別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-6 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区鷹番２丁目１８９番２
｢鷹番２－１９－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m


(100,372)

1:1.2		 店舗

ＲＣ3F1B		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北6.2m区道 水道、ガス、下水 学芸大学

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 学芸大学駅東方

70m		 法令

規制		 商業
(100,372)
防火 
高度地区最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 学芸大学駅に近い中小規模の店舗ビル、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は現状
のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,980,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区内の中小規模の小売店舗等を中心とする商業地域である。需要者は地縁性を有する商店経営者やチ
ェーン店を展開する企業、投資物件として取得する個人や機関投資家等多岐に渡る。供給不足により取引件数は少ない
ものの、高値取引も見受けられる。店舗の連たん性・繁華性は高く、収益力は優るため需要は底堅い。画地規模や収益
予測により総額は異なり総額での価格帯の把握は難しいが、市場の中心価格帯は１．５億円～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場で実際に成立した価格を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性を内包した
実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で、賃貸市場の現状を反映
した理論的価格で、典型的需要者の指標となる価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性の高い比
準価格と賃貸市場を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.4]		 [100.0]
100		 1,860,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開に伴い、目黒区
の人口は回復傾向から増加基調へと転じてい
る。不動産需要は引き続き堅調で上昇基調を
維持している。

学芸大学駅至近の店舗事務所ビルが集積する
商業地として熟成しており、需要は底堅い。
地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-905		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地５５平米
(90,300)
b Ｒ５１１１
８
-912		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c Ｒ５１１０
３
-7		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d Ｒ６１１０
７
-28		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.3m区道、
中間画地
１中専

(82,208)
e Ｒ６１１０
６
-17		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,258)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,057,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,152,384 		 100
[  67.6]
1,704,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,700,000 
b (　           ) 
2,129,566  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
1,785,559 		 100
[  90.5]
1,972,993 
1,970,000 
c (　           ) 
1,073,171  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,208,391 		 100
[  62.4]
1,936,524 
1,940,000 
d (　           ) 
1,825,706  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,858,569 		 100
[  92.2]
2,015,802 
2,020,000 
e (　           ) 
1,475,904  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,573,314 		 100
[  69.1]
2,276,865 
2,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,980,000 円／㎡]  



目黒 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,577,675 
7,934,000 
15,643,675 
8,953,500 
6,690,175 		 （　0.9562）
6,397,145 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    172,895,811 円　　　　（　  1,650,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 82.59 Ｓ5F1B 415.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高30m
 100 ％   400 ％   372 ％   105 ㎡      9.1 m x   11.7 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階を店舗、３階～５階を事務所と想定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.59 
84.4 
69.68 
4,190 
291,959 		 6.0  1,751,754 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
70.64 
94.1 
66.44 
7,200 
478,368 		 10.0  4,783,680 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.64 
94.1 
66.44 
5,190 
344,824 		 6.0  2,068,944 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
70.64 
94.1 
66.44 
3,990 
265,096 		 4.0  1,060,384 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
50.40 
91.7 
46.20 
3,990 
184,338 		 4.0  737,352 
0.0  0 

計
415.55 
91.8 
381.64 

1,829,681 		 11,462,498 
0 
⑨年額支払賃料      1,829,681 円　×　12ヶ月　＝　      21,956,172 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     381.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,747,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,703,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,235,199 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,468,781 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,462,498 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,894 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,577,675 円　　　　（　       224,549 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-20		 3,649  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,959 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,003 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,990 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-22		 3,651  
(   3,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
4,046 
c Ｒ６１２１２
　　　　-40		 4,185  
(   3,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 87.3]		 100
[125.0]
3,995 
目黒 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 846,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,347,900 円  　　　       24,703,980　×　　　　  17.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,259,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,198,500 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,934,000 円　（　　　　　　        75,562 円／㎡）　　（経費率　　  33.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     415.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,953,500 円  
（　　　　　        85,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,577,675 円      
②総費用 7,934,000 円      
③純収益　①－② 15,643,675 円      
④建物等に帰属する純収益 8,953,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,690,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,397,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,895,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,650,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区鷹番二丁目１８９番２
 0132000060342-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-6 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　正美   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区鷹番２丁目１８９番２
｢鷹番２－１９－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m


(100,372)

1:1.2		 店舗

ＲＣ3F1B		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北6.2m区道 水道、ガス、下水 学芸大学

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 学芸大学駅東方

70m		 法令

規制		 商業
(100,372)
防火 
高度地区最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 学芸大学駅に近い中小規模の店舗ビル、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。格別の変動要因はなく当分の間
は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区の商業地域。需要者の中心は、商店経営者やチェーン店を展開する企業、投資物
件として取得する個人や機関投資家等。当該地域は、駅前の商業地であることから繁華性が高い地域で底堅い需要があ
り価格は上昇傾向。商業地の土地の取引価格は、立地条件など個別性が強いことから中心価格帯を正確に把握すること
は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域における市場の取引の実態を基に求めた。収益価格は標準地が生み出す収益を基に求めた価格であ
る。需要者は、商店経営者やチェーン店を展開する企業、投資物件として取得する個人や機関投資家等。両手法の資料
の信頼性は同等と判断した。需要者は市場から求められた取引価格を重視し収益性も検討して意思決定を行なうと思料
するので比準価格を重視し収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.7]		 [100.0]
100		 1,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いている。しかし、
海外経済の減速等が与える影響に留意する必
要がある。


学芸大学駅至近の店舗事務所ビルが集積する
商業地。商業地として熟成しており、需要は
底堅い。地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
８
-3		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(95,229)
b Ｒ５７１０
４
-23		 目黒区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西5.7m区道、
南3.5m、角地
商業
高度地区最高30m
地区計画等
(100,342)
c Ｒ５７１２
０
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高40m
(100,400)
d Ｒ５１１１
８
-912		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,321,063  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,376,548 		 100
[  71.2]
1,933,354 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,930,000 
b (　    363,896) 
2,430,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
2,810,097 		 100
[ 132.2]
2,125,641 
2,130,000 
c (　           ) 
1,901,469  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,072,601 		 100
[ 110.8]
1,870,579 
1,870,000 
d (　           ) 
2,129,566  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
1,785,559 		 100
[  88.4]
2,019,863 
2,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,950,000 円／㎡]  



目黒 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,076,256 
7,469,673 
15,606,583 
8,826,500 
6,780,083 		 （　0.9562）
6,483,115 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    175,219,324 円　　　　（　  1,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 82.59 Ｓ5F1B 415.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高30m
 100 ％   400 ％   372 ％   105 ㎡      9.1 m x   11.7 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階を店舗、３階～５階を事務所と想定。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.59 
84.4 
69.68 
4,200 
292,656 		 6.0  1,755,936 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
70.64 
94.1 
66.44 
7,200 
478,368 		 10.0  4,783,680 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.64 
94.1 
66.44 
5,200 
345,488 		 6.0  2,072,928 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
70.64 
94.1 
66.44 
3,950 
262,438 		 4.0  1,049,752 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
50.40 
91.7 
46.20 
3,950 
182,490 		 4.0  729,960 
0.0  0 

計
415.55 
91.8 
381.64 

1,823,878 		 11,442,008 
0 
⑨年額支払賃料      1,823,878 円　×　12ヶ月　＝　      21,886,536 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　     381.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,289,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,176,376 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,208,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,967,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,442,008 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,076,256 円　　　　（　       219,774 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０４
　　　　-13		 3,343  
(   3,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,411 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,963 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６１２０４
　　　　-52		 3,793  
(   3,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,741 
c Ｒ６１２０４
　　　　-14		 5,328  
(   4,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,225 
目黒 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 834,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,916,573 円  　　　       24,176,376　×　　　　  16.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,259,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,181,500 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,469,673 円　（　　　　　　        71,140 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     415.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,826,500 円  
（　　　　　        84,062 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,076,256 円      
②総費用 7,469,673 円      
③純収益　①－② 15,606,583 円      
④建物等に帰属する純収益 8,826,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,780,083 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,483,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       61,744 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,219,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区鷹番二丁目１８９番２
 0132000060342-0000
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備考