別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -30 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 856,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区下目黒２丁目２２０番１外
｢下目黒２－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,300)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅、共同住宅
、小売店舗等の混在
する地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 目黒

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 目黒駅南西方

740m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅、共同住宅、店舗、事業所等が混在するが、目黒駅からは徒歩圏にあり、纏まった規模の
画地については、マンション等への建替、転用等が進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    898,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区を中心に隣接する品川区等を含む住商混在地域である。目黒駅徒歩圏という利便性に着目して、従
来の事業所等からマンション中心に住居系への転用が見られる。主たる需要者は賃貸経営を目的とする不動産業者や個
人・機関投資家である。土地価格は規模、道路付き等により幅があり一概には言えないが、用途の多様性もあり、都心
へのアクセス・生活利便性が良好であることから土地価格は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、共同住宅、小売店舗等が建ち並ぶ混在地域である。市場参加者は、市場性のほか収益性も考慮し
て取引の意思決定を行う。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、近隣地域及びその周辺地域に適切な取
引事例が少なく、やや画地規模等の異なる事例を広域的に採用せざるを得なかった面もある。よって、本件では、比準
価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 852,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    803,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の土地取引価格は強い需要に支えられ
堅調に推移している。取引件数は、コロナ禍
後は堅調に推移してきたが、直近は一服感が
出ている。

一般住宅、共同住宅、店舗、事業所等の混在
する地域である。周辺環境に大きな変化はな
く、地域要因に特別の変動は見受けられない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-20		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.9m区道
、中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ５７１１
２
-24		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.4m私道
、南東3.4m、
二方路
１中専
高度1種最高17m
(70,160)
c Ｒ５７１０
７
-28		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m区道、
南東3.8m、
角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
d Ｒ６１１１
４
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e Ｒ６１１０
１
-903		 目黒区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
南4m、角地
商業
高度地区最高50m
(82,208)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,284,703  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,279,762 		 100
[ 137.7]
929,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
929,000 
b (　           ) 
761,997  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
765,588 		 100
[  85.6]
894,379 
894,000 
c (　           ) 
1,216,356  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,244,698 		 100
[ 143.2]
869,203 
869,000 
d (　           ) 
1,342,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,377,404 		 100
[ 138.1]
997,396 
997,000 
e (　           ) 
955,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
964,361 		 100
[ 107.1]
900,430 
900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    898,000 円／㎡]  



目黒 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,250,723 
5,929,822 
18,320,901 
11,115,000 
7,205,901 		 （　0.9585）
6,906,856 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    191,857,111 円　　　　（　    695,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 164.64 ＲＣ4 585.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   300 ％   276 ㎡     12.5 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積が３０～５０㎡程度のコンパクトもしくはファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 中層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
159.19 
78.7 
125.29 
3,650 
457,309 		 1.0  457,309 
1.0  457,309 

 2～ 2		 住宅
157.76 
92.1 
145.37 
3,800 
552,406 		 1.0  552,406 
1.0  552,406 

 3～ 3		 住宅
157.76 
92.1 
145.37 
3,800 
552,406 		 1.0  552,406 
1.0  552,406 

 4～ 4		 住宅
110.72 
88.8 
98.33 
3,850 
378,571 		 1.0  378,571 
1.0  378,571 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
585.43 
87.9 
514.36 

1,940,692 		 1,940,692 
1,940,692 
⑨年額支払賃料      1,940,692 円　×　12ヶ月　＝　      23,288,304 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     514.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,234,464 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似ビルの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,522,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,226,138 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,296,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,940,692 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,940,692 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         935,656 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,250,723 円　　　　（　        87,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-7		 3,676  
(   3,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,713 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-8		 3,891  
(   3,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,777 
c Ｒ６１２１６
　　　　-9		 4,341  
(   4,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,255 
目黒 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 975,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,501,322 円  　　　       24,522,768　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      406,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,657,500 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,929,822 円　（　　　　　　        21,485 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 323,000 円／㎡　×　     585.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,115,000 円  
（　　　　　        40,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,250,723 円      
②総費用 5,929,822 円      
③純収益　①－② 18,320,901 円      
④建物等に帰属する純収益 11,115,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,205,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,906,856 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,025 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    191,857,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     695,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区下目黒二丁目２２０番１
 0132000040842-0000
2 　目黒区下目黒二丁目２２０番６
 0132000040847-0000
3 　目黒区下目黒二丁目２２０番７
 0132000040848-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -30 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 861,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区下目黒２丁目２２０番１外
｢下目黒２－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,300)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅、共同住宅
、小売店舗等の混在
する地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 目黒

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 目黒駅　南西方

740m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 用途地域は準工業地域に指定されているものの、事業所や作業所等による利用は年々減少している。中層マンシ
ョン等の住宅系用途による利用が中心となっており、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    904,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    729,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、目黒区東部を中心に隣接区をも含む混在地域である。下目黒２丁目地区は、かつては中小の事業
所や工場が多い地区であったが、近年はＪＲ「目黒」駅から徒歩圏の生活利便性の高い立地条件が評価されて住宅用途
による利用が増えており、需要者層も事業所利用目的の個人事業主や法人から不動産業者や投資家等に移行している。
なお、中心となる土地価格帯は、画地規模や需要者層により異なるため一律には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域においては、立地条件及び生活利便性の高さから今後も共同住宅利用が増加することが予想さ
れる。しかしながら、対象標準地においては、日影規制の影響等から容積率を十分に消化できないため、収益価格は低
位に試算された。よって、本件では住宅需要を反映した比準価格を標準に、対象標準地の収益性を反映した収益価格を
比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 852,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    803,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響により個人消費が伸び悩んでお
り、コロナ禍からの景気回復が足踏み状態と
なっている。


住宅系用途を中心に店舗や事業所も見られる
目黒川沿いの混在地域であり、地域要因に特
段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１０
７
-28		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m区道、
南東3.8m、
角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
b Ｒ６１１０
９
-5		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東14m区道、
西6m、二方路
準工
高度3種最高20m
特別用途地区
(80,300)
c Ｒ５７１０
７
-5		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西2.9m区道
、中間画地
準工
高度2種最高17m
(70,200)
d Ｒ６１１０
１
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20.1m都
道、南3.3m、
二方路
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,216,356  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,244,698 		 100
[ 143.2]
869,203 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
869,000 
b (　           ) 
1,165,454  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
1,153,484 		 100
[ 123.4]
934,752 
935,000 
c (　           ) 
729,529  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
768,811 		 100
[  84.8]
906,617 
907,000 
d (　           ) 
932,881  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
1,024,226 		 100
[ 113.2]
904,793 
905,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    904,000 円／㎡]  



目黒 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,670,461 
5,997,972 
18,672,489 
11,115,000 
7,557,489 		 （　0.9585）
7,243,853 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    201,218,139 円　　　　（　    729,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 164.64 ＲＣ4 585.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   300 ％   276 ㎡     12.5 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０㎡～５０㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
159.19 
78.7 
125.29 
3,800 
476,102 		 1.0  476,102 
1.0  476,102 

 2～ 2		 住宅
157.76 
92.1 
145.37 
3,850 
559,675 		 1.0  559,675 
1.0  559,675 

 3～ 3		 住宅
157.76 
92.1 
145.37 
3,850 
559,675 		 1.0  559,675 
1.0  559,675 

 4～ 4		 住宅
110.72 
88.8 
98.33 
3,870 
380,537 		 1.0  380,537 
1.0  380,537 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
585.43 
87.9 
514.36 

1,975,989 		 1,975,989 
1,975,989 
⑨年額支払賃料      1,975,989 円　×　12ヶ月　＝　      23,711,868 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     514.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,234,464 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,946,332 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,247,317 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,699,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,975,989 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,975,989 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         952,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,670,461 円　　　　（　        89,386 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１８
　　　　-6		 4,031  
(   3,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]
4,376 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,016 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-1		 3,989  
(   3,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,989 
c Ｒ６１２０２
　　　　-8		 5,346  
(   5,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 100
[105.0]
4,173 
目黒 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 975,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,569,472 円  　　　       24,946,332　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      406,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,657,500 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,997,972 円　（　　　　　　        21,732 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 323,000 円／㎡　×　     585.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,115,000 円  
（　　　　　        40,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,670,461 円      
②総費用 5,997,972 円      
③純収益　①－② 18,672,489 円      
④建物等に帰属する純収益 11,115,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,557,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,243,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,246 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,218,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     729,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区下目黒二丁目２２０番１
 0132000040842-0000
2 　目黒区下目黒二丁目２２０番６
 0132000040847-0000
3 　目黒区下目黒二丁目２２０番７
 0132000040848-0000
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備考