鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
目黒 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -6

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大坪　広治

TEL.

鑑定評価額

394,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区自由が丘２丁目１２３番８｢自由が丘２－１８－２６｣				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域	北5.4m区道	水道、ガス、下水	自由が丘 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 35 ｍ、南 80 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

自由が丘駅北西方

500m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、自由が丘駅から徒歩圏に位置し、中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要
因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 644,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区のうち主に東急東横線沿線の住宅地域である。特に自由が丘駅から徒歩圏内の住宅地と代替競争
関係が認められる。需要者の属性は、総額の観点から富裕層・高額所得者層が中心である。自由が丘の住宅地域は、落
ち着いた街並みで住環境が良好なほか、駅周辺には店舗も多く利便性にも優れるため人気が高い。また、駅前では再開
発が行われており、今後の発展が期待される。市場での中心価格帯は、１２０万円／㎡～１５０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算では、主に東急東横線沿線の住宅地の事例を採用し、実証的な試算価格が得られた。収益価格の試算で
は、土地残余法を適用し、理論的な価格が試算された。標準地の属する地域は、自由が丘駅から徒歩圏内の閑静な住宅
地域で、収益性よりも、居住環境や生活の利便性、知名度、希少性等が重視され価格が形成される地域である。よって
、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒（都） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,200,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区では、人口・世帯数ともに微増となっ
ており、住宅地の需要は底堅く推移している
。

自由が丘駅から徒歩圏内に位置しており、住
環境の良好な閑静な住宅地域である。地域要
因に特段の変動はない。

市場競争力の程度は標準的であり、個別的要
因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

+6.7 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０１ -7	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	Ｒ５７１１４ -28	目黒区		建付地	（　）	不整形	西8.3m区道、南7.9m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ５７１０４ -16	目黒区		更地	（　）	不整形	南6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ５７１０９ -9	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	Ｒ６１１１７ -12	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、北6.5m、角地		１中専高度2種最高17m 特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,156,462	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,302,176	100 [ 93.0]	1,400,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 1,249,082	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,341,699	100 [ 108.2]	1,240,018		1,240,000
c	(　 ) 1,127,530	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,162,223	100 [ 87.3]	1,331,298		1,330,000
d	(　 ) 954,855	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,059,232	100 [ 80.6]	1,314,184		1,310,000
e	(　 ) 1,002,529	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	997,849	100 [ 80.3]	1,242,651		1,240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

目黒 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,812,268	3,436,514	12,375,754	4,930,500	7,445,254	（　0.9585） 7,136,276	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	198,229,889 円　　　　（　 644,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	308 ㎡	17.6 m x 17.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４４㎡程度、ファミリー向けの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	4,290	364,650	1.0	364,650
							1.0	364,650
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	4,390	395,100	1.0	395,100
							1.0	395,100
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	4,490	404,100	1.0	404,100
							1.0	404,100
～

～

計		300.00	88.3	265.00		1,163,850		1,163,850
								1,163,850

⑨年額支払賃料	1,163,850 円　×　12ヶ月　＝　 13,966,200 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 636,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,602,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 802,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,240,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,163,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,057 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,163,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 561,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,812,268 円　　　　（　 51,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６１２０５　　　　-33	4,856 ( 4,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,579 円/㎡　月額支払賃料（　 4,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６１２０５　　　　-34	4,193 ( 4,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,327
c	Ｒ６１２０５　　　　-4	4,350 ( 4,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,439

目黒 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,500 円	86,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,411,714 円	16,042,200　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 735,200 円	86,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,436,514 円　（　　　　　　 11,158 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,500,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,930,500 円（　　　　　 16,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,812,268 円
②総費用	3,436,514 円
③純収益　①－②	12,375,754 円
④建物等に帰属する純収益	4,930,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,445,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,136,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,229,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 644,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

目黒 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	目黒区自由が丘二丁目１２３番８	0132000051522-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
目黒 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -6

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　浅井　康徳

TEL.

鑑定評価額

394,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区自由が丘２丁目１２３番８｢自由が丘２－１８－２６｣				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域	北5.4m区道	水道、ガス、下水	自由が丘 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 35 ｍ、南 80 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

自由が丘駅北西方

500m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

低層の中規模戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められ
ず今後も同様と思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 696,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の東急各線沿線を主とする鉄道駅から徒歩圏にある住環境良好な住宅地域である。
需要者の中心は、自用の戸建住宅を求める所得水準の比較的高い個人であり、良好な住環境及び生活利便性から旺盛な
需要が認められる。総額は規模によって開差が大きいものの、１００～３００㎡程度の画地で１．６億～４億円程度と
なっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性及び生活利便性を重視し
て取引意思を決定する自己の居住目的の個人である。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に
基づく実証的な価格である。一方、基準容積率の影響から投資採算性が劣るため収益価格は低位に求められた。よって
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒 -1                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,120,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区の人口は横ばい、建築着工戸数は減少
傾向も、取引件数は増加傾向にあり、取引価
格は上昇傾向で推移している。

中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域
であり、地域要因に大きな変動はないが富裕
層を中心に需要は旺盛で、地価は上昇傾向に
ある。

中間画地であり、市場における競争力に影響
を及ぼす個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

+14.3 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６１１１５ -901	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,200)
b	Ｒ６１１１１ -20	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西7.9m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,200)
c	Ｒ６１１０５ -17	目黒区		更地	（　）	長方形	南3m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	Ｒ６１１０５ -13	目黒区		建付地	（　）	長方形	西5.2m区道、中間画地		１低専高度地区1種特別用途地区 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,188,418	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,197,831	100 [ 92.8]	1,290,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,290,000
b	(　 ) 1,284,703	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,279,762	100 [ 94.4]	1,355,680		1,360,000
c	(　 ) 1,274,107	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 118.5]	1,113,903	100 [ 88.0]	1,265,799		1,270,000
d	(　 ) 889,163	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	913,571	100 [ 72.0]	1,268,849		1,270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +22.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,290,000 円／㎡]

目黒 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,695,221	3,570,655	13,124,566	5,073,000	8,051,566	（　0.9585） 7,717,426	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	214,372,944 円　　　　（　 696,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	308 ㎡	17.6 m x 17.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ平均専有面積４４㎡程度の共同住宅。駐車場・平置４台

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	4,560	387,600	1.0	387,600
							1.0	387,600
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	4,700	423,000	1.0	423,000
							1.0	423,000
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	4,750	427,500	1.0	427,500
							1.0	427,500
～

～

計		300.00	88.3	265.00		1,238,100		1,238,100
								1,238,100

⑨年額支払賃料	1,238,100 円　×　12ヶ月　＝　 14,857,200 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 636,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,493,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 846,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,086,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,238,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,238,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 596,919 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,695,221 円　　　　（　 54,205 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６１２０５　　　　-4	4,350 ( 4,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,903 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６１２１４　　　　-49	5,428 ( 5,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	6,346
c	Ｒ６１２０９　　　　-9	4,101 ( 3,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,360

目黒 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,000 円	89,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,507,055 円	16,933,200　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 756,500 円	89,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,570,655 円　（　　　　　　 11,593 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 288,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,073,000 円（　　　　　 16,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,695,221 円
②総費用	3,570,655 円
③純収益　①－②	13,124,566 円
④建物等に帰属する純収益	5,073,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,051,566 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,717,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,372,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 696,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

目黒 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	目黒区自由が丘二丁目１２３番８	0132000051522-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考