別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康徳   TEL.
鑑定評価額 608,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区三田２丁目２０５番４
｢三田２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,300)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ8		 マンション、事務所
等の混在する住宅地
域		 東15m区道 水道、ガス、下水 恵比寿

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 恵比寿駅南方

620m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション、事務所等の混在する住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず
今後も同様と思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の鉄道各駅から徒歩圏にあるマンションを主とする住宅地域である。需要者の中心
は開発業者であり、高容積率を活かしたマンション開発が可能なことから、マンションデベロッパー、賃貸用収益不動
産を求める投資家等の需要者から旺盛な需要が認められる。近隣での取引は画地条件等の個別性が強く中心価格帯は見
出せないが、区内の住宅系開発用地については土地単価９０万～２００万円／㎡程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はマンション、事務所等の混在する住宅地域であり、主たる需要者は不動産の収益性、投資採算性を重視して
取引意思を決定するマンションデベロッパー、投資家等が想定される。比準価格は当該需要者が重視する要因が反映さ
れた取引事例に基づく実証的な価格であり、収益性が反映された収益価格も均衡して求められた。よって、比準価格及
び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 79.0]		 [100.0]
100		 1,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口は横ばい、建築着工戸数は減少
傾向も、取引件数は増加傾向にあり、取引価
格は上昇傾向で推移している。


マンション、事務所等の混在する住宅地域で
あり、地域要因に大きな変動はないが、需要
は旺盛で地価は上昇傾向にある。


中間画地であり、市場における競争力に影響
を及ぼす個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
５
-901		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,200)
b Ｒ６１１１
６
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(89,293)
c Ｒ５７１０
７
-27		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西15m区道、
南西7.3m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,300)
d Ｒ６１１０
９
-5		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東14m区道、
西6m、二方路
準工
高度3種最高20m
特別用途地区
(80,300)
e Ｒ５１１１
２
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,188,418  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,197,831 		 100
[  83.8]
1,429,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,430,000 
b (　           ) 
1,001,436  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,111,067 		 100
[  72.8]
1,526,191 
1,530,000 
c (　           ) 
1,483,826  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,527,044 		 100
[  84.6]
1,805,017 
1,810,000 
d (　           ) 
1,165,454  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
1,153,484 		 100
[  74.4]
1,550,382 
1,550,000 
e (　           ) 
1,333,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,493,286 		 100
[ 104.8]
1,424,891 
1,420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



目黒 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,459,179 
14,125,400 
47,333,779 
25,080,000 
22,253,779 		 （　0.9385）
20,885,172 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    580,143,667 円　　　　（　  1,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 231.88 ＲＣ6 1,154.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   300 ％   400 ㎡     23.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ及び１ＬＤＫタイプ平均専有面積４０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
218.96 
72.2 
158.06 
4,350 
687,561 		 1.0  687,561 
1.0  687,561 

 2～ 2		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,480 
915,085 		 1.0  915,085 
1.0  915,085 

 3～ 4		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,520 
923,255 		 1.0  923,255 
1.0  923,255 

 5～ 5		 住宅
163.83 
93.2 
152.63 
4,520 
689,888 		 1.0  689,888 
1.0  689,888 

 6～ 6		 住宅
119.38 
90.6 
108.18 
4,570 
494,383 		 1.0  494,383 
1.0  494,383 

計
1,154.43 
89.4 
1,031.65 

4,633,427 		 4,633,427 
4,633,427 
⑨年額支払賃料      4,633,427 円　×　12ヶ月　＝　      55,601,124 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,031.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,094,950 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,696,074 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,114,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,181,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,633,427 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,633,427 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,233,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,459,179 円　　　　（　       153,648 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０２
　　　　-7		 5,092  
(   5,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,252 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,673 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０２
　　　　-2		 3,703  
(   3,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
4,325 
c Ｒ６１２０２
　　　　-11		 3,800  
(   3,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
4,790 
目黒 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,200,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,354,200 円  　　　       62,296,074　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      951,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,740,000 円  　　　　    440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       440,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       440,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,125,400 円　（　　　　　　        35,314 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,154.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,080,000 円  
（　　　　　        62,700 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,459,179 円      
②総費用 14,125,400 円      
③純収益　①－② 47,333,779 円      
④建物等に帰属する純収益 25,080,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,253,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,885,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    580,143,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区三田二丁目２０５番４
 0132000105290-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　清訓   TEL.
鑑定評価額 608,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区三田２丁目２０５番４
｢三田２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,300)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ8		 マンション、事務所
等の混在する住宅地
域		 東15m区道 水道、ガス、下水 恵比寿

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 恵比寿駅南方

620m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層マンション、事務所等の混在する住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく
、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその隣接区の中高層共同住宅やマンション、店舗・事務所等が混在する住宅地域である。需
要者は、収益獲得目的の法人投資家やマンション開発目的のデベロッパーが中心である。都心に近いその立地特性から
需要は堅調である。取引価格は、高度利用の可能性など取引ごとにばらつきが見られるが、土地価格で１３０万～１７
０万円／㎡が需要の中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、中高層共同住宅や店舗・事務所等が混在する利便性の高い住宅地域に位置している。需要者は、賃貸収
益獲得目的の法人投資家やマンション開発目的のデベロッパーが中心であり、当該需要者は、市場性及び収益性を重視
して取引意思を決定する傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関
連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 79.0]		 [100.0]
100		 1,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口は微増傾向で、若年層の増加も
見られる。都心への接近性、居住環境は良好
であり、需要は底堅い。


マンション、事務所等の混在する多様な用途
が期待できる住宅地域である。地域要因に大
きな変動は無く、需要は堅調で地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に特段の変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１０
７
-28		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m区道、
南東3.8m、
角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
b Ｒ６１１１
３
-21		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ５７１０
７
-27		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西15m区道、
南西7.3m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,300)
d Ｒ５７１１
９
-26		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.3m区道、
南5.3m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,216,356  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,244,698 		 100
[  80.8]
1,540,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
807,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
1,000,209 		 100
[  70.0]
1,428,870 
1,430,000 
c (　           ) 
1,483,826  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,527,044 		 100
[  94.0]
1,624,515 
1,620,000 
d (　           ) 
1,221,334  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,225,987 		 100
[  73.6]
1,665,743 
1,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,570,000 円／㎡]  



目黒 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,159,353 
13,317,734 
46,841,619 
24,396,000 
22,445,619 		 （　0.9385）
21,065,213 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    585,144,806 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 231.88 ＲＣ6 1,154.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   300 ％   400 ㎡     23.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４０㎡（１ＤＫ、１ＬＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
218.96 
72.2 
158.06 
4,200 
663,852 		 1.0  663,852 
1.0  663,852 

 2～ 2		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,300 
878,318 		 1.0  878,318 
1.0  878,318 

 3～ 4		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,400 
898,744 		 1.0  898,744 
1.0  898,744 

 5～ 5		 住宅
163.83 
93.2 
152.63 
4,500 
686,835 		 1.0  686,835 
1.0  686,835 

 6～ 6		 住宅
119.38 
90.6 
108.18 
4,600 
497,628 		 1.0  497,628 
1.0  497,628 

計
1,154.43 
89.4 
1,031.65 

4,524,121 		 4,524,121 
4,524,121 
⑨年額支払賃料      4,524,121 円　×　12ヶ月　＝　      54,289,452 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,031.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,094,950 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,384,402 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,049,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,935,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,524,121 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,524,121 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,181,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,159,353 円　　　　（　       150,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０２
　　　　-7		 5,092  
(   5,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 98.0]
4,518 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-8		 3,788  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 89.0]		 100
[103.0]
4,443 
c Ｒ６１２０６
　　　　-6		 4,378  
(   4,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[102.0]
4,183 
目黒 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,140,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,732,534 円  　　　       60,984,402　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      951,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,638,000 円  　　　　    428,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,317,734 円　（　　　　　　        33,294 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 428,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,154.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,396,000 円  
（　　　　　        60,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,159,353 円      
②総費用 13,317,734 円      
③純収益　①－② 46,841,619 円      
④建物等に帰属する純収益 24,396,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,445,619 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,065,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,663 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    585,144,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区三田二丁目２０５番４
 0132000105290-0000
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備考