別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -10 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区東山３丁目１０２１番２
｢東山３－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(80,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
に、店舗も見られる
住宅地域		 南西7.2m区道、南東側道 水道、ガス、下水 池尻大橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北７．２
ｍ区道		 交通

施設		 池尻大橋駅南東方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測
される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    775,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区及び隣接区の東急東横線・田園都市線、京王井の頭線沿線の居住環境が良好な低層住宅地域である
。主たる需要者は、目黒区内外の個人、転売目的の不動産業者、建売業者等である。個人は、比較的高所得層が多い。
都心へのアクセス、利便性が良好であり、閑静な住宅地域であることから、需要は堅調であり、価格は上昇傾向を示し
ている。取引価格水準は規模によりバラつきがあるが、総額で１億～２億円が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅、共同住宅が多い住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。こ
のような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼
性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.2]		 [105.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    965,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。目黒区の人口は前年と比べ微増傾向とな
っている。


一般住宅及び共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で
あり、地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
９
-2		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,172)
b Ｒ６１１１
９
-5		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.2m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高17m
(70,200)
c Ｒ５７１１
８
-22		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,200)
d Ｒ６１１０
８
-28		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m区道、
南3.7m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
e Ｒ６１１０
８
-26		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.4m道路
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,114,488  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,140,457 		 100
[  99.8]
1,142,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
901,063  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
938,908 		 100
[  86.3]
1,087,958 
1,140,000 
c (　           ) 
722,449  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
779,673 		 100
[  88.4]
881,983 
926,000 
d (　           ) 
943,941  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
914,303 		 100
[  87.5]
1,044,918 
1,100,000 
e (　           ) 
860,082  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
877,113 		 100
[  79.7]
1,100,518 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



目黒 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,731,562 
2,572,697 
8,158,865 
4,165,840 
3,993,025 		 （　0.9568）
3,820,526 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    106,125,722 円　　　　（　    775,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＲＣ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高17m
 80 ％   200 ％   200 ％   137 ㎡     13.0 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅専有面積３５㎡前後（１ＬＤＫ） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
85.0 
68.00 
3,970 
269,960 		 1.0  269,960 
1.0  269,960 

 2～ 2		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
4,090 
294,480 		 1.0  294,480 
1.0  294,480 

 3～ 3		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
4,130 
297,360 		 1.0  297,360 
1.0  297,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
88.3 
212.00 

861,800 		 861,800 
861,800 
⑨年額支払賃料        861,800 円　×　12ヶ月　＝　      10,341,600 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         508,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,850,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       542,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,307,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           861,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,187 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          861,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         415,495 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,731,562 円　　　　（　        78,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-1		 4,163  
(   3,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
4,610 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,269 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,090 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-2		 4,213  
(   4,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,485 
c Ｒ６１２０８
　　　　-3		 3,543  
(   3,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
3,712 
目黒 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,000 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,269,497 円  　　　       10,850,400　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      230,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,200 円  　　　　     69,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,572,697 円　（　　　　　　        18,779 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,165,840 円  
（　　　　　        30,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,731,562 円      
②総費用 2,572,697 円      
③純収益　①－② 8,158,865 円      
④建物等に帰属する純収益 4,165,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,993,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,820,526 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,887 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,125,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     775,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区東山三丁目１０２１番２
 0132000094665-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -10 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樫村　潤   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区東山３丁目１０２１番２
｢東山３－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(80,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
に、店舗も見られる
住宅地域		 南西7.2m区道、南東側道 水道、ガス、下水 池尻大橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．２ｍ区道		 交通

施設		 池尻大橋駅南東方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅及び店舗が混在する成熟した住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく、当面は現状維
持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    799,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び隣接区に位置し、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線の各駅から徒歩圏の住宅地域を含
む圏域である。需要者は、高額所得者層が中心となる。良好な住環境と都心へのアクセスの利便性より人気のある住宅
地であり、需要は安定的である。市場での中心価格帯は画地規模等により様々であるが１㎡あたり９０万～１３０万円
程度、土地総額で１億円から２億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い居住環境の良好な住宅地に位置する事例から求めたもので市場性を反映した実
証的な価格である。対象標準地は良好な住宅地に位置し、経済合理性に見合う賃料収入を得ることが困難であることか
ら収益価格は低位に試算された。対象標準地の主たる需要者は、居住の快適性を重視した高額所得者層等であることか
ら、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    852,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.2]		 [105.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    965,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済社会活動の正常化が進み景気は持ち直し
ているが、物価上昇や金融資本市場の変動に
よる国内経済動向に留意する必要がある。


目黒区内の人気のある住宅地域であり、住宅
需要は安定的である。地域要因に特段の変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-18		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南2m区道、
中間画地
２中専
高度3種最高20m
(70,160)
b Ｒ６１１１
０
-20		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
c Ｒ６１１０
８
-25		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.6m道路、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
d Ｒ６１１１
９
-2		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,172)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,077,896  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
1,153,616 		 100
[ 108.6]
1,062,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,120,000 
b (　           ) 
935,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
994,149 		 100
[ 100.6]
988,220 
1,040,000 
c (　           ) 
1,052,506  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,062,825 		 100
[ 104.8]
1,014,146 
1,060,000 
d (　           ) 
1,114,488  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,140,457 		 100
[ 108.2]
1,054,027 
1,110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



目黒 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,723,693 
2,441,106 
8,282,587 
4,165,840 
4,116,747 		 （　0.9568）
3,938,904 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    109,414,000 円　　　　（　    799,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＲＣ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高17m
 80 ％   200 ％   200 ％   137 ㎡     13.0 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（専有面積３５㎡程度・１ＬＤＫ）を想定した ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
85.0 
68.00 
4,025 
273,700 		 1.0  273,700 
1.0  273,700 

 2～ 2		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
4,150 
298,800 		 1.0  298,800 
1.0  298,800 

 3～ 3		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
4,150 
298,800 		 1.0  298,800 
1.0  298,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
88.3 
212.00 

871,300 		 871,300 
871,300 
⑨年額支払賃料        871,300 円　×　12ヶ月　＝　      10,455,600 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         381,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,837,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       541,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,295,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           871,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          871,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         420,076 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,723,693 円　　　　（　        78,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０７
　　　　-39		 4,163  
(   3,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
4,335 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０７
　　　　-40		 4,191  
(   4,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
4,364 
c Ｒ６１２０７
　　　　-41		 4,047  
(   4,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
4,172 
目黒 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,000 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,137,906 円  　　　       10,837,200　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      230,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,200 円  　　　　     69,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,441,106 円　（　　　　　　        17,818 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,165,840 円  
（　　　　　        30,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,723,693 円      
②総費用 2,441,106 円      
③純収益　①－② 8,282,587 円      
④建物等に帰属する純収益 4,165,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,116,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,938,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,751 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,414,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     799,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区東山三丁目１０２１番２
 0132000094665-0000
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備考