別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-25 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 1,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東品川２丁目３番１４外
｢東品川２－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,031  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
2.5:1		 事務所

ＳＲＣ8		 高層マンションのほ
か事務所も所在する
商業地域		 南30m都道、東側道 水道、ガス、下水 天王洲アイル

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 天王洲アイル駅北西方

240m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模の大きな高層マンション、店舗、事務所、倉庫等が見られる商業地域である。堅調な需要を背景に、高
層の店舗兼共同住宅、事務所等への地域として成熟するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内及び隣接区内における普通・近隣商業地域等一円である。大規模な事業所跡地に、主な需要者は不
動産投資及び賃貸事業を主とした不動産開発業者、不動産投資法人等で、自己使用を目的とした企業等が想定される。
需要は堅調であるが、売り物件の減少のため価格は強含みである。中心価格帯は１０～２０億円程度、立地によっては
更に高額取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は天王洲アイル駅に近い商業地域であり、画地規模、立地等から主な需要者は不動産開発業者、投資法人等と
なる。需要者は通常、投資採算性に基づき価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回りに不確定要素を多く
含む。本件では、臨海部の発展著しい当地域における投資・開発用物件の旺盛な取引実勢を反映した比準価格を中心と
し、収益価格も参酌して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.7]		 [103.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動
産の投資環境には不透明感が残るが、賃貸市
場は堅調であり、取引需要は底堅い。


繁華性には劣るが駅に近接し、周囲は従来の
工場倉庫等跡地を開発した大型事務所や住宅
が増加しており、今後もより熟成が進む商業
地域である。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺＷ（公
）０６
-6		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＴＭＲ（公
）０６
-2		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＴＭＲ（公
）０６
-101		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
d ＮＫＭ（公
）０６
-101		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東23m国道、
北東3.5m、
二方路
商業

(75,420)
e ＭＳＫ（公
）０６
-6		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,646,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,728,728 		 100
[ 158.3]
1,723,770 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,780,000 
b (　           ) 
1,256,884  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,298,780 		 100
[  74.5]
1,743,329 
1,800,000 
c (　           ) 
1,280,014  		 100
[ 150.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,410 		 100
[  54.1]
1,727,190 
1,780,000 
d (　           ) 
2,098,130  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
2,451,170 		 100
[ 138.0]
1,776,210 
1,830,000 
e (　           ) 
1,176,752  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,236,766 		 100
[  71.5]
1,729,743 
1,780,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,780,000 円／㎡]  



品川 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

220,592,377 
53,281,143 
167,311,234 
115,544,000 
51,767,234 		 （　0.9391）
48,614,609 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,473,169,970 円　　　　（　  1,430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 515.34 ＲＣ14F1B 6,211.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   1,031 ㎡     50.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の標準的使用状況より１階店舗、上階は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同類形の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
515.34 
48.9 
252.20 
4,200 
1,059,240 		 6.0  6,355,440 
0.0  0 

 2～ 8		 共同住宅
399.06 
92.1 
367.52 
3,400 
1,249,568 		 1.0  1,249,568 
1.0  1,249,568 

 9～14		 共同住宅
399.06 
92.1 
367.52 
3,500 
1,286,320 		 1.0  1,286,320 
1.0  1,286,320 
地下
 1～  		 駐車場
508.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,211.12 
81.0 
5,029.96 

17,524,136 		 22,820,336 
16,464,896 
⑨年額支払賃料     17,524,136 円　×　12ヶ月　＝　     210,289,632 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　   5,029.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,864,714 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       221,154,346 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,387,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 216,366,629 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,820,336 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         216,793 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,464,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       4,008,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     220,592,377 円　　　　（　       213,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 3,817  
(   3,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
3,408 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-104		 4,319  
(   4,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
3,401 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-105		 3,407  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,512 
品川 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,060,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 23,230,943 円  　　　      227,754,346　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,780,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,170,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,020,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,020,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      53,281,143 円　（　　　　　　        51,679 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,020,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   6,211.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0572     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 115,544,000 円  
（　　　　　       112,070 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 220,592,377 円      
②総費用 53,281,143 円      
③純収益　①－② 167,311,234 円      
④建物等に帰属する純収益 115,544,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 51,767,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 48,614,609 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,153 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,473,169,970 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東品川二丁目３番１４
 0107000130201-0000
2 　品川区東品川二丁目３番１５
 0107000130202-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
品川 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-25 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 1,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東品川２丁目３番１４外
｢東品川２－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,031  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
2.5:1		 事務所

ＳＲＣ8		 高層マンションのほ
か事務所も所在する
商業地域		 南30m都道、東側道 水道、ガス、下水 天王洲アイル

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 天王洲アイル駅北西方

240m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模の大きな高層マンション、店舗、事務所、倉庫等が見られる臨海部の商業地域である。堅調な住宅需要
を背景に、周辺の倉庫や事業所は、高層の店舗兼共同住宅等へ建替えが進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区の高層の共同住宅、店舗、事務所、倉庫等が見られる商業地域である。主な需要者は賃
貸事業または分譲事業を目的とした不動産事業者、収益物件取得を目的とした投資法人、自己使用を目的とした企業等
である。用途の多様性を有し高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、不動産投資需要は上昇傾向が続
いている。画地規模、接道等により価格に幅があるが、土地取引では１５～２５億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃
貸事業を想定した収益性を重視する。本件では堅調な不動産市場の実勢を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.7]		 [103.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動、賃貸床供給
量の増大等、不透明な要因はあるが、緩和的
な金融政策を背景に不動産価格は上昇傾向が
続いている。

近隣地域内の西側では、高層店舗兼共同住宅
の建築工事開始（令和６年１月着工）が決定
した。地価は上昇している。


個別的要因に特段の変動はない。角地以外は
近隣地域内でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＳＫ（公
）０６
-13		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東25m国道、
北2.4m、角地
商業

(100,400)
b ＭＳＫ（公
）０６
-6		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
c ＮＫＭ（公
）０６
-3		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22.4m都
道、北4.2m、
角地
近商
高度地区最低7m
(77,371)
d ＷＴＮ（公
）０６
-122		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ＫＭＭ（公
）０６
-124		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北5.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(84,397)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,742,048  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,745,464 		 100
[  94.9]
1,839,267 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,890,000 
b (　           ) 
1,176,752  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,236,766 		 100
[  72.2]
1,712,972 
1,760,000 
c (　           ) 
1,573,546  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,740,535 		 100
[  94.7]
1,837,946 
1,890,000 
d (　           ) 
1,277,839  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,392,845 		 100
[  84.9]
1,640,571 
1,690,000 
e (　           ) 
1,206,093  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,323,084 		 100
[  81.2]
1,629,414 
1,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,780,000 円／㎡]  



品川 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

222,617,173 
55,362,198 
167,254,975 
118,085,000 
49,169,975 		 （　0.9416）
46,298,448 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,402,983,273 円　　　　（　  1,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 515.34 ＲＣ14F1B 6,211.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   1,031 ㎡     50.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１４階共同住宅、地下１階駐車場を想定。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
515.34 
48.9 
252.20 
4,050 
1,021,410 		 8.0  8,171,280 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
399.06 
92.1 
367.52 
3,300 
1,212,816 		 1.0  1,212,816 
1.0  1,212,816 

 3～ 8		 住宅
399.06 
92.1 
367.52 
3,400 
1,249,568 		 1.0  1,249,568 
1.0  1,249,568 

 9～14		 住宅
399.06 
92.1 
367.52 
3,500 
1,286,320 		 1.0  1,286,320 
1.0  1,286,320 
地下
 1～ 1		 駐車場
508.00 
 
 
 
 		    
   

計
6,211.12 
81.0 
5,029.96 

17,449,554 		 24,599,424 
16,428,144 
⑨年額支払賃料     17,449,554 円　×　12ヶ月　＝　     209,394,648 円 
⑩a共益費（管理費）             230 円／㎡　×　   5,029.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,882,690 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       223,277,338 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,493,867 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 218,383,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,599,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         233,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,428,144 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       4,000,007 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     222,617,173 円　　　　（　       215,924 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-221		 3,306  
(   3,237) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,345 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-222		 3,701  
(   3,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,558 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-223		 3,561  
(   3,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,324 
品川 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,270,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 24,366,998 円  　　　      229,877,338　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,780,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,765,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,090,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,090,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,362,198 円　（　　　　　　        53,698 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   6,211.12 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 118,085,000 円  
（　　　　　       114,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 222,617,173 円      
②総費用 55,362,198 円      
③純収益　①－② 167,254,975 円      
④建物等に帰属する純収益 118,085,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,169,975 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,298,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,906 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,402,983,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東品川二丁目３番１４
 0107000130201-0000
2 　品川区東品川二丁目３番１５
 0107000130202-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考