別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-7 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　清訓   TEL.
鑑定評価額 452,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区青葉台１丁目１３００番１
｢青葉台１－２７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,500)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8F1B		 中高層の店舗付マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南西30m都道 水道、ガス、下水 中目黒

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 中目黒駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、山手通りの道路整備の進捗
に伴い、将来的には更なる活性化が期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城南エリアを中心とする、幹線道路沿いに高層の店舗付共同住宅、事務所等が建ち並ぶ、高度利用が可能
な商業地域である。需要者の中心は総額が嵩むことから、国内外の投資ファンドやマンション開発業者等が想定される
。山手通り沿いに位置し、高度利用も可能なことから、希少性が高く需要は底堅い。中心価格帯は需要者の属性や用途
、画地規模により異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層の店舗付共同住宅、事務所等が混在する高度利用が可能な商業地域に位置している。自社ビル等の
自己利用目的の取引も散見されるが、収益目的の取引が中心となるため、需要者は収益性を重視して取引意思を決定す
る傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,260,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[102.0]		 100
[192.9]		 [100.0]
100		 2,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口は微増傾向で、若年層の増加も
見られる。都心への接近性、商業繁華性等、
周辺環境は良好であり、需要は底堅い。


山手通り沿いに中高層の店舗付共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域であり、地価水準は堅調に
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
７
-28		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.3m区道、
中間画地
１中専

(82,208)
b Ｒ５７１２
０
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高40m
(100,400)
c Ｒ５１１１
２
-24		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m都道、
東6m、角地
１住居
高度2種最高30m
(69,280)
d Ｒ６１１０
１
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m都道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,300)
e Ｒ５１１１
８
-912		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,825,706  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,858,569 		 100
[  74.0]
2,511,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,510,000 
b (　           ) 
1,901,469  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,072,601 		 100
[  86.4]
2,398,844 
2,400,000 
c (　           ) 
1,870,305  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,003,384 		 100
[  77.4]
2,588,351 
2,590,000 
d (　           ) 
1,696,931  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,808,928 		 100
[  79.2]
2,284,000 
2,280,000 
e (　           ) 
2,129,566  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
1,785,559 		 100
[  81.0]
2,204,394 
2,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,450,000 円／㎡]  



目黒 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,784,849 
15,524,791 
42,260,058 
25,627,500 
16,632,558 		 （　0.9385）
15,609,656 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    433,601,556 円　　　　（　  2,250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 131.26 ＲＣ10 1,099.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   500 ％   500 ％   193 ㎡     16.6 m x   11.5 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、４階以上は平均専有面積約３２㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.24 
51.3 
62.70 
8,600 
539,220 		 10.0  5,392,200 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
129.26 
97.9 
126.56 
4,500 
569,520 		 6.0  3,417,120 
0.0  0 

 4～ 9		 住宅
107.24 
90.0 
96.50 
4,350 
419,775 		 1.0  419,775 
1.0  419,775 

10～  		 住宅
75.24 
85.7 
64.50 
4,450 
287,025 		 1.0  287,025 
1.0  287,025 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,099.44 
87.3 
959.32 

4,483,935 		 15,032,115 
2,805,675 
⑨年額支払賃料      4,483,935 円　×　12ヶ月　＝　      53,807,220 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     959.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,604,736 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,411,956 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,962,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,289,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,032,115 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         142,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,805,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,352,686 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,784,849 円　　　　（　       299,403 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１３
　　　　-9		 4,418  
(   4,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
4,562 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-10		 4,303  
(   4,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
4,448 
c Ｒ６１２１３
　　　　-5		 4,766  
(   4,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[112.0]		 100
[ 97.0]
4,431 
目黒 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,550,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,287,991 円  　　　       59,251,956　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,224,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,612,500 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,524,791 円　（　　　　　　        80,439 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   1,099.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,627,500 円  
（　　　　　       132,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,784,849 円      
②総費用 15,524,791 円      
③純収益　①－② 42,260,058 円      
④建物等に帰属する純収益 25,627,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,632,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,609,656 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       80,879 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    433,601,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区青葉台一丁目１３００番１
 0132000000403-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-7 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 452,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区青葉台１丁目１３００番１
｢青葉台１－２７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,500)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8F1B		 中高層の店舗付マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南西30m都道 水道、ガス、下水 中目黒

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 中目黒駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、山手通り沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。山手通りでは道路整備事業
が行われていることから、当該事業の進捗に伴い、街路条件等の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区及び隣接区のうち、高度利用が可能な商業地域一円と判定した。需要者の属性は、不動産賃貸業を
行う不動産業者や一般の事業法人、ＲＥＩＴや私募ファンド等の法人投資家が想定される。中目黒駅から徒歩圏内の商
業地域は繁華性が高く、投資適格性を有する物件の需要は底堅く推移している。物件の規模や、テナント構成により収
益性が異なることから、取引価格は一様ではなく、一部では希少性を反映した高額での取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、目黒区及び隣接区内において、繁華性が高く、高度利用が可能な商業地の事例を中心に選択し、
市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用して
理論的な価格を試算した。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視されることから、比準価格と
収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,260,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[102.0]		 100
[192.9]		 [100.0]
100		 2,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、物価高騰により先行き不透明感
があるものの、目黒区内の商業地の需要は、
利便性や低金利を背景に底堅く推移している
。

中目黒駅から徒歩圏の山手通りに面する商業
地域である。地域要因に特段の変動はない。



市場競争力の程度は標準的であり、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
２
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b Ｒ５７１２
０
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高40m
(100,400)
c ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
d Ｒ５１１０
１
-901		 渋谷区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.1m区道
、南西8m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,486)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,333,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,493,286 		 100
[  63.7]
2,344,248 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,340,000 
b (　           ) 
1,901,469  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,072,601 		 100
[  86.4]
2,398,844 
2,400,000 
c (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[ 126.0]
2,654,311 
2,650,000 
d (　           ) 
3,602,428  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,612,721 		 100
[ 133.6]
2,704,132 
2,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,480,000 円／㎡]  



目黒 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,997,988 
16,269,781 
43,728,207 
27,315,900 
16,412,307 		 （　0.9385）
15,402,950 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    427,859,722 円　　　　（　  2,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 131.26 ＲＣ10 1,099.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   500 ％   500 ％   193 ㎡     16.6 m x   11.5 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所、４階以上は専有面積２６㎡～３５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.24 
51.3 
62.70 
9,075 
569,003 		 10.0  5,690,030 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
129.26 
97.9 
126.56 
5,000 
632,800 		 6.0  3,796,800 
0.0  0 

 4～ 9		 住宅
107.24 
90.0 
96.50 
4,410 
425,565 		 1.0  425,565 
1.0  425,565 

10～10		 住宅
75.24 
85.7 
64.50 
4,460 
287,670 		 1.0  287,670 
1.0  287,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,099.44 
87.3 
959.32 

4,675,663 		 16,124,690 
2,841,060 
⑨年額支払賃料      4,675,663 円　×　12ヶ月　＝　      56,107,956 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     959.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,604,736 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,712,692 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,077,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,475,057 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,124,690 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         153,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,841,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,369,746 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,997,988 円　　　　（　       310,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０７
　　　　-32		 4,766  
(   4,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,863 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,410 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-9		 4,418  
(   4,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,508 
c Ｒ６１２１３
　　　　-10		 4,303  
(   4,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,436 
目黒 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,718,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,570,981 円  　　　       61,552,692　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,224,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,850,500 円  　　　　    453,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,269,781 円　（　　　　　　        84,299 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 453,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   1,099.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,315,900 円  
（　　　　　       141,533 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,997,988 円      
②総費用 16,269,781 円      
③純収益　①－② 43,728,207 円      
④建物等に帰属する純収益 27,315,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,412,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,402,950 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    427,859,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区青葉台一丁目１３００番１
 0132000000403-0000
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50 　
備考