別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -31 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　島田　博文   TEL.
鑑定評価額 310,000,000 円  １㎡当たりの価格 824,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区目黒本町２丁目９番９
｢目黒本町２－１５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(70,200)
台形
1:1		 共同住宅兼事務所

Ｓ3		 共同住宅を中心に作
業所等もみられる住
宅地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 学芸大学

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 学芸大学駅南東方

960m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅、一般住宅、作業所等が混在する住宅地域であるが、作業所等は減少傾向にあり、将来的には住宅
用途を中心とした地域に純化していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    856,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    748,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区中央部の東急東横線や同目黒線沿線に位置し、中層共同住宅、一般住宅、作業所等が混在する住
宅地域の存する圏域である。主な需要者は、収益用建物の建築を目的とする投資家、不動産業者等が想定される。土地
の取引価格は、単価で７５万円／㎡～９５万円／㎡程度、規模にもよるが総額で２億円～４億円程度が中心的価格帯と
なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、目黒区中央部における住宅地の事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格であり、類似地域において
信頼性のある事例を採用している。収益価格は、中層共同住宅を想定して求めた収益性を反映した価格であり、需要者
の行動原理を踏まえており、相応の説得力が認められる。本件は、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[109.5]		 [100.0]
100		 824,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口及び世帯数はアフターコロナに
移行してから微増しており、住宅地の需要は
底堅く安定的に推移している。


東急東横線沿線の共同住宅を中心に一部作業
所等も見られる住宅地域にあり、需要は底堅
く、地価は上昇傾向にある。


市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
９
-5		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東14m区道、
西6m、二方路
準工
高度3種最高20m
特別用途地区
(80,300)
b Ｒ６１１０
９
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南3.4m私道、
中間画地
近商
高度2種最高20m
(90,240)
c Ｒ６１１１
９
-13		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.2m区道、
東2.5m、
二方路
１中専

(70,177)
d Ｒ６１１０
１
-9		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.7m区道、
北3.5m、角地
１住居
高度2種最高17m
(80,188)
e Ｒ６１１１
２
-5		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.6m区道
、北4.4m、
二方路
１住居
高度2種最高17m
最低敷地６０㎡
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,165,454  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
1,153,484 		 100
[ 129.8]
888,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
889,000 
b (　           ) 
972,780  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,063,038 		 100
[ 124.1]
856,598 
857,000 
c (　           ) 
1,125,533  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.2]
1,003,487 		 100
[ 115.4]
869,573 
870,000 
d (　           ) 
834,801  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
846,039 		 100
[ 108.8]
777,609 
778,000 
e (　           ) 
1,191,831  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 136.5]
930,763 		 100
[ 104.0]
894,964 
895,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +27.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    856,000 円／㎡]  



目黒 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,350,389 
8,030,975 
25,319,414 
14,763,000 
10,556,414 		 （　0.9585）
10,118,323 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    281,064,528 円　　　　（　    748,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.38 ＲＣ5 825.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高17m
 70 ％   200 ％   200 ％   376 ㎡     19.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積５０㎡程度（１ＤＫタイプ１戸、２ＬＤＫタイプ１４戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
181.54 
71.9 
130.60 
3,404 
444,562 		 1.0  444,562 
1.0  444,562 

 2～ 2		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,576 
546,198 		 1.0  546,198 
1.0  546,198 

 3～ 3		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,600 
549,864 		 1.0  549,864 
1.0  549,864 

 4～ 4		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,654 
558,112 		 1.0  558,112 
1.0  558,112 

 5～ 5		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,690 
563,611 		 1.0  563,611 
1.0  563,611 

計
825.62 
89.8 
741.56 

2,662,347 		 2,662,347 
2,662,347 
⑨年額支払賃料      2,662,347 円　×　12ヶ月　＝　      31,948,164 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     741.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,779,744 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,727,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,686,395 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,041,513 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,662,347 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,662,347 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,283,584 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,350,389 円　　　　（　        88,698 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０９
　　　　-4		 4,278  
(   4,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[109.0]
3,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,576 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０９
　　　　-5		 3,849  
(   3,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
3,776 
c Ｒ６１２０９
　　　　-6		 4,157  
(   3,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[107.0]
3,772 
目黒 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,295,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,473,975 円  　　　       33,727,908　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      542,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,201,500 円  　　　　    259,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,030,975 円　（　　　　　　        21,359 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 259,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     825.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,763,000 円  
（　　　　　        39,263 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,350,389 円      
②総費用 8,030,975 円      
③純収益　①－② 25,319,414 円      
④建物等に帰属する純収益 14,763,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,556,414 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,118,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,910 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    281,064,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     748,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区目黒本町二丁目９番９
 0132000121260-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -31 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　筒井　知子   TEL.
鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 815,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区目黒本町２丁目９番９
｢目黒本町２－１５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(70,200)
台形
1:1		 共同住宅兼事務所

Ｓ3		 共同住宅を中心に作
業所等もみられる住
宅地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 学芸大学

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 学芸大学駅南東方

960m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅、戸建住宅並びに作業所等も混在する住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状
のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    858,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の東急東横線及び東急目黒線沿線に位置する共同住宅及び戸建住宅、作業所等が混
在する地域である。需要者の中心は、小規模画地は自用の住宅を求めるエンドユーザー、中規模以上の画地は開発業者
、投資家等である。都心部へのアクセスに優る用途の多様性を有する地域であり、需要は底堅く推移している。中心価
格帯は規模等の個別性によるところが大きいが、概ね坪２３０万円～３３０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格であ
る。また、近隣地域は共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地域であり、需要者は開発業者のほか収益性を重視し
て取引意思を決定する投資家等が想定され、収益性が反映された収益価格も比較的均衡して求められた。よって、比準
価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[110.6]		 [100.0]
100		 816,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び金融政策の動向に留意する必要
はあるが、都心の優良物件に対する需要は強
含みであり、地価は上昇傾向が継続している
。

共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地
域であり、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
９
-5		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東14m区道、
西6m、二方路
準工
高度3種最高20m
特別用途地区
(80,300)
b Ｒ６１１１
６
-28		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.1m区道、
西2.9m、
二方路
１住居
高度2種最高17m
(70,200)
c Ｒ５７１０
７
-5		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西2.9m区道
、中間画地
準工
高度2種最高17m
(70,200)
d Ｒ５７１１
９
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.7m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,165,454  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
1,153,484 		 100
[ 129.8]
888,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
889,000 
b (　           ) 
971,289  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
969,385 		 100
[  97.9]
990,179 
990,000 
c (　           ) 
729,529  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
768,811 		 100
[  90.9]
845,777 
846,000 
d (　           ) 
667,673  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
704,692 		 100
[  82.9]
850,051 
850,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    858,000 円／㎡]  



目黒 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,044,385 
8,511,177 
25,533,208 
15,504,000 
10,029,208 		 （　0.9585）
9,612,996 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    267,027,667 円　　　　（　    710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.38 ＲＣ5 825.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高17m
 70 ％   200 ％   200 ％   376 ㎡     19.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ１戸、２ＬＤＫタイプ１４戸、平均専有面積約５０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
181.54 
71.9 
130.60 
3,500 
457,100 		 1.0  457,100 
1.0  457,100 

 2～ 2		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,690 
563,611 		 1.0  563,611 
1.0  563,611 

 3～ 3		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,700 
565,138 		 1.0  565,138 
1.0  565,138 

 4～ 4		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,710 
566,665 		 1.0  566,665 
1.0  566,665 

 5～ 5		 住宅
161.02 
94.9 
152.74 
3,720 
568,193 		 1.0  568,193 
1.0  568,193 

計
825.62 
89.8 
741.56 

2,720,707 		 2,720,707 
2,720,707 
⑨年額支払賃料      2,720,707 円　×　12ヶ月　＝　      32,648,484 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     741.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,779,744 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,428,228 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,721,411 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,706,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,720,707 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,720,707 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,311,721 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,044,385 円　　　　（　        90,544 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１４
　　　　-14		 3,272  
(   3,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,849 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,690 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１４
　　　　-13		 3,849  
(   3,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,888 
c Ｒ６１２１１
　　　　-1		 4,213  
(   4,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,213 
目黒 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,360,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,752,677 円  　　　       34,428,228　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      542,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,312,000 円  　　　　    272,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,511,177 円　（　　　　　　        22,636 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 272,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     825.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,504,000 円  
（　　　　　        41,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,044,385 円      
②総費用 8,511,177 円      
③純収益　①－② 25,533,208 円      
④建物等に帰属する純収益 15,504,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,029,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,612,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    267,027,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区目黒本町二丁目９番９
 0132000121260-0000
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備考