＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  89.9 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.81 
78.8 
70.00 
5,811 
406,770 		 10.0  4,067,700 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
106.58 
97.0 
103.43 
4,358 
450,748 		 8.0  3,605,984 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
104.98 
90.9 
95.46 
4,151 
396,254 		 1.0  396,254 
1.0  396,254 

 4～ 4		 住宅
104.98 
90.9 
95.46 
4,151 
396,254 		 1.0  396,254 
1.0  396,254 

 5～ 5		 住宅
93.64 
89.8 
84.12 
4,193 
352,715 		 1.0  352,715 
1.0  352,715 

計
498.99 
89.9 
448.47 

2,002,741 		 8,818,907 
1,145,223 
⑨年額支払賃料      2,002,741 円　×　12ヶ月　＝　      24,032,892 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     448.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,614,492 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,647,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,282,369 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,365,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,818,907 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,780 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,145,223 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         552,141 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,000,936 円　　　　（　       154,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０９
　　　　-7		 4,177  
(   3,851) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,151 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６１２０９
　　　　-8		 4,649  
(   4,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,651 
c Ｒ６１２０９
　　　　-9		 4,101  
(   3,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
4,145 
目黒 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,038,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,052,039 円  　　　       25,647,384　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      652,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,558,839 円　（　　　　　　        40,487 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　     498.99 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,431,900 円  
（　　　　　        64,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,000,936 円      
②総費用 6,558,839 円      
③純収益　①－② 18,442,097 円      
④建物等に帰属する純収益 10,431,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,010,197 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,677,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,271,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区自由が丘一丁目１４７番１０
 0132000050603-0000
2 　目黒区自由が丘一丁目１７３番２０
 0132000050653-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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34 　
35 　
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37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考