別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-23 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 441,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東大井１丁目１２７２番１５
｢東大井１－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 412  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.2		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8		 高層の事務所、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西23m国道 水道、ガス、下水 鮫洲

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 鮫洲駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近くの国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    974,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び隣接区における幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。高度利用が可能で最寄駅へ
の交通接近性も良好なことから希少性が高く、マンションデベロッパー等が需要者層の中心である。都心部へのアクセ
スに優れたマンション用地の取得需要は依然として根強く、地価は引き続き堅調に推移している。価格水準は土地建物
総額で概ね１０億円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する幹線道路及び準幹線道路沿いの取引事例の価格から求めたもので、市場
の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸市場における収益性を反映した理論的価格である。本件にお
いては、両試算価格ともに説得力が高いと判断し、市場性を反映した比準価格並びに収益性を反映した収益価格を関連
づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[108.3]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    984,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。高
度利用が可能なマンション用地等の取得需要
は根強く、地価は引き続き堅調に推移してい
る。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０６
-7		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東20m都道、
北4.3m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
b ＳＴＳ（公
）０６
-111		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北23.5m区道、
東6.7m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
c ＦＪＮ（公
）０６
-10		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
東7.9m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d Ｒ６１１０
９
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西33m都道、
北西5.2m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,411,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
1,390,137 		 100
[ 115.3]
1,205,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
875,401  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
895,410 		 100
[  78.4]
1,142,105 
1,140,000 
c (　           ) 
1,316,189  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,391,400 		 100
[ 112.9]
1,232,418 
1,230,000 
d (　           ) 
1,116,509  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,155,200 		 100
[  98.3]
1,175,178 
1,180,000 
e (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[  88.0]
1,179,707 
1,180,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



品川 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,723,098 
19,440,455 
61,282,643 
47,178,900 
14,103,743 		 （　0.9391）
13,244,825 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    401,358,333 円　　　　（　    974,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 266.30 ＲＣ11 2,485.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   412 ㎡     19.1 m x   21.5 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ以上居宅（５０㎡程度）と判定。 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 同規模建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
136.32 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
108.82 
55.0 
59.88 
3,600 
215,568 		 6.0  1,293,408 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
224.02 
87.3 
195.56 
3,100 
606,236 		 1.0  606,236 
1.0  606,236 

 4～11		 住宅
224.02 
87.3 
195.56 
3,200 
625,792 		 1.0  625,792 
1.0  625,792 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,485.34 
81.1 
2,015.48 

6,434,376 		 7,512,216 
6,218,808 
⑨年額支払賃料      6,434,376 円　×　12ヶ月　＝　      77,212,512 円 
⑩a共益費（管理費）             227 円／㎡　×　   2,015.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,490,168 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似賃貸事例を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,702,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,165,134 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,137,546 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,512,216 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,218,808 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,514,186 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,723,098 円　　　　（　       195,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 3,711  
(   3,708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
3,110 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-120		 3,352  
(   3,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,164 
c ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-121		 3,743  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
3,189 
品川 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,403,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,913,755 円  　　　       83,302,680　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      713,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,808,500 円  　　　　    801,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       801,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       801,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,440,455 円　（　　　　　　        47,186 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 801,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 313,000 円／㎡　×　   2,485.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,178,900 円  
（　　　　　       114,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,723,098 円      
②総費用 19,440,455 円      
③純収益　①－② 61,282,643 円      
④建物等に帰属する純収益 47,178,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,103,743 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,244,825 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    401,358,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     974,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東大井一丁目１２７２番１５
 0107000150985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-23 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 441,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東大井１丁目１２７２番１５
｢東大井１－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 412  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.2		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8		 高層の事務所、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西23m国道 水道、ガス、下水 鮫洲

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 鮫洲駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 第一京浜沿いにあって高い容積率を有し、都心への接近性に優れ、纏まった土地の確保が比較的容易であるため
、今後も高層の店舗兼共同住宅等への建替えが進み、土地利用の高度化が徐々に進展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    978,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区において主として幹線道路沿いの高い容積率を活用した中高層の店舗兼共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域である。中心的需要者は賃貸経営・投資目的の不動産会社等、開発目的のマンションデベロッパーであ
るが、自用目的の事業者も想定される。人流が戻って店舗収益は安定しており、住宅需要も堅調なことから、活発な不
動産投資と相俟って地価上昇が鮮明となっている。取引価格帯は標準地規模の土地で４～５億円が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性に優れた取引事例から求められ、中心的需要者が参画する取引市場の実勢が的確に把握された価格と
なった。収益価格は標準地の規模、容積率、賃料水準等により収益力を測定した価格で、中心的需要者の投資判断を左
右する指標となった。試算過程を再吟味したが、各価格の信頼性に遜色はない。以上により、両価格の価格形成に及ぼ
す影響力は同等に強いものと判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    984,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口は増加。店舗賃料が安定化、オ
フィス賃貸市場は回復に遅れ。不動産投資は
堅調、利回り低下、建築費高騰。金融緩和は
出口を探る動き。

地域要因に特段の変動はみられない。同一需
給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競
争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因
も見当たらない。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件を有しており、
近隣地域内の他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b ＫＭＭ（公
）０６
-110		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北19.9m区道、
中間画地
近商

(88,360)
c ＴＭＲ（公
）０６
-113		 品川区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m都道、
東3.7m、
北3.7m、
三方路
商業

(100,600)
d ＳＴＳ（公
）０６
-111		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北23.5m区道、
東6.7m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e ＡＢＲ（公
）０６
-123		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南31.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[  97.0]
1,070,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
703,537  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
758,413 		 100
[  71.4]
1,062,203 
1,060,000 
c (　    407,634) 
1,358,780  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
1,365,189 		 100
[ 121.0]
1,128,255 
1,130,000 
d (　           ) 
875,401  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
895,410 		 100
[  71.8]
1,247,089 
1,250,000 
e (　           ) 
721,631  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
842,409 		 100
[  66.9]
1,259,206 
1,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,160,000 円／㎡]  



品川 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,212,588 
20,290,023 
63,922,565 
49,770,500 
14,152,065 		 （　0.9391）
13,290,204 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    402,733,455 円　　　　（　    978,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 266.30 ＲＣ11 2,485.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   412 ㎡     19.1 m x   21.5 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロア貸し）、２階以上を小世帯向けの共同住宅（平均専有面積約４８㎡の２ＬＤＫ）とし、平面駐車場２台分を想定 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
136.32 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
108.82 
55.0 
59.88 
4,300 
257,484 		 6.0  1,544,904 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
224.02 
87.3 
195.56 
3,150 
616,014 		 1.0  616,014 
1.0  616,014 

 3～10		 共同住宅
224.02 
87.3 
195.56 
3,310 
647,304 		 1.0  647,304 
1.0  647,304 

11～11		 共同住宅
224.02 
87.3 
195.56 
3,430 
670,771 		 1.0  670,771 
1.0  670,771 

計
2,485.34 
81.1 
2,015.48 

6,722,701 		 8,010,121 
6,465,217 
⑨年額支払賃料      6,722,701 円　×　12ヶ月　＝　      80,672,412 円 
⑩a共益費（管理費）             233 円／㎡　×　   2,015.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,635,282 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,307,694 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,345,385 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,562,309 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,010,121 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,096 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,465,217 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,574,183 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,212,588 円　　　　（　       204,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-134		 4,286  
(   4,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[107.0]
3,704 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-135		 2,980  
(   2,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
3,182 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-237		 3,614  
(   3,614) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]
3,658 
品川 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,535,000 円  　　　　    845,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,169,323 円  　　　       86,907,694　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      713,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,182,500 円  　　　　    845,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       845,000 円  　　　　    845,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       845,000 円  　　　　    845,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,290,023 円　（　　　　　　        49,248 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 845,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   2,485.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,770,500 円  
（　　　　　       120,802 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,212,588 円      
②総費用 20,290,023 円      
③純収益　①－② 63,922,565 円      
④建物等に帰属する純収益 49,770,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,152,065 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,290,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    402,733,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     978,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東大井一丁目１２７２番１５
 0107000150985-0000
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備考