別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区鷹番１丁目１６９番６
｢鷹番１－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.4m区道 水道、ガス、下水 学芸大学

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位：北　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 学芸大学駅南方

390m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、学芸大学駅から徒歩圏内に位置しており、中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。地
域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区内の主として東急東横線沿線の戸建住宅を中心とする住宅地域である。典型的な需要者は、総額
の観点から富裕層・高額所得者層の個人が中心で、画地規模により不動産業者の参入も認められる。東急東横線沿線の
住宅地域は、都心へのアクセスに優れ、住環境も良好なことから人気が高く、住宅需要は底堅い。総額は規模により異
なるが、中心となる土地価格は、１㎡あたり１００万円～１２０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模一般戸建住宅の多い環境が良好な住宅地域で、利便性から賃貸需要も見込まれるものの、低層住宅地
域のため収益価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする富裕層で、取引価格を価格
判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討も行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [105.0]
100		 1,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    972,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開に伴い、目黒区
の人口は回復傾向から増加基調へと転じてい
る。不動産需要は引き続き堅調で上昇基調を
維持している。

学芸大学駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域で
あり、利便性も良好なため住宅需要は底堅く
、引き合いは強い。地域要因に特段の変動は
ない

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
８
-2		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b Ｒ５７１１
６
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ６１１１
９
-14		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d Ｒ６１１０
５
-7		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e Ｒ６１１１
４
-903		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9m区道、
東5.4m、角地
１低専
高度地区1種
特別用途地区
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,382,246  		 100
[ 130.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,103,772 		 100
[ 101.9]
1,083,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
819,122  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
879,137 		 100
[  89.1]
986,686 
1,040,000 
c (　           ) 
991,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,045,249 		 100
[  98.9]
1,056,875 
1,110,000 
d (　           ) 
1,365,876  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 136.5]
1,054,676 		 100
[  95.0]
1,110,185 
1,170,000 
e (　           ) 
1,066,236  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
1,018,869 		 100
[  98.8]
1,031,244 
1,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +36.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



目黒 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,165,651 
1,896,528 
6,269,123 
3,026,000 
3,243,123 		 （　0.9735）
3,157,180 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     87,699,444 円　　　　（　    545,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   161 ㎡      9.2 m x   17.3 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４３㎡程度を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,810 
329,184 		 1.0  329,184 
1.0  329,184 

 2～ 2		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,850 
332,640 		 1.0  332,640 
1.0  332,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
90.0 
172.80 

661,824 		 661,824 
661,824 
⑨年額支払賃料        661,824 円　×　12ヶ月　＝　       7,941,888 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         311,040 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,252,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       412,646 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,840,282 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           661,824 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          661,824 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         319,082 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,165,651 円　　　　（　        50,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-14		 3,934  
(   3,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.9]		 100
[ 99.0]
4,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,016 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-11		 4,018  
(   3,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.9]		 100
[100.0]
4,277 
c Ｒ６１２０６
　　　　-13		 3,482  
(   3,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 94.1]		 100
[ 99.0]
3,701 
目黒 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 924,328 円  　　　        8,252,928　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      378,200 円  　　　　     44,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,896,528 円　（　　　　　　        11,780 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,026,000 円  
（　　　　　        18,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,165,651 円      
②総費用 1,896,528 円      
③純収益　①－② 6,269,123 円      
④建物等に帰属する純収益 3,026,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,243,123 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,157,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,699,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     545,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区鷹番一丁目１６９番６
 0132001164099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　正美   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区鷹番１丁目１６９番６
｢鷹番１－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.4m区道 水道、ガス、下水 学芸大学

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ区道		 交通

施設		 学芸大学駅南方

390m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、学芸大学駅から徒歩圏内に位置している中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域。地域要因に格
別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区内の閑静な戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域。典型的な需要者は、富裕層・高額所得者層の個人が
中心で、画地規模により宅地分譲業者等も見受けられる。当該地域は、都心へのアクセスに優れ、住環境も良好なこと
から人気が高く住宅需要は底堅い。総額は規模により異なるが、中心となる土地価格は、１㎡あたり９０万円～１５０
万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、閑静な住宅地の市場の取引の実態を基に求めた価格である。収益価格は、対象標準地が生み出す収益を基
に求めた価格である。当該地域は容積率が低いうえ近年の建築費高騰から投資採算性は見込めないこと及び閑静な住宅
地であることから需要者は、資産性及び居住の快適性を重視し価格を決定するものと思料する。従って比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [105.0]
100		 1,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    972,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いている。しかし、
海外経済の減速等が与える影響に留意する必
要がある。


学芸大学駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域。
居住環境が良好な低層住宅地域として地域要
因に大きな変動はないが、需要が旺盛のため
地価は上昇傾向。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
１
-18		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b Ｒ６１１０
９
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南3.4m私道、
中間画地
近商
高度2種最高20m
(90,240)
c Ｒ６１１１
９
-14		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d Ｒ６１１０
３
-16		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e Ｒ６１１０
５
-7		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
961,611  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,038,917 		 100
[  98.8]
1,051,535 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
972,780  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,063,038 		 100
[  96.7]
1,099,315 
1,150,000 
c (　           ) 
991,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,045,249 		 100
[  98.9]
1,056,875 
1,110,000 
d (　           ) 
1,141,007  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,190,714 		 100
[  96.0]
1,240,327 
1,300,000 
e (　           ) 
1,365,876  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 136.5]
1,054,676 		 100
[  99.8]
1,056,790 
1,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +36.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,110,000 円／㎡]  



目黒 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,949,889 
1,599,516 
6,350,373 
2,958,000 
3,392,373 		 （　0.9735）
3,302,475 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     91,735,417 円　　　　（　    570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   161 ㎡      9.2 m x   17.3 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４３㎡程度を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,700 
319,680 		 1.0  319,680 
1.0  319,680 

 2～ 2		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,750 
324,000 		 1.0  324,000 
1.0  324,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
90.0 
172.80 

643,680 		 643,680 
643,680 
⑨年額支払賃料        643,680 円　×　12ヶ月　＝　       7,724,160 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         311,040 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,035,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       401,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,633,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           643,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          643,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         310,334 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,949,889 円　　　　（　        49,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０４
　　　　-1		 3,948  
(   3,785) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,912 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０４
　　　　-2		 3,719  
(   3,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,036 
c Ｒ６１２０４
　　　　-3		 3,310  
(   3,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,595 
目黒 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 642,816 円  　　　        8,035,200　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      369,700 円  　　　　     43,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,599,516 円　（　　　　　　         9,935 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,958,000 円  
（　　　　　        18,373 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,949,889 円      
②総費用 1,599,516 円      
③純収益　①－② 6,350,373 円      
④建物等に帰属する純収益 2,958,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,392,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,302,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,735,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区鷹番一丁目１６９番６
 0132001164099-0000
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備考