別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-15 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 975,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区旗の台１丁目１６１番２３
｢旗の台１－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
第２種文教地区

(100,400)
台形
1:2		 事務所、車庫兼共同
住宅
Ｓ8F1B		 中高層の店舗付マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 旗の台

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 旗の台駅北東方

640m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中原街道沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性がやや乏しいため、今後も中高層マン
ションを中心とした地域として推移していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区内の普通・近隣商業地域等の圏域と把握される。繁華性にやや欠けるが、商業施設及び
マンション需要が一定程度認められる。典型的需要者はマンションデベロッパー、不動産賃貸業者等が中心と考えられ
るが、規模や立地等の条件によっては事業会社・投資家等多岐にわたる。取引価格は坪３００万円前後が目安である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、高層店舗兼共同住宅利用を想定し、収益性を反映した精度の高い価格である。一方、比準価格は規範性の
高いものを採用し、比較検討することで求められており、市場性を充分に反映した精度の高い価格であると思料する。
したがって本件では市場の実勢を反映した比準価格及び収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[112.9]		 [100.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


幹線道路沿いの商業地域であるが、繁華性は
乏しく、マンション需要が中心となっている
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＴＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
b ＫＳＨ（公
）０６
-121		 品川区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
c ＫＳＨ（公
）０６
-119		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＫＭＭ（公
）０６
-108		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東7.9m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
e ＫＳＨ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,021,629  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,230 		 100
[  99.8]
1,099,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　    294,739) 
736,848  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
806,112 		 100
[  83.1]
970,051 
970,000 
c (　           ) 
878,735  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,003,499 		 100
[  98.4]
1,019,816 
1,020,000 
d (　           ) 
801,337  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
883,899 		 100
[  90.8]
973,457 
973,000 
e (　           ) 
858,121  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
891,588 		 100
[  89.9]
991,755 
992,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



品川 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,320,055 
8,320,886 
23,999,169 
17,402,800 
6,596,369 		 （　0.9509）
6,272,487 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    190,075,364 円　　　　（　    960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 122.70 ＲＣ10 917.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
第２種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡      9.8 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から上階は約３７㎡及び約４４㎡のコンパクトタイプの住戸が各階２戸と想定。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.66 
48.2 
53.32 
3,770 
201,016 		 6.0  1,206,096 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
89.66 
89.7 
80.40 
3,270 
262,908 		 1.0  262,908 
1.0  262,908 

 3～ 4		 住宅
89.66 
89.7 
80.40 
3,300 
265,320 		 1.0  265,320 
1.0  265,320 

 5～ 7		 住宅
89.66 
89.7 
80.40 
3,330 
267,732 		 1.0  267,732 
1.0  267,732 

 8～10		 住宅
89.66 
89.7 
80.40 
3,360 
270,144 		 1.0  270,144 
1.0  270,144 

計
917.60 
84.7 
776.92 

2,608,192 		 3,613,272 
2,407,176 
⑨年額支払賃料      2,608,192 円　×　12ヶ月　＝　      31,298,304 円 
⑩a共益費（管理費）             222 円／㎡　×　     776.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,069,715 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の店舗兼共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,368,019 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,668,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,699,618 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,613,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,326 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,407,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         586,111 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,320,055 円　　　　（　       163,233 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-137		 4,055  
(   3,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[119.0]		 100
[ 98.0]
3,477 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＢＴ（公）０
６賃貸
　　　　-126		 3,417  
(   3,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
3,234 
c ＫＢＴ（公）０
６賃貸
　　　　-127		 3,355  
(   3,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
3,356 
品川 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 939,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,770,586 円  　　　       33,368,019　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      324,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,660,500 円  　　　　    313,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,320,886 円　（　　　　　　        42,025 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9509    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 313,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 331,000 円／㎡　×　     917.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,402,800 円  
（　　　　　        87,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,320,055 円      
②総費用 8,320,886 円      
③純収益　①－② 23,999,169 円      
④建物等に帰属する純収益 17,402,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,596,369 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,272,487 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    190,075,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区旗の台一丁目１６１番２３
 0107000000024-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-15 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区旗の台１丁目１６１番２３
｢旗の台１－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
第２種文教地区

(100,400)
台形
1:2		 事務所、車庫兼共同
住宅
Ｓ8F1B		 中高層の店舗付マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 旗の台

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 旗の台駅北東方

640m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域である。商況の低いエリアであり事業用途は縮小傾向に
あり高層マンションを中心とした住宅が多くなっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    928,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内及び隣接区内の幹線道路沿いを中心にその背後も含む共同住宅が多い商業地域である。商況は
やや低く住宅用途が主体の地域であり、まとまった敷地はマンションに建替えられるケースが多い。典型的需要者は、
不動産業者、投資家等が挙げられる。市場の中心価格帯は、規模によりバラツキがあるが標準的な規模の土地で、総額
１．５億円～３億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地
に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し賃料収入からアプローチした理論的価格である。市場参加者は取引市場での
実勢価格に着目すると共に賃貸事業における収益性も重視する。よって本件では実需を反映した比準価格と収益価格を
関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[112.9]		 [100.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の
回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融
資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか
に回復。

幹線街路沿いの商住混在地域であるが最寄り
駅から距離があり商況も低く、近年はマンシ
ョンが増加している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０６
-9		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＫＭＴ（公
）０６
-105		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7.2m区道
、北6.1m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＭＳＫ（公
）０６
-104		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m区道、
中間画地
近商
地区計画等
高度地区
(100,400)
d ＳＴＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,055,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,093,990 		 100
[ 106.3]
1,029,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
919,535  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
973,152 		 100
[  97.2]
1,001,185 
1,000,000 
c (　           ) 
1,017,582  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,113,235 		 100
[ 107.1]
1,039,435 
1,040,000 
d (　           ) 
1,021,629  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,230 		 100
[  99.8]
1,099,429 
1,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,040,000 円／㎡]  



品川 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,486,878 
8,514,885 
23,971,993 
17,569,600 
6,402,393 		 （　0.9469）
6,062,426 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    183,709,879 円　　　　（　    928,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 122.70 ＲＣ10 917.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
第２種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡      9.8 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から上階は３７㎡～４４㎡前後の住戸が各階２戸と想定。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.66 
48.2 
53.32 
3,750 
199,950 		 6.0  1,199,700 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
89.66 
89.7 
80.40 
3,300 
265,320 		 1.0  265,320 
1.0  265,320 

 5～ 7		 住宅
89.66 
89.7 
80.40 
3,350 
269,340 		 1.0  269,340 
1.0  269,340 

 8～10		 住宅
89.66 
89.7 
80.40 
3,400 
273,360 		 1.0  273,360 
1.0  273,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
917.60 
84.7 
776.92 

2,624,010 		 3,623,760 
2,424,060 
⑨年額支払賃料      2,624,010 円　×　12ヶ月　＝　      31,488,120 円 
⑩a共益費（管理費）             220 円／㎡　×　     776.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,051,069 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の店舗兼共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,539,189 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,676,959 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,862,230 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,623,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,424,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         590,222 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,486,878 円　　　　（　       164,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-237		 3,260  
(   3,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,260 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-238		 3,527  
(   3,380) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,563 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-239		 3,338  
(   3,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,307 
品川 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,924,085 円  　　　       33,539,189　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      324,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,686,000 円  　　　　    316,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,514,885 円　（　　　　　　        43,004 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9469    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 316,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 334,000 円／㎡　×　     917.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,569,600 円  
（　　　　　        88,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,486,878 円      
②総費用 8,514,885 円      
③純収益　①－② 23,971,993 円      
④建物等に帰属する純収益 17,569,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,402,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,062,426 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,618 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,709,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     928,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区旗の台一丁目１６１番２３
 0107000000024-0000
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備考