別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-4 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康徳   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
｢祐天寺２－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西6.9m区道 水道、ガス、下水 祐天寺

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ区道 交通

施設		 祐天寺駅東方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前から南東に延びる商店街に中低層の小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、標準的使用に影
響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    827,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区内の東急各線沿線を主とする鉄道駅を中心に形成される近隣商業地域である。需要者の中心は、
自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等である。立地条件に優れる店舗用地への
潜在的な需要は旺盛と推察されるが、供給は限定されることから近隣での取引は顕在化しておらず中心価格帯は見出せ
ない。区内の近隣型商業地については、土地単価８０万～２００万円／㎡程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、主たる需要者は自用の個人事業者のほか収益性を
重視する投資家等が想定される。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格
であり、収益性が反映された収益価格も概ね均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    995,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    973,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口は横ばいも、取引件数は増加傾
向、取引利回りは低下傾向で推移しており、
取引価格は上昇傾向にある。


「祐天寺」駅を中心に形成される近隣商業地
域であり、地域要因に大きな変動はないが、
需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。


中間画地であり、市場における競争力に影響
を及ぼす個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％ +10.0 ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
８
-24		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,184)
b Ｒ６１１１
７
-11		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.2m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
特別用途地区
(90,300)
c Ｒ６１１１
６
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(89,293)
d Ｒ６１１０
６
-905		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地５５平米
(90,300)
e Ｒ５１１０
３
-14		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南23m都道、
北7m、二方路
準工
高度2種最高30m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,069,241  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,094,903 		 100
[  98.3]
1,113,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,110,000 
b (　           ) 
1,145,606  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.6]
900,242 		 100
[  80.8]
1,114,161 
1,110,000 
c (　           ) 
1,001,436  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,111,067 		 100
[  99.9]
1,112,179 
1,110,000 
d (　           ) 
1,057,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,152,384 		 100
[  97.0]
1,188,025 
1,190,000 
e (　           ) 
1,134,423  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,170,136 		 100
[ 101.7]
1,150,576 
1,150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



目黒 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,974,686 
3,112,949 
9,861,737 
5,451,120 
4,410,617 		 （　0.9585）
4,227,576 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    117,432,667 円　　　　（　    827,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.32 ＲＣ4 268.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   142 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は１Ｋタイプ平均専有面積３０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.02 
63.8 
45.31 
6,000 
271,860 		 10.0  2,718,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.77 
91.5 
60.18 
4,300 
258,774 		 1.0  258,774 
1.0  258,774 

 3～ 3		 住宅
65.77 
91.5 
60.18 
4,300 
258,774 		 1.0  258,774 
1.0  258,774 

 4～ 4		 住宅
65.77 
91.5 
60.18 
4,300 
258,774 		 1.0  258,774 
1.0  258,774 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
268.33 
84.2 
225.85 

1,048,182 		 3,494,922 
776,322 
⑨年額支払賃料      1,048,182 円　×　12ヶ月　＝　      12,578,184 円 
⑩a共益費（管理費）             240 円／㎡　×　     225.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　         650,448 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,228,632 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       661,432 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,567,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,494,922 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,202 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          776,322 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         374,284 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,974,686 円　　　　（　        91,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０２
　　　　-10		 4,126  
(   3,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,429 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０２
　　　　-9		 3,502  
(   3,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,043 
c Ｒ６１２０４
　　　　-11		 4,523  
(   4,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,525 
目黒 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 542,400 円  　　　　     90,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,362,549 円  　　　       13,228,632　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      768,400 円  　　　　     90,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,400 円  　　　　     90,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,400 円  　　　　     90,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,112,949 円　（　　　　　　        21,922 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 327,000 円／㎡　×　     268.33 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,451,120 円  
（　　　　　        38,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,974,686 円      
②総費用 3,112,949 円      
③純収益　①－② 9,861,737 円      
④建物等に帰属する純収益 5,451,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,410,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,227,576 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,432,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     827,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区祐天寺二丁目１１３８番１７
 0132000141246-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-4 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　正美   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
｢祐天寺２－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西6.9m区道 水道、ガス、下水 祐天寺

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．９ｍ区道 交通

施設		 祐天寺駅東方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    845,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区の東急線沿線の沿いの近隣商業地域。需要者の中心は、個人事業者・不動産事業
法人等。個人は店舗併用住宅地、不動産事業法人等は店舗付共同住宅地として利用されるのが一般的と思料する。当該
地域は、底堅い需要があり価格は上昇傾向。商業地の土地の取引価格は、立地条件など個別性が強いことから中心価格
帯を正確に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域等における市場の取引の実態を基に求めた。収益価格は標準地が生み出す収益を基に求めた価格で
ある。当該地域は、駅に近い近隣商業地域であり、主な需要者は、個人事業者・不動産事業法人で収益性と共に市場の
取引価格を検討して意思決定を行なうものと思料する。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格と
収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    995,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,020,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いている。しかし、
海外経済の減速等が与える影響に留意する必
要がある。


小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業
地域。地域要因に特段の変動はない。需要は
堅調で価格は上昇基調。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％ +4.9 ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
５
-17		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m区道、
中間画地
近商
高度2種最高20m
(90,300)
b Ｒ６１１０
１
-12		 目黒区

 底地


   
（　          ） 		 台形 北5.3m区道、
東2.4m、
準角地
近商
高度2種最高17m
(100,200)
c Ｒ６１１０
２
-4		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西5.5m区道
、北西5.4m、
南東6.2m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(100,300)
d Ｒ５１１０
３
-7		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
925,184  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,020,450 		 100
[  98.0]
1,041,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,040,000 
b (　    209,901) 
699,670  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
812,172 		 100
[  73.7]
1,101,997 
1,100,000 
c (　           ) 
2,073,952  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
2,093,932 		 100
[ 143.6]
1,458,170 
1,460,000 
d (　           ) 
1,073,171  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,208,391 		 100
[  97.0]
1,245,764 
1,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



目黒 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,785,742 
3,025,887 
9,759,855 
5,252,130 
4,507,725 		 （　0.9585）
4,320,654 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    120,018,167 円　　　　（　    845,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.32 ＲＣ4 268.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   142 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し。住宅は１ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.02 
63.8 
45.31 
6,000 
271,860 		 10.0  2,718,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.77 
91.5 
60.18 
4,100 
246,738 		 1.0  246,738 
1.0  246,738 

 3～ 3		 住宅
65.77 
91.5 
60.18 
4,200 
252,756 		 1.0  252,756 
1.0  252,756 

 4～ 4		 住宅
65.77 
91.5 
60.18 
4,300 
258,774 		 1.0  258,774 
1.0  258,774 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
268.33 
84.2 
225.85 

1,030,128 		 3,476,868 
758,268 
⑨年額支払賃料      1,030,128 円　×　12ヶ月　＝　      12,361,536 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     225.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　         677,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,039,086 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       651,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,387,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,476,868 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,030 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          758,268 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         365,580 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,785,742 円　　　　（　        90,040 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０４
　　　　-10		 4,260  
(   4,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
3,838 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０４
　　　　-11		 4,523  
(   4,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,615 
c Ｒ６１２０４
　　　　-12		 6,461  
(   6,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,461 
目黒 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 522,600 円  　　　　     87,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,329,987 円  　　　       13,039,086　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      740,300 円  　　　　     87,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,025,887 円　（　　　　　　        21,309 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     268.33 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,252,130 円  
（　　　　　        36,987 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,785,742 円      
②総費用 3,025,887 円      
③純収益　①－② 9,759,855 円      
④建物等に帰属する純収益 5,252,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,507,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,320,654 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,018,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     845,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区祐天寺二丁目１１３８番１７
 0132000141246-0000
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備考