別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-18 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 590,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田２丁目９番１
｢西五反田２－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南西12m区道、南東側道 水道、ガス、下水 五反田

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 五反田駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は店舗事務所ビル、店舗共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。周辺地域内で今のところ大規模開発等の計
画がないことから、築古建物の建替えが進むことによって土地の高度利用が徐々に進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区内の高度利用が可能な普通・準高度商業地域と判定した。典型的な需要者は不動産業者
、投資法人、事業法人等である。駅近の商業地の事例は稀少性を有し取引は少ないことから市場では高額取引も散見さ
れる。取引需要も依然として旺盛であり地価も上昇基調が続いている。需要の中心は標準的規模の築浅ビルで１０億円
～２０億円前後であり規模によりかなりのバラツキがある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は品川区及び隣接区内の取引を採用し市場の実勢が反映された実証的な価格である。収益価格は対象標準地に
最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し、賃料収入から当該敷地にアプローチした理論的価格である。市場参加者は比
準価格、収益価格のいずれの価格も重視することから双方に同程度の規範性が認められると判断し両者を関連付け、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [103.0]
100		 2,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の
回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融
資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか
に回復。

五反田駅近くの店舗、事務所ビル等が建ち並
ぶ商業地域である。用途の多様性が認められ
るが地域要因に特段の変動はみられない。


個別的要因に変動はない。多用途に利用が可
能な敷地であり角地である点において繁華性
等の優位性がある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-112		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
商業

(100,320)
b ＹＡＳ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ＮＫＭ（公
）０６
-101		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東23m国道、
北東3.5m、
二方路
商業

(75,420)
d ＯＺＷ（公
）０６
-2		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m区道、
西8m、角地
商業

(100,500)
e ＫＢＴ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m区道、
北4.4m、
二方路
商業

(100,324)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,157,272  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  98.0]		 100
[  95.0]
2,451,551 		 100
[  86.2]
2,844,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,930,000 
b (　           ) 
2,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,074,000 		 100
[ 110.3]
1,880,326 
1,940,000 
c (　           ) 
2,098,130  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
2,451,170 		 100
[  93.0]
2,635,667 
2,710,000 
d (　           ) 
2,660,361  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,652,760 		 100
[  73.7]
3,599,403 
3,710,000 
e (　           ) 
1,841,687  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,892,744 		 100
[  69.4]
2,727,297 
2,810,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,600,000 円／㎡]  



品川 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,489,062 
23,149,418 
48,339,644 
30,528,000 
17,811,644 		 （　0.9411）
16,762,538 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    540,727,032 円　　　　（　  2,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 178.84 Ｓ9 1,490.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   248 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を踏まえ、１階はフロア貸しの店舗（約１３０㎡）、２～９階はフロア貸しの事務所（各階約１３１㎡）を想定 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.60 
77.0 
130.55 
5,900 
770,245 		 10.0  7,702,450 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
165.12 
79.7 
131.55 
4,300 
565,665 		 6.0  3,393,990 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,490.56 
79.4 
1,182.95 

5,295,565 		 34,854,370 
0 
⑨年額支払賃料      5,295,565 円　×　12ヶ月　＝　      63,546,780 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,182.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,356,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗事務所ビル等の共益費（管理費）水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,903,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,745,155 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,157,945 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,854,370 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         331,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,489,062 円　　　　（　       288,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-240		 4,712  
(   4,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,284 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-241		 4,690  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,553 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-242		 4,285  
(   4,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,328 
品川 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,590,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,508,818 円  　　　       74,903,100　×　　　　  16.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,485,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,505,000 円  　　　　    530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       530,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       530,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,149,418 円　（　　　　　　        93,344 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9411    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,490.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,528,000 円  
（　　　　　       123,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,489,062 円      
②総費用 23,149,418 円      
③純収益　①－② 48,339,644 円      
④建物等に帰属する純収益 30,528,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,811,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,762,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    540,727,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田二丁目９番１
 0107000065161-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-18 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 590,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田２丁目９番１
｢西五反田２－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南西12m区道、南東側道 水道、ガス、下水 五反田

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 五反田駅西口から連続する用
途に多様性がみられる古くか
らの商業地域		 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 五反田駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 現状では中小の古い中層建物も多くみられるが、高い容積率を活用した高層建物に建て替えられる傾向にある。
しかし、地域内で特段の大規模開発計画等がないことから、土地利用の高度化が穏やかに進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区内の高度利用可能な普通・準高度商業地域。中心的需要者は投資法人、不動産会社、開
発目的のデベロッパー等である。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、その後の低金
利政策による需要回復と売り物件減少のため、収益力低下に反して価格は上昇傾向にある。中心的価格帯は標準地程度
の規模の築浅ビルで１０億円前後だが、規模により様々で周辺にはそれ以上の売買もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現状における投資用不動産の取引実勢が反映された実証的な価格である。収益価格は標準地の収益力に相応
した価格で、中心的需要者の意思決定を左右する価格である。新型コロナウイルス感染症流行以降の収益力低下は否め
ないものの、取引利回りは低下傾向にあり、取引価格水準は寧ろ上昇傾向にある。こうした地域の実情を考量し、両価
格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [103.0]
100		 2,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

五反田駅周辺には飲食店、ホテルが集まる歓
楽街があるが、近隣地域は特定業種に特化し
ておらず、コロナ禍の影響は既に脱している
。

個別的要因に変動はない。標準地は角地であ
ることから商業ビル用地として中間画地に比
べて競争力で勝る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺＷ（公
）０６
-2		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m区道、
西8m、角地
商業

(100,500)
b ＫＭＴ（公
）０６
-7		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
南7.8m、角地
商業

(100,510)
c ＫＢＴ（公
）０６
-113		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.9m区道
、中間画地
商業

(100,354)
d ＴＭＲ（公
）０６
-126		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西（駅前広
場）区道、
東8m、
二方路
商業

(100,600)
e ＹＡＳ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,660,361  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,652,760 		 100
[  73.7]
3,599,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,710,000 
b (　           ) 
2,277,557  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,299,248 		 100
[  74.4]
3,090,387 
3,180,000 
c (　           ) 
1,242,766  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,304,904 		 100
[  75.8]
1,721,509 
1,770,000 
d (　           ) 
2,571,267  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,758,495 		 100
[ 111.2]
2,480,661 
2,560,000 
e (　           ) 
2,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,074,000 		 100
[ 110.3]
1,880,326 
1,940,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -29.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,560,000 円／㎡]  



品川 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,589,685 
23,086,144 
47,503,541 
30,931,200 
16,572,341 		 （　0.9411）
15,596,230 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    503,104,194 円　　　　（　  2,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 178.84 Ｓ9 1,490.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   248 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用、変遷と需給動向、今後の方向性を考慮し、１階はフロア貸しの店舗、２～９階はフロア貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.60 
77.0 
130.55 
5,750 
750,663 		 10.0  7,506,630 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
165.12 
79.7 
131.55 
4,300 
565,665 		 6.0  3,393,990 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,490.56 
79.4 
1,182.95 

5,275,983 		 34,658,550 
0 
⑨年額支払賃料      5,275,983 円　×　12ヶ月　＝　      63,311,796 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   1,182.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,646,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,958,346 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,697,917 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,260,429 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,658,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         329,256 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,589,685 円　　　　（　       284,636 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-215		 4,098  
(   4,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,646 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-22		 3,059  
(   3,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,578 
c ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-217		 4,575  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,083 
品川 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,611,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,351,044 円  　　　       73,958,346　×　　　　  16.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,485,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,564,500 円  　　　　    537,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       537,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       537,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,086,144 円　（　　　　　　        93,089 円／㎡）　　（経費率　　  32.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9411    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 537,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,490.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,931,200 円  
（　　　　　       124,723 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,589,685 円      
②総費用 23,086,144 円      
③純収益　①－② 47,503,541 円      
④建物等に帰属する純収益 30,931,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,572,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,596,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,888 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    503,104,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田二丁目９番１
 0107000065161-0000
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備考