別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 9-1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 24,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区八潮２丁目７番
｢八潮２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 51,048  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
臨港地区


(80,300)

1.5:1		 事務所兼工場

Ｓ2		 大規模倉庫、港湾施
設等が建ち並ぶ流通
業務地域		 南西50m都道、三方路 水道、ガス、下水 大井競馬場前

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北 1,500 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ都道 交通

施設		 大井競馬場前駅東方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東京湾に面する立地特性から、その社会的経済的な位置づけに特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持
していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    437,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京臨海部の工場や流通業務施設が集積する工業地域である。土地の利用目的が限定的であることから、
需要者は限定的になる傾向がある。荷物の種類や施設特性により投資対象となるものもあるが、自用としての利用もあ
り、内陸の同種のエリアとは異なる特徴を有する。中心価格帯は画地規模によってやや開差はあるものの、大規模な画
地が好まれる市場で、１㎡当たり４０～５０万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    452,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

東京湾に面する地理的な特性から、貨物需要
は継続しており、地域要因に特段の変動はな
い。市場環境の影響もあり地価は上昇傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-402		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西50m都道、
北西40m、
角地
準工
臨港地区
(80,300)
b １６（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m私道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c ０７（公）
６
-18		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
d １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
e ＦＪＮ（公
）０６
-405		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m道路、
東30m、角地
準工

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
535,454  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
570,794 		 100
[ 100.0]
570,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
571,000 
b (　           ) 
535,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
535,909 		 100
[ 118.5]
452,244 
452,000 
c (　           ) 
696,885  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
696,885 		 100
[ 139.6]
499,201 
499,000 
d (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,117 		 100
[ 105.1]
438,741 
439,000 
e (　           ) 
695,710  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
709,894 		 100
[ 141.8]
500,630 
501,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    490,000 円／㎡]  



品川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,204,040,375 
564,840,400 
1,639,199,975 
832,660,000 
806,539,975 		 （　0.9405）
758,550,846 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 22,310,319,000 円　　　　（　    437,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 30,000.00 Ｓ3 90,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
臨港地区
 80 ％   300 ％   300 ％   51,048 ㎡    262.0 m x  195.0 m  前面道路：都道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 マルチテナント型の物流施設 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
30,000.00 
95.0 
28,500.00 
2,250 
64,125,000 		 6.0  384,750,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
30,000.00 
95.0 
28,500.00 
2,250 
64,125,000 		 6.0  384,750,000 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
30,000.00 
95.0 
28,500.00 
2,250 
64,125,000 		 6.0  384,750,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90,000.00 
95.0 
85,500.00 

192,375,000 		 1,154,250,000 
0 
⑨年額支払賃料    192,375,000 円　×　12ヶ月　＝　   2,308,500,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  85,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,308,500,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   115,425,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,193,075,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,154,250,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,965,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,204,040,375 円　　　　（　        43,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 2,147  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,434 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,261 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-213		 1,532  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,167 
c ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-29		 1,846  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,308 
品川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,400,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 207,765,000 円  　　　    2,308,500,000　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  143,775,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  134,300,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    15,800,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    15,800,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     564,840,400 円　（　　　　　　        11,065 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　  90,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0527     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 50 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 832,660,000 円  
（　　　　　        16,311 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,204,040,375 円      
②総費用 564,840,400 円      
③純収益　①－② 1,639,199,975 円      
④建物等に帰属する純収益 832,660,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 806,539,975 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 758,550,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,860 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,310,319,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     437,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区八潮二丁目７番
 0107000110979-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 9-1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 24,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区八潮２丁目７番
｢八潮２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 51,048  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
臨港地区


(80,300)

1.5:1		 事務所兼工場

Ｓ2		 大規模倉庫、港湾施
設等が建ち並ぶ流通
業務地域		 南西50m都道、三方路 水道、ガス、下水 大井競馬場前

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北 1,500 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の物流施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東京港大井埠頭に隣接し、東
京貨物ターミナル駅に近接す
る国際物流の一大拠点的地域		 街

路		 ５０ｍ都道 交通

施設		 大井競馬場前駅東方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 陸海空運の結節地である近隣地域の地域的要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持していくものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 ３階建の物流施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川、港、大田、江東区を主とする臨海部の工業地域。中心的需要者は自用目的の倉庫・海運・陸運会社
の他、大型物流施設開発目的の大手不動産会社、不動産投資法人等。湾岸エリアの倉庫空室率は新規供給により一時的
に上昇しても安定的な稼働が見込まれており、消費地への接近性から大型物流施設用地の需要は堅調である。臨海部工
業地の取引は㎡単価で２０万円台～６０万円超と様々であるが、標準地の画地規模で５０万円／㎡前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は陸運または海運施設が集積する臨海部の工業地域で、自用目的での取引のほか大型物流施設開発目的での取
引も見受けられる。本件比準価格は、港区、品川区及び江東区の臨海工業地の取引から求められたが、実勢が的確に把
握された実証的な価格となった。一方、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変
動する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    452,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 安定的なイーコマースによる底堅い倉庫需要
及び継続する超低金利と円安を背景に海外か
らも投資マネーが流入し、取引利回りは低下
傾向にある。

海運と陸運の結節地である近隣地域は空港や
大消費地にも近い。都心の安定的な人口とイ
ーコマースにより大型物流施設地の需要は底
堅く地価は上昇。

個別的要因に変化はない。標準地は大規模地
であるため、三方路による効用は価格に影響
しないと判断した。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０６
-405		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m道路、
東30m、角地
準工

(80,400)
b １６（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m私道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c ＮＫＭ（公
）０６
-120		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
南5.8m、
東3.7m、
三方路
工業
地区計画等
(80,200)
d １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
e ０７（公）
６
-18		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,710  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
709,894 		 100
[ 141.8]
500,630 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
535,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
535,909 		 100
[ 109.4]
489,862 
490,000 
c (　    266,138) 
469,016  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
500,188 		 100
[ 116.6]
428,978 
429,000 
d (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,117 		 100
[ 105.1]
438,741 
439,000 
e (　           ) 
696,885  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
696,885 		 100
[ 139.6]
499,201 
499,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    473,000 円／㎡]  



品川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,174,653,170 
561,225,640 
1,613,427,530 
811,580,000 
801,847,530 		 （　0.9405）
754,137,602 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 22,180,517,706 円　　　　（　    435,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 30,000.00 Ｓ3 90,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
臨港地区
 80 ％   300 ％   300 ％   51,048 ㎡    262.0 m x  195.0 m  前面道路：都道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 マルチテナント型の物流倉庫を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な設計に基づく有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
30,000.00 
95.0 
28,500.00 
2,220 
63,270,000 		 6.0  379,620,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90,000.00 
95.0 
85,500.00 

189,810,000 		 1,138,860,000 
0 
⑨年額支払賃料    189,810,000 円　×　12ヶ月　＝　   2,277,720,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  85,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,277,720,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   113,886,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,163,834,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,138,860,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,819,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,174,653,170 円　　　　（　        42,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-27		 2,034  
(   1,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,141 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-28		 3,083  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[110.0]
2,502 
c ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-29		 1,846  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,964 
品川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 46,200,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 209,550,240 円  　　　    2,277,720,000　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  143,775,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  130,900,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    15,400,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    15,400,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     561,225,640 円　（　　　　　　        10,994 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　  90,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0527     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 50 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 811,580,000 円  
（　　　　　        15,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,174,653,170 円      
②総費用 561,225,640 円      
③純収益　①－② 1,613,427,530 円      
④建物等に帰属する純収益 811,580,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 801,847,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 754,137,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,180,517,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     435,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区八潮二丁目７番
 0107000110979-0000
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備考