別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区中延６丁目７４８番７
｢中延６－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、共同住宅、事
務所が建ち並ぶ商業
地域		 東25m国道、南側道 水道、ガス、下水 中延

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 中延駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域であり、特段の変動要因がないことから当面は現状のまま
推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    983,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区を中心とする商業地域及び近隣商業地域と判定した。売買市場の中心となる需要者層は、不動産
会社・事業法人や投資家等と想定される。中高層店舗兼共同住宅が標準的使用であるが、賃料及び空室率はコロナ禍明
けで回復傾向にあり、継続する金融緩和を背景に投資家の物色意欲は旺盛。地価は上昇傾向を強めている。土地の中心
価格帯は、標準的な規模の画地で概ね９０～１３０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する、規範性を有する取引事例から求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼
性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の中高層店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を想
定して求めた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を具現した価格である。よって本件では、比準価格と収益価格
を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [101.0]
100		 1,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    994,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


第二京浜沿いの商業地であり、地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-104		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m区道、
中間画地
近商
地区計画等
高度地区
(100,400)
b ＩＲＳ（公
）０６
-9		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＫＭＴ（公
）０６
-105		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7.2m区道
、北6.1m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＳＴＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e ＴＭＲ（公
）０６
-101		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,017,582  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,113,235 		 100
[  92.2]
1,207,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,220,000 
b (　           ) 
1,055,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,093,990 		 100
[  89.3]
1,225,073 
1,240,000 
c (　           ) 
919,535  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
973,152 		 100
[  90.2]
1,078,882 
1,090,000 
d (　           ) 
1,021,629  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,230 		 100
[  91.2]
1,203,103 
1,220,000 
e (　           ) 
1,280,014  		 100
[ 150.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,410 		 100
[  81.2]
1,150,751 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



品川 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,757,389 
12,889,541 
28,867,848 
21,294,800 
7,573,048 		 （　0.9509）
7,201,211 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    218,218,515 円　　　　（　    983,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.18 ＲＣ13 1,041.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   222 ㎡     12.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階～８階は３５㎡／戸程度の１ＬＤＫタイプ、９階～１３階はファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.54 
50.0 
57.28 
6,000 
343,680 		 8.0  2,749,440 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
80.96 
88.2 
71.38 
3,418 
243,977 		 1.0  243,977 
0.0  0 

 5～ 8		 住宅
80.96 
88.2 
71.38 
3,600 
256,968 		 1.0  256,968 
0.0  0 

 9～12		 住宅
71.96 
86.7 
62.38 
3,700 
230,806 		 1.0  230,806 
0.0  0 

13～13		 住宅
71.96 
86.7 
62.38 
3,800 
237,044 		 1.0  237,044 
0.0  0 

計
1,041.06 
83.5 
868.84 

3,263,751 		 5,669,511 
0 
⑨年額支払賃料      3,263,751 円　×　12ヶ月　＝　      39,165,012 円 
⑩a共益費（管理費）             454 円／㎡　×　     868.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,733,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金・保証金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,898,452 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,194,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,703,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,669,511 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,757,389 円　　　　（　       188,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-219		 3,576  
(   3,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,870 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,418 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-220		 2,598  
(   2,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,396 
c ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-221		 3,503  
(   3,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,008 
品川 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,149,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,331,041 円  　　　       43,898,452　×　　　　  16.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      388,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,255,500 円  　　　　    383,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       383,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       383,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,889,541 円　（　　　　　　        58,061 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9509    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 383,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,041.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,294,800 円  
（　　　　　        95,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,757,389 円      
②総費用 12,889,541 円      
③純収益　①－② 28,867,848 円      
④建物等に帰属する純収益 21,294,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,573,048 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,201,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,438 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,218,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     983,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区中延六丁目７４８番７
 0107000029447-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区中延６丁目７４８番７
｢中延６－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、共同住宅、事
務所が建ち並ぶ商業
地域		 東25m国道、南側道 水道、ガス、下水 中延

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 中延駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 第二京浜国道沿いにあって高い容積率を有し、都心への接近性に優れ、纏まった土地の確保が比較的容易である
ため、今後も高層店舗兼共同住宅等への建替えが進み、土地利用の高度化が益々進展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    989,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区において主として幹線道路沿いの高い容積率を活用した中高層の店舗兼共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸経営・投資目的の不動産会社等、開発目的のマンションデベロッパーが中心であ
るが、自用目的の事業者も参画する。人流が回復して店舗収益が安定し、住宅需要は堅調であり、活発な不動産投資も
あって不動産価格は上昇している。取引の中心価格帯は標準地規模の土地で２億円台半ば～３億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線道路沿道の取引事例から求められ、中心的需要者が参画する取引市場の実勢が的確に把握された価格で
ある。収益価格は標準地の規模、容積率、賃料水準等により収益力を測定した価格で、中心的需要者の投資判断を左右
する指標となった。試算過程を再吟味したところ信頼性に優劣がなかった。以上を踏まえ、両価格の価格形成に及ぼす
影響力は同等に大きいものと判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[108.3]		 [101.0]
100		 1,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    994,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口は増加。店舗賃料が安定化、オ
フィス賃貸市場は回復に遅れ。不動産投資は
堅調、利回り低下、建築費高騰。金融緩和は
出口を探る動き。

地域要因に特段の変動はみられない。同一需
給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競
争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因
も見当たらない。

標準地は角地ではあるが、側道が行き止まり
で車両の通行もできないため、増価は小さい
。このため近隣地域内における競争力は中位
で、変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b Ｒ６１１１
６
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(89,293)
c ＳＴＳ（公
）０６
-113		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＭＳＫ（公
）０６
-104		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m区道、
中間画地
近商
地区計画等
高度地区
(100,400)
e ＷＴＮ（公
）０６
-124		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16.4m都
道、
南東11.1m、
角地
近商
高度地区3種24m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,861 		 100
[  67.9]
1,127,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
1,001,436  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,111,067 		 100
[  96.6]
1,150,173 
1,160,000 
c (　           ) 
890,985  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
935,534 		 100
[  84.8]
1,103,224 
1,110,000 
d (　           ) 
1,017,582  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,113,235 		 100
[  89.2]
1,248,021 
1,260,000 
e (　           ) 
1,672,089  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,771,116 		 100
[ 139.6]
1,268,708 
1,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



品川 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,913,647 
9,236,054 
28,677,593 
20,961,200 
7,716,393 		 （　0.9391）
7,246,465 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    219,589,848 円　　　　（　    989,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.18 ＲＣ13 1,041.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   222 ㎡     12.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗・フロア貸し、２～８階を小世帯向け住宅１ＤＫ・３５㎡程度、９～１３階を世帯向け住宅２ＬＤＫ・６２㎡程度と想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.54 
50.0 
57.28 
4,840 
277,235 		 8.0  2,217,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.96 
88.2 
71.38 
3,250 
231,985 		 1.0  231,985 
1.0  231,985 

 3～ 8		 住宅
80.96 
88.2 
71.38 
3,380 
241,264 		 1.0  241,264 
1.0  241,264 

 9～12		 住宅
71.96 
86.7 
62.38 
3,450 
215,211 		 1.0  215,211 
1.0  215,211 

13～13		 住宅
71.96 
86.7 
62.38 
3,540 
220,825 		 1.0  220,825 
1.0  220,825 

計
1,041.06 
83.5 
868.84 

3,038,473 		 4,979,118 
2,761,238 
⑨年額支払賃料      3,038,473 円　×　12ヶ月　＝　      36,461,676 円 
⑩a共益費（管理費）             258 円／㎡　×　     868.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,689,929 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,151,605 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,957,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,194,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,979,118 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,761,238 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         672,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,913,647 円　　　　（　       170,782 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-115		 3,424  
(   3,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 3,314  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,488 
c ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-132		 2,798  
(   2,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,007 
品川 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,131,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,758,554 円  　　　       39,151,605　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      388,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,204,500 円  　　　　    377,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       377,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       377,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,236,054 円　（　　　　　　        41,604 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 377,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 352,000 円／㎡　×　   1,041.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,961,200 円  
（　　　　　        94,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,913,647 円      
②総費用 9,236,054 円      
③純収益　①－② 28,677,593 円      
④建物等に帰属する純収益 20,961,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,716,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,246,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,642 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,589,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     989,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区中延六丁目７４８番７
 0107000029447-0000
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備考