別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康徳   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 888,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区碑文谷４丁目３４番１２
｢碑文谷４－１２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅のほかマン
ションも見られる住
宅地域		 北西5.9m区道 水道、ガス、下水 都立大学

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
．９ｍ区道		 交通

施設		 都立大学駅北東方

830m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅のほかマンションも見られる住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段
認められず今後も同様と思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    934,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の東急各線沿線を主とする鉄道駅から徒歩圏にある住環境良好な住宅地域である。
需要者の中心は、自用の戸建住宅を求める所得水準の比較的高い個人であり、良好な住環境から旺盛な需要が認められ
る。総額は規模によって開差が大きいものの、９０～２００㎡程度の画地で７千万～２億円前後、１４０㎡前後で１．
５億円前後が中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性を重視して取引意思を
決定する自己の居住目的の個人である。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的
な価格であり、収益性が反映された収益価格も概ね均衡して求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 885,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の人口は横ばい、建築着工戸数は減少
傾向も、取引件数は増加傾向にあり、取引価
格は上昇傾向で推移している。


一般住宅のほかマンションも見られるる住宅
地域であり、地域要因に大きな変動はないが
、需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。


北西側で区道に面した中間画地であり、市場
における競争力に影響を及ぼす個別的要因の
変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
５
-26		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.4m区道
、北西4m、
角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
b Ｒ６１１０
５
-11		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m区道、
北2.5m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
c Ｒ６１１１
９
-14		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d Ｒ６１１２
０
-912		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e Ｒ５７１１
６
-6		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,004,529  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
969,498 		 100
[  98.9]
980,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
990,000 
b (　           ) 
703,049  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
754,141 		 100
[  89.1]
846,398 
855,000 
c (　           ) 
991,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,045,249 		 100
[ 108.8]
960,707 
970,000 
d (　           ) 
896,638  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
956,535 		 100
[  98.9]
967,174 
977,000 
e (　           ) 
776,057  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
837,527 		 100
[  92.6]
904,457 
914,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    934,000 円／㎡]  



目黒 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,145,676 
2,163,998 
7,981,678 
3,708,320 
4,273,358 		 （　0.9568）
4,088,749 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    113,576,361 円　　　　（　    680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.00 Ｓ3 249.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   167 ㎡      9.2 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ平均専有面積３７㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,590 
268,173 		 1.0  268,173 
1.0  268,173 

 2～ 2		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,700 
276,390 		 1.0  276,390 
1.0  276,390 

 3～ 3		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,700 
276,390 		 1.0  276,390 
1.0  276,390 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
249.00 
90.0 
224.10 

820,953 		 820,953 
820,953 
⑨年額支払賃料        820,953 円　×　12ヶ月　＝　       9,851,436 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     224.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         403,380 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,254,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       512,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,742,075 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           820,953 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          820,953 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         395,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,145,676 円　　　　（　        60,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１５
　　　　-1		 3,757  
(   3,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,048 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０２
　　　　-3		 3,944  
(   3,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,647 
c Ｒ６１２０２
　　　　-4		 3,759  
(   3,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,762 
目黒 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 308,000 円  　　　　     61,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 953,698 円  　　　       10,254,816　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      255,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      523,600 円  　　　　     61,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,600 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,600 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,163,998 円　（　　　　　　        12,958 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     249.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,708,320 円  
（　　　　　        22,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,145,676 円      
②総費用 2,163,998 円      
③純収益　①－② 7,981,678 円      
④建物等に帰属する純収益 3,708,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,273,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,088,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,484 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,576,361 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区碑文谷四丁目３４番１２
 0132000102016-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 884,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区碑文谷４丁目３４番１２
｢碑文谷４－１２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅のほかマン
ションも見られる住
宅地域		 北西5.9m区道 水道、ガス、下水 都立大学

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．９ｍ区道		 交通

施設		 都立大学駅北東方

830m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的規模の大きな戸建住宅およびマンションが混在する閑静な住宅地域であり、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    929,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    624,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び隣接区の各駅から徒歩圏に位置する住宅地域で、中心は目黒区内の東急東横線沿線の住宅地
域である。典型的需要者は、規模の纏まった土地は分譲を目的とする不動産業者、中小規模の土地は自用の住宅を建築
する個人である。目黒区の住宅地はマンション用地、戸建用地とも、供給が限定的な中で需要は強く、取引価格は一段
と上昇している。戸建の取引価格帯は、規模にもよるが１億円台前半から半ばが中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ中、マンションも見られる閑静な住宅地域である。比準価格が収益価格
よりも高位に試算されたのは、鉄道各駅から比較的距離があり、収益物件より、自用物件向けの地域であるため、価格
形成の過程で収益性よりも居住の快適性が重視されるためである。よって、本件では、比準価格を中心に収益価格を比
較考量し、さらには、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 885,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目黒区の土地取引価格は強い需要に支えられ
堅調に推移している。取引件数は、コロナ禍
後は堅調に推移してきたが、直近は一服感が
出ている。

都心部への通勤利便性の高い、居住環境が良
好な住宅地域である。住宅地に対する需要は
安定しており、地域要因に特段の変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
５
-11		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m区道、
北2.5m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
b Ｒ５１１１
８
-906		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６１１１
４
-903		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9m区道、
東5.4m、角地
１低専
高度地区1種
特別用途地区
(70,100)
d Ｒ６１１１
５
-3		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
703,049  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
754,141 		 100
[  83.2]
906,419 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
915,000 
b (　           ) 
718,887  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
974,092 		 100
[ 106.7]
912,926 
922,000 
c (　           ) 
1,066,236  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
1,018,869 		 100
[ 109.0]
934,742 
944,000 
d (　           ) 
1,112,694  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.6]
884,449 		 100
[  95.8]
923,224 
932,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    929,000 円／㎡]  



目黒 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,710,407 
2,145,311 
7,565,096 
3,642,100 
3,922,996 		 （　0.9568）
3,753,523 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    104,264,528 円　　　　（　    624,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.00 Ｓ3 249.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   167 ㎡      9.2 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３５㎡程度の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,400 
253,980 		 1.0  253,980 
1.0  253,980 

 2～ 2		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,600 
268,920 		 1.0  268,920 
1.0  268,920 

 3～ 3		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,500 
261,450 		 1.0  261,450 
1.0  261,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
249.00 
90.0 
224.10 

784,350 		 784,350 
784,350 
⑨年額支払賃料        784,350 円　×　12ヶ月　＝　       9,412,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     224.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         403,380 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺同種建物の共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,815,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       490,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,324,801 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           784,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          784,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         378,155 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,710,407 円　　　　（　        58,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-1		 3,842  
(   3,683) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-2		 3,944  
(   3,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,867 
c Ｒ６１２１６
　　　　-3		 3,443  
(   3,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,478 
目黒 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 302,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 952,111 円  　　　        9,815,580　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      255,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      514,200 円  　　　　     60,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,145,311 円　（　　　　　　        12,846 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　     249.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,642,100 円  
（　　　　　        21,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,710,407 円      
②総費用 2,145,311 円      
③純収益　①－② 7,565,096 円      
④建物等に帰属する純収益 3,642,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,922,996 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,753,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,264,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     624,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区碑文谷四丁目３４番１２
 0132000102016-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考