別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -22 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 1,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区青葉台３丁目５０３番３
｢青葉台３－５－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,600)
不整形
2:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 高層マンション、事
業所等が混在する地
域		 北西40m国道、西側道 水道、ガス、下水 神泉

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 神泉駅南西方

590m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 玉川通り沿いに高層の共同住宅、事務所ビル等が混在する地域であるが、今後は高層共同住宅を中心とした地域
として成熟していくものと予測した。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,700,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び周辺区内の相応の敷地規模を有する共同住宅地域を中心とした地域である。需要者は、マン
ションデベロッパーが中心である。分譲マンションの販売価格は一部では高止まりの動きも認められるが、利便性に優
れるマンション素地は供給が少ないためマンションデベロッパーによる需要は旺盛であり、競争が続いている。画地規
模によるものの、分譲マンション用地として中心となる価格帯は総額１２～１５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、マンション需要も認められる地域に存し、相応の画地規模を有する規範性のある取引事例から求めている
ことから、信頼性が高いと判断される。また、典型的な需要者が検討すると考えられる開発法による価格は、種々の想
定要素が含まれているものの、これらを適切に行っており事業採算性を反映していることから、説得力が高い。よって
、比準価格と開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 44.6]		 [100.0]
100		 2,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に近い目黒区内の
土地需要は堅調である。


利便性に優れる地域であることからマンショ
ン素地に対する需要は旺盛であり、地価は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　 -30.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１０
７
-28		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m区道、
南東3.8m、
角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
b Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
c Ｒ５７１０
１
-907		 渋谷区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、中間画地
商業

(100,500)
d Ｒ５７１１
０
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
南4m、西8m、
三方路
商業

(100,500)
e Ｒ６１１０
１
-905		 渋谷区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,216,356  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,244,698 		 100
[  55.1]
2,258,980 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,260,000 
b (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,553,622 		 100
[ 109.3]
3,251,255 
3,250,000 
c (　           ) 
6,942,249  		 100
[ 130.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,612,541 		 100
[ 174.4]
3,218,200 
3,220,000 
d (　           ) 
1,630,916  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,794,174 		 100
[  60.8]
2,950,944 
2,950,000 
e (　           ) 
4,322,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
4,681,915 		 100
[ 157.4]
2,974,533 
2,970,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,740,000 円／㎡]  



目黒 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション用地が最有効使用である為、開発法を適用し、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,169,664,127 
1,813,970,873 
13 
1,450,000 
2,868.00 
487,000 
3,648.52 
⑧開発法による価格 　　        1,355,693,254 円　　　　（　            2,700,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -22　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
502 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  502.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
304.03 ㎡  3,648.52 ㎡  3,010.60 ㎡  637.92 ㎡  2,868.00 ㎡  ＲＣ・13F 1B
 (    36 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.6 ％）  （     726.8 ％）  （     599.7 ％）  （     127.1 ％）  （     78.61 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   33.0 ｍ

  16.5 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   40.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,450,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,450,000 円／㎡　　×　　     2,868.00 ㎡　　＝　　　　       4,158,600,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,158,600,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   487,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   501,610 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    501,610 円／㎡　　×　　　   3,648.52 ㎡　　＝　　　　       1,830,134,117 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 特にない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,158,600,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         415,860,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,245,994,117 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目) 28 ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 207,930,000 円  (      5 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　          185,889,420 円 
販売総額(2期) 207,930,000 円  (      5 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          169,608,501 円 
販売総額(3期) 3,742,740,000 円  (     90 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　        2,814,166,206 円 
収入合計 － － － － 3,169,664,127 円 
支出 建築工事費(1期) 274,520,118 円  (     15 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          253,052,645 円 
建築工事費(2期) 274,520,118 円  (     15 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          230,871,419 円 
建築工事費(3期) 1,281,093,882 円  (     70 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          983,111,445 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 166,344,000 円  (     40 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　          148,711,536 円 
販売管理費(2期) 166,344,000 円  (     40 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          135,686,801 円 
販売管理費(3期) 83,172,000 円  (     20 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　           62,537,027 円 
支出合計 － － － － 1,813,970,873 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,169,664,127 円　　－　　　　　　        1,813,970,873 円　　＝　　　　　         1,355,693,254 円 

            2,700,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 目黒 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区青葉台三丁目５０３番３
 0132000001254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -22 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 1,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区青葉台３丁目５０３番３
｢青葉台３－５－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,600)
不整形
2:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 高層マンション、事
業所等が混在する地
域		 北西40m国道、西側道 水道、ガス、下水 神泉

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 神泉駅南西方

590m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、玉川通り沿いに高層の共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。地域要因について特段の変
動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,710,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその隣接区のうち、中高層のマンションの多い地域である。主たる需要者はマンション開発
を行うデベロッパーが中心である。同圏内は、都心へのアクセス、住環境ともに良好なことから、エンドユーザーのマ
ンション需要は旺盛で、開発用地についてもその傾向は同様である。取引価格は、分譲会社のブランド力や販売戦略に
よって一様ではなく、大規模な開発用地については、その希少性から高値での取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、開発適地となる比較的規模の大きい取引事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られ
た。開発法による価格は、開発計画や建築費、販売単価等に想定要素が多いものの、主たる市場参加者であるマンショ
ン開発業者の事業採算性を反映した価格が得られた。よって、本件では、市場性を反映した比準価格と、事業採算性を
反映した開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 44.4]		 [100.0]
100		 2,710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区では、人口・世帯数ともに微増となっ
ており、住宅地の需要は底堅く推移している
。


都心への接近性、利便性に優れた地域で、マ
ンション開発用地に対する需要は堅調である
。地域要因に特段の変動はない。


市場競争力の程度は標準的であり、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　 -30.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
２
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b Ｒ５１１０
１
-901		 渋谷区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.1m区道
、南西8m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,486)
c ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
d ＮＫＭ（公
）０６
-101		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東23m国道、
北東3.5m、
二方路
商業

(75,420)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,333,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,493,286 		 100
[  59.1]
2,526,711 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,530,000 
b (　           ) 
3,602,428  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,612,721 		 100
[ 128.2]
2,818,035 
2,820,000 
c (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[ 124.7]
2,681,982 
2,680,000 
d (　           ) 
2,098,130  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
2,451,170 		 100
[  82.8]
2,960,350 
2,960,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,730,000 円／㎡]  



目黒 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション用地が最有効使用である為、開発法を適用し、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,169,664,127 
1,807,946,086 
13 
1,450,000 
2,868.00 
485,000 
3,648.52 
⑧開発法による価格 　　        1,361,718,041 円　　　　（　            2,710,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -22　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
502 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  502.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
304.03 ㎡  3,648.52 ㎡  3,010.60 ㎡  637.92 ㎡  2,868.00 ㎡  ＲＣ・13F 1B
 (    36 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.6 ％）  （     726.8 ％）  （     599.7 ％）  （     127.1 ％）  （     78.61 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   33.0 ｍ

  16.5 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   40.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,450,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,450,000 円／㎡　　×　　     2,868.00 ㎡　　＝　　　　       4,158,600,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,158,600,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   485,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   499,550 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    499,550 円／㎡　　×　　　   3,648.52 ㎡　　＝　　　　       1,822,618,166 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 特にない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,158,600,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         415,860,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,238,478,166 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮のうえ査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目) 28 ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 207,930,000 円  (      5 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　          185,889,420 円 
販売総額(2期) 207,930,000 円  (      5 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          169,608,501 円 
販売総額(3期) 3,742,740,000 円  (     90 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　        2,814,166,206 円 
収入合計 － － － － 3,169,664,127 円 
支出 建築工事費(1期) 273,392,725 円  (     15 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          252,013,414 円 
建築工事費(2期) 273,392,725 円  (     15 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          229,923,282 円 
建築工事費(3期) 1,275,832,716 円  (     70 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          979,074,026 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 166,344,000 円  (     40 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　          148,711,536 円 
販売管理費(2期) 166,344,000 円  (     40 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          135,686,801 円 
販売管理費(3期) 83,172,000 円  (     20 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　           62,537,027 円 
支出合計 － － － － 1,807,946,086 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,169,664,127 円　　－　　　　　　        1,807,946,086 円　　＝　　　　　         1,361,718,041 円 

            2,710,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 目黒 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区青葉台三丁目５０３番３
 0132000001254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考