別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -11 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　筒井　知子   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区三田２丁目１番１８６
｢三田２－１８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅、共
同住宅が建ち並ぶ住
宅地域		 北東4.6m区道 水道、ガス、下水 目黒

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ区道		 交通

施設		 目黒駅北西方

780m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅を中心とする住環境の良好な低層住宅地である。住宅地としての熟成度は高く、今後も現在
の環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    656,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区内及び隣接区の主にＪＲ山手線、各私鉄沿線に位置する戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であ
る。需要者は自用目的の富裕者層若しくはそれに準じた所得水準が高い層が中心である。中規模住宅が建ち並ぶ住環境
に優る住宅地域であり、限定的な供給に対し需要は底堅く、地価は強含みである。中心価格帯は土地の規模により異な
るが、土地の総額で２～４億円前後がボリュームゾーンとなる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域であることから、住環境を重視した自己利用目的の取引が
中心となる。賃貸住宅の建築等を前提とした投資目的での取引も一部みられるものの、行政的条件による土地の有効利
用の可能性を考えると収益価格の説得力は弱い。以上から本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[112.8]		 [101.0]
100		 1,150,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び金融政策の動向に留意する必要
はあるが、都心の優良物件に対する需要は強
含みであり、地価は上昇傾向が継続している
。

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり
、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-20		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.9m区道
、中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６１１１
３
-21		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ６１１１
４
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d Ｒ６１１１
９
-3		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e Ｒ６１１２
０
-916		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.7m区道
、南東2.7m、
角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,284,703  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,279,762 		 100
[ 100.8]
1,269,605 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,280,000 
b (　           ) 
807,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
1,000,209 		 100
[  99.9]
1,001,210 
1,010,000 
c (　           ) 
1,342,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,377,404 		 100
[ 105.0]
1,311,813 
1,320,000 
d (　           ) 
723,709  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
733,451 		 100
[  72.1]
1,017,269 
1,030,000 
e (　           ) 
1,033,487  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,059,350 		 100
[  80.4]
1,317,600 
1,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



目黒 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,853,100 
5,228,704 
15,624,396 
9,120,000 
6,504,396 		 （　0.9585）
6,234,464 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    173,179,556 円　　　　（　    656,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.50 ＲＣ3 471.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     10.5 m x   25.0 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸（１ＤＫ、１ＬＤＫ、２ＬＤＫ）、専有面積４０㎡～５０㎡程度と想定した。 ⑦有効率　  77.3 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.50 
54.6 
98.60 
4,500 
443,700 		 1.0  443,700 
1.0  443,700 

 2～ 2		 住宅
180.50 
92.5 
167.02 
4,650 
776,643 		 1.0  776,643 
1.0  776,643 

 3～ 3		 住宅
110.20 
89.5 
98.60 
4,700 
463,420 		 1.0  463,420 
1.0  463,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
471.20 
77.3 
364.22 

1,683,763 		 1,683,763 
1,683,763 
⑨年額支払賃料      1,683,763 円　×　12ヶ月　＝　      20,205,156 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     364.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　         874,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例等を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,079,284 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,053,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,025,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,683,763 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,683,763 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         811,784 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,853,100 円　　　　（　        78,989 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１４
　　　　-5		 5,684  
(   5,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,741 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,851 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１４
　　　　-7		 4,477  
(   4,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,433 
c Ｒ６１２１４
　　　　-8		 4,747  
(   4,551) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,654 
目黒 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 800,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,234,404 円  　　　       21,079,284　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      514,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,228,704 円　（　　　　　　        19,806 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     471.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,120,000 円  
（　　　　　        34,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,853,100 円      
②総費用 5,228,704 円      
③純収益　①－② 15,624,396 円      
④建物等に帰属する純収益 9,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,504,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,234,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,615 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    173,179,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     656,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区三田二丁目１番１８６
 0132000103980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -11 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区三田２丁目１番１８６
｢三田２－１８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅、共
同住宅が建ち並ぶ住
宅地域		 北東4.6m区道 水道、ガス、下水 目黒

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ区道		 交通

施設		 目黒駅北西方

780m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    654,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区内のＪＲ山手線及び東急東横線沿線に存する、一般戸建住宅を中心とする住宅地域。当該地域は中
規模戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ居住環境や利便性が良好な住宅地域で、従来から需要は底堅い。需要者の中心は自
己使用を前提とする富裕な一般エンドユーザーであるが、土地の細分化も見られ不動産業者の参入も認められる。供給
は少なく需要は堅調なことから地価は上昇基調を維持。土地価格はおよそ１１０万円～１８０万円／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は居住の快適性を重視する低層住宅地域で、賃貸需要も見込まれるものの、法令上の規制から高度利用ができ
ないため収益価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする富裕な一般エンドユーザー
で、取引価格を価格判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、取引市場の趨勢を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[110.8]		 [101.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開に伴い、目黒区
の人口は回復傾向から増加基調へと転じてい
る。不動産需要は引き続き堅調で上昇基調を
維持している。

中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域
であり、需要は底堅い。地域要因に大きな変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
４
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b Ｒ６１１１
３
-21		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ５１１１
２
-1		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d Ｒ５７１１
２
-25		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,342,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,377,404 		 100
[ 100.0]
1,377,404 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,390,000 
b (　           ) 
807,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
1,000,209 		 100
[ 100.8]
992,271 
1,000,000 
c (　           ) 
1,468,833  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,590,294 		 100
[ 125.8]
1,264,145 
1,280,000 
d (　           ) 
1,028,803  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,127,568 		 100
[  87.5]
1,288,649 
1,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



目黒 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,537,234 
5,221,220 
15,316,014 
8,835,000 
6,481,014 		 （　0.9585）
6,212,052 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    172,557,000 円　　　　（　    654,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.50 ＲＣ3 471.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     10.5 m x   25.0 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は２ＤＫ４９㎡程度を２戸、２階は１ＤＫ４０㎡程度２戸、１ＬＤＫ４３㎡程度２戸、３階は２ＤＫ４９㎡程度２戸を想定。 ⑦有効率　  77.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.50 
54.6 
98.60 
4,500 
443,700 		 1.0  443,700 
1.0  443,700 

 2～ 2		 住宅
180.52 
92.5 
167.02 
4,550 
759,941 		 1.0  759,941 
1.0  759,941 

 3～ 3		 住宅
110.20 
89.5 
98.60 
4,600 
453,560 		 1.0  453,560 
1.0  453,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
471.22 
77.3 
364.22 

1,657,201 		 1,657,201 
1,657,201 
⑨年額支払賃料      1,657,201 円　×　12ヶ月　＝　      19,886,412 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     364.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　         874,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,760,540 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,038,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,722,513 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,657,201 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,657,201 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         798,978 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,537,234 円　　　　（　        77,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-6		 4,378  
(   4,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
4,853 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,746 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０２
　　　　-5		 3,976  
(   3,812) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,700 
c Ｒ６１２０６
　　　　-8		 3,788  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.9]		 100
[100.0]
4,682 
目黒 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 775,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,304,420 円  　　　       20,760,540　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      514,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,317,500 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,221,220 円　（　　　　　　        19,777 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     471.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,835,000 円  
（　　　　　        33,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,537,234 円      
②総費用 5,221,220 円      
③純収益　①－② 15,316,014 円      
④建物等に帰属する純収益 8,835,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,481,014 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,212,052 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,557,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     654,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区三田二丁目１番１８６
 0132000103980-0000
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備考