別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -27 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　清訓   TEL.
鑑定評価額 233,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区青葉台３丁目３１４番３
｢青葉台３－１３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,288)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅、事務所、
店舗等が混在する住
宅地域		 北西7.2m区道 水道、ガス、下水 池尻大橋

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 池尻大橋駅　北東方

760m		 法令

規制		 １住居
(70,288)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗、事務所、共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、
当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    886,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区を中心とする東急沿線等の各駅から徒歩圏内の共同住宅、店舗、事務所等が混在する住宅地域であ
る。需要者は、自己利用目的のほか収益獲得目的の投資家や不動産業者等の参入も認められる。良好な住環境を維持し
ながらも、中目黒駅にも比較的近いため店舗や事務所利用等、用途の多様性も認められるため、底堅い人気がある。中
心価格帯は用途や画地規模により異なるが、土地で２億円～３億円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、共同住宅、店舗、事務所等が混在する住宅地域に位置している。収益目的の取引も見受けられるため、
共同住宅を想定し土地残用法による収益価格を試算したが、快適性や利便性を重視する自用目的の取引が多い地域であ
り、取引市場の動向が重視されることから、比準価格に比して低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 72.4]		 [100.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口は微増傾向で、若年層の増加も
見られる。都心への接近性、居住環境は良好
であり、需要は底堅い。


共同住宅、店舗、事務所等が混在す用途の多
様性を有する住宅地域として、地域要因に大
きな変動は無く、地価水準は堅調に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
８
-23		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
中間画地
２中専
高度3種最高20m
(70,160)
b Ｒ６１１０
２
-3		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東7.2m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ６１１０
７
-24		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d Ｒ６１１１
０
-20		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
e Ｒ６１１１
４
-906		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,027,635  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,082,969 		 100
[  81.4]
1,330,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,330,000 
b (　           ) 
1,017,200  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,094,009 		 100
[  81.2]
1,347,302 
1,350,000 
c (　           ) 
1,249,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
990,021 		 100
[  75.1]
1,318,270 
1,320,000 
d (　           ) 
935,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
994,149 		 100
[  76.3]
1,302,948 
1,300,000 
e (　           ) 
1,183,821  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,328,372 		 100
[  91.8]
1,447,028 
1,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



目黒 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,373,401 
4,319,040 
14,054,361 
7,866,000 
6,188,361 		 （　0.9585）
5,931,544 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    164,765,111 円　　　　（　    886,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.24 ＲＣ4 414.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   288 ％   186 ㎡      9.4 m x   20.7 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３５㎡程度（１Ｋ）を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
103.89 
32.4 
33.64 
4,550 
153,062 		 1.0  153,062 
1.0  153,062 

 2～ 2		 住宅
103.39 
92.3 
95.39 
4,600 
438,794 		 1.0  438,794 
1.0  438,794 

 3～ 3		 住宅
103.39 
92.3 
95.39 
4,650 
443,564 		 1.0  443,564 
1.0  443,564 

 4～ 4		 住宅
103.39 
92.3 
95.39 
4,700 
448,333 		 1.0  448,333 
1.0  448,333 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
414.06 
77.2 
319.81 

1,483,753 		 1,483,753 
1,483,753 
⑨年額支払賃料      1,483,753 円　×　12ヶ月　＝　      17,805,036 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     319.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　         767,544 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,572,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       928,629 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,643,951 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,483,753 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,096 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,483,753 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         715,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,373,401 円　　　　（　        98,782 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１３
　　　　-5		 4,766  
(   4,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,863 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,798 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-8		 4,965  
(   4,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[104.0]
4,776 
c Ｒ６１２１３
　　　　-24		 4,514  
(   4,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
4,563 
目黒 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 690,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,801,540 円  　　　       18,572,580　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      378,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,173,000 円  　　　　    138,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,319,040 円　（　　　　　　        23,221 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 323,000 円／㎡　×　     414.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,866,000 円  
（　　　　　        42,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,373,401 円      
②総費用 4,319,040 円      
③純収益　①－② 14,054,361 円      
④建物等に帰属する純収益 7,866,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,188,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,931,544 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    164,765,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     886,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区青葉台三丁目３１４番３
 0132000000956-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -27 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区青葉台３丁目３１４番３
｢青葉台３－１３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,288)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅、事務所、
店舗等が混在する住
宅地域		 北西7.2m区道 水道、ガス、下水 池尻大橋

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 池尻大橋駅北東方

760m		 法令

規制		 １住居
(70,288)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    882,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区及び隣接区の渋谷区南西部の住宅地域である。当該地域は良好な住環境を維持しつつ、用途の多様
性を有し店舗・事務所利用等も認められ、都心への接近性も優れることから需要は底堅い。需要者の中心は、投資目的
も視野に入れた自己利用を前提とする個人や収益獲得を目的とする不動産業者等である。土地価格は規模、用途等によ
り異なるが、標準的画地規模で概ね２億円～３．５億円程度ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場で実際に成立した価格を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性をも内包し
た実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で、投資目的需要である
賃貸市場の現状を反映した理論的価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、収益性をも内包した実証性の
高い比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 73.2]		 [100.0]
100		 1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開に伴い、目黒区
の人口は回復傾向から増加基調へと転じてい
る。不動産需要は引き続き堅調で上昇基調を
維持している。

共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地
域で、用途の多様性を有し需要は底堅い。地
域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
９
-2		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,172)
b Ｒ６１１０
６
-18		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南2m区道、
中間画地
２中専
高度3種最高20m
(70,160)
c Ｒ５１１１
８
-23		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
中間画地
２中専
高度3種最高20m
(70,160)
d Ｒ６１１１
８
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,114,488  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,140,457 		 100
[  93.9]
1,214,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
1,077,896  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
1,153,616 		 100
[  76.7]
1,504,063 
1,500,000 
c (　           ) 
1,027,635  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,082,969 		 100
[  89.0]
1,216,819 
1,220,000 
d (　           ) 
1,347,430  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,368,566 		 100
[  98.4]
1,390,819 
1,390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



目黒 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,285,986 
4,488,780 
13,797,206 
7,638,000 
6,159,206 		 （　0.9585）
5,903,599 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    163,988,861 円　　　　（　    882,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.24 ＲＣ4 414.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   288 ％   186 ㎡      9.4 m x   20.7 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ、平均専有面積３５㎡程度を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
103.89 
32.4 
33.64 
4,530 
152,389 		 1.0  152,389 
1.0  152,389 

 2～ 2		 住宅
103.39 
92.3 
95.39 
4,580 
436,886 		 1.0  436,886 
1.0  436,886 

 3～ 3		 住宅
103.39 
92.3 
95.39 
4,630 
441,656 		 1.0  441,656 
1.0  441,656 

 4～ 4		 住宅
103.39 
92.3 
95.39 
4,670 
445,471 		 1.0  445,471 
1.0  445,471 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
414.06 
77.2 
319.81 

1,476,402 		 1,476,402 
1,476,402 
⑨年額支払賃料      1,476,402 円　×　12ヶ月　＝　      17,716,824 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     319.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　         767,544 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,484,368 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       924,218 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,560,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,476,402 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,026 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,476,402 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         711,810 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,285,986 円　　　　（　        98,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-17		 4,586  
(   4,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]
5,033 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,778 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-18		 3,621  
(   3,618) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.3]		 100
[100.0]
4,576 
c Ｒ６１２０６
　　　　-24		 3,960  
(   3,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 87.6]		 100
[102.0]
4,715 
目黒 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,033,280 円  　　　       18,484,368　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      378,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,488,780 円　（　　　　　　        24,133 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     414.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,638,000 円  
（　　　　　        41,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,285,986 円      
②総費用 4,488,780 円      
③純収益　①－② 13,797,206 円      
④建物等に帰属する純収益 7,638,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,159,206 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,903,599 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,988,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     882,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区青葉台三丁目３１４番３
 0132000000956-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考