別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -17 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 882,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区下目黒５丁目８８２番１６
｢下目黒５－１６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅・共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 目黒

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 目黒駅南西方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模低層住宅を中心とする閑静な住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に影響を与える大きな変動
要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    905,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    595,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として目黒区南東部の住宅地域。主な需要者層は、都心に通勤する個人や富裕層を中心に、賃貸及び
開発目的の投資家や不動産業者等も想定される。対象標準地が存する下目黒地区はバス便利用が中心となるものの、運
行本数が多いことから交通利便性は比較的良好である。区内では品等上位の住宅地域と位置づけられ、中心的な価格帯
としては画地条件や街路条件により異なるものの、１坪あたり３００万円～４００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域には共同住宅も見られるものの、中規模以上の邸宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟して
いる。よって、取引に際しては収益性よりも居住の快適性等が重視される傾向が強く、自己使用目的の取引が中心であ
ることから、収益価格は低位に求められた。以上より、本件では収益価格を参考にとどめ、市場実勢を反映する比準価
格を重視し、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[145.6]		 [100.0]
100		 879,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    823,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響により個人消費が伸び悩んでお
り、コロナ禍からの景気回復が足踏み状態と
なっている。


近隣には各国大使館も存するなど区画整然と
した閑静な住宅地として成熟しており、地域
要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
６
-902		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.9m区道、
中間画地
１中専
高度1種最高17m
(70,160)
b Ｒ５７１０
７
-25		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,160)
c Ｒ５７１０
７
-5		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西2.9m区道
、中間画地
準工
高度2種最高17m
(70,200)
d Ｒ５７１０
８
-18		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
e Ｒ５７１１
９
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.7m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
972,360  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.0]
857,233 		 100
[  94.0]
911,950 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
912,000 
b (　           ) 
675,007  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
768,758 		 100
[  86.4]
889,766 
890,000 
c (　           ) 
729,529  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
768,811 		 100
[  88.1]
872,657 
873,000 
d (　           ) 
658,514  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
725,682 		 100
[  80.8]
898,121 
898,000 
e (　           ) 
667,673  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
704,692 		 100
[  75.3]
935,846 
936,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    905,000 円／㎡]  



目黒 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,080,166 
3,476,688 
11,603,478 
5,506,200 
6,097,278 		 （　0.9585）
5,844,241 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    162,340,028 円　　　　（　    595,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   273 ㎡     13.1 m x   20.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたりの平均専用面積５５㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
80.0 
100.00 
3,450 
345,000 		 1.0  345,000 
1.0  345,000 

 2～ 2		 住宅
125.00 
88.0 
110.00 
3,500 
385,000 		 1.0  385,000 
1.0  385,000 

 3～ 3		 住宅
125.00 
88.0 
110.00 
3,550 
390,500 		 1.0  390,500 
1.0  390,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
85.3 
320.00 

1,120,500 		 1,120,500 
1,120,500 
⑨年額支払賃料      1,120,500 円　×　12ヶ月　＝　      13,446,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         768,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,214,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       764,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,529,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,120,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,120,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         540,221 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,080,166 円　　　　（　        55,239 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１８
　　　　-1		 2,952  
(   2,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]
3,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１８
　　　　-2		 3,070  
(   2,885) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 98.0]
3,712 
c Ｒ６１２１８
　　　　-3		 3,100  
(   3,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,199 
目黒 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 483,000 円  　　　　     96,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,559,988 円  　　　       15,294,000　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      419,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      821,100 円  　　　　     96,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,600 円  　　　　     96,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,600 円  　　　　     96,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,476,688 円　（　　　　　　        12,735 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,506,200 円  
（　　　　　        20,169 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,080,166 円      
②総費用 3,476,688 円      
③純収益　①－② 11,603,478 円      
④建物等に帰属する純収益 5,506,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,097,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,844,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    162,340,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     595,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区下目黒五丁目８８２番１６
 0132001106055-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -17 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区下目黒５丁目８８２番１６
｢下目黒５－１６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅・共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 目黒

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 目黒駅南西方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 元競馬場のあった土地柄。そのコース跡が残っている。駅距離があることもあり閑静な住宅街。しかしバス便本
数あり、利便性は良好。環境良く、今後も富裕層向け老人ホームの需要は見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    916,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    533,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区内の駅徒歩圏外を含めた住宅地域。主要な需要者は自用の戸建住宅、分譲共同住宅についてはエン
ドユーザーとして平均以上の所得水準を有する個人等で３５歳～５５歳。駅距離があり、バス圏となるが、バス便本数
は多く、利便性は悪くない。駅前に比し落ち着いており、ファミリ－向けの住宅地で住環境は良い。目黒競馬場の跡地
を住宅地に開発したもので、当街区は整然としており人気が高い。中心価格帯は土地１２０㎡で１億２，０００万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重
視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[145.9]		 [100.0]
100		 877,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    823,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

近年、下目黒５丁目に富裕層向け有料老人ホ
ーム２棟竣工、開設。目黒通り沿い物件は１
階店舗（スーパーマーケット）が入り、複合
施設として完成。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
６
-902		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.9m区道、
中間画地
１中専
高度1種最高17m
(70,160)
b Ｒ５７１１
２
-24		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.4m私道
、南東3.4m、
二方路
１中専
高度1種最高17m
(70,160)
c Ｒ６１１０
４
-16		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
日影規制
(70,200)
d Ｒ５７１０
７
-25		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
972,360  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.0]
857,233 		 100
[  94.0]
911,950 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
912,000 
b (　           ) 
761,997  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
765,588 		 100
[  84.4]
907,095 
907,000 
c (　           ) 
676,183  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
787,378 		 100
[  84.1]
936,240 
936,000 
d (　           ) 
675,007  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
768,758 		 100
[  84.5]
909,773 
910,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    916,000 円／㎡]  



目黒 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,548,458 
3,922,321 
11,626,137 
6,156,000 
5,470,137 		 （　0.9585）
5,243,126 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    145,642,389 円　　　　（　    533,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＲＣ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   273 ㎡     13.1 m x   20.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、平均専有面積５５㎡程度を想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
80.0 
100.00 
3,549 
354,900 		 1.0  354,900 
1.0  354,900 

 2～ 2		 住宅
125.00 
88.0 
110.00 
3,659 
402,490 		 1.0  402,490 
1.0  402,490 

 3～ 3		 住宅
125.00 
88.0 
110.00 
3,659 
402,490 		 1.0  402,490 
1.0  402,490 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
85.3 
320.00 

1,159,880 		 1,159,880 
1,159,880 
⑨年額支払賃料      1,159,880 円　×　12ヶ月　＝　      13,918,560 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         768,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,686,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       788,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,978,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,159,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,019 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,159,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         559,207 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,548,458 円　　　　（　        56,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０３
　　　　-35		 4,049  
(   3,882) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[112.0]
4,184 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,766 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,659 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１４
　　　　-14		 3,272  
(   3,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
3,479 
c Ｒ６１２１８
　　　　-3		 3,100  
(   3,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,636 
目黒 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,828,921 円  　　　       15,766,560　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      419,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      918,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,922,321 円　（　　　　　　        14,367 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,156,000 円  
（　　　　　        22,549 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,548,458 円      
②総費用 3,922,321 円      
③純収益　①－② 11,626,137 円      
④建物等に帰属する純収益 6,156,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,470,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,243,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,642,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     533,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区下目黒五丁目８８２番１６
 0132001106055-0000
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備考