別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
品川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　元偉   TEL.
鑑定評価額 13,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎１丁目３４２番１
｢大崎１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,684  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
地区計画等


(70,610)

1.5:1		 事務所

Ｓ15		 大型の再開発ビルが
建ち並ぶ大崎駅前の
商業地域		 南東12m区道 水道、ガス、下水 大崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大崎駅東口第三地区地区計画
区域内のオフィス街		 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 大崎駅北方

250m		 法令

規制		 準工
(70,610)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、大崎駅西口にあっての大規模再開発エリア内に所在する。再開発の進展に伴い大崎駅周辺の発展傾
向は続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内及び隣接区の高層事務所等の建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を
目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。最寄駅からのアクセスも良く、駅前再開発による商業地として熟成
しており、需給状況は安定している。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。土地は１㎡当り３００万円
～４００万円、土地建物総額は１００億円～１５０億円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域で、最寄駅への利便性も良好。比準価格は、市場の実勢を反映した実証
的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を適格に反映した理論的価格である。対象地は最寄駅にも近い商
業地で収益価格についても重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,780,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[101.0]		 100
[114.5]		 [100.0]
100		 3,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向
を示したが、建築費高騰や空室率増加等によ
り不透明感は継続している。


駅前再開発地域内の商業地域に位置し需要は
安定している。地価は上昇傾向を示した。



個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
b ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
c ＮＳＫ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
北13m、
二方路
商業

(100,500)
d ＦＪＮ（公
）０６
-113		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＭＳＫ（公
）０６
-119		 品川区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[  99.9]
3,639,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,640,000 
b (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[  89.4]
3,740,975 
3,740,000 
c (　           ) 
2,927,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
3,015,496 		 100
[  83.1]
3,628,756 
3,630,000 
d (　           ) 
2,704,043  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,879,666 		 100
[  82.4]
3,494,740 
3,490,000 
e (　  3,702,279) 
3,702,279  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,131,743 		 100
[  73.8]
5,598,568 
5,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,650,000 円／㎡]  



品川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,233,389,199 
390,465,023 
842,924,176 
475,635,000 
367,289,176 		 （　0.9283）
340,954,542 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　 11,757,053,172 円　　　　（　  3,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 2,172.80 Ｓ15F1B 24,738.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 70 ％   300 ％   610 ％   3,684 ㎡     70.0 m x   50.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１Ｆ駐車場・エントランス・事務所、２～１５Ｆ事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
915.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
2,109.80 
38.1 
804.50 
5,100 
4,102,950 		 10.0  41,029,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,545.60 
45.5 
703.57 
5,100 
3,588,207 		 10.0  35,882,070 
0.0  0 

 3～15		 事務所
1,545.60 
79.8 
1,232.80 
5,100 
6,287,280 		 10.0  62,872,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
75.00 
 
 
 
 		    
   

計
24,738.20 
70.9 
17,534.47 

89,425,797 		 894,257,970 
0 
⑨年額支払賃料     89,425,797 円　×　12ヶ月　＝　   1,073,109,564 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　     189,372,276 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      26,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,262,481,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      26,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    64,468,092 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,224,893,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       894,257,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,495,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,233,389,199 円　　　　（　       334,796 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-243		 4,462  
(   4,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,143 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-244		 3,660  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,575 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-245		 3,951  
(   3,859) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,165 
品川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 25,710,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 198,561,723 円  　　　    1,289,361,840　×　　　　  15.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   76,208,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   72,845,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,570,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,570,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     390,465,023 円　（　　　　　　       105,989 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9283    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,570,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　  24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 475,635,000 円  
（　　　　　       129,108 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,233,389,199 円      
②総費用 390,465,023 円      
③純収益　①－② 842,924,176 円      
④建物等に帰属する純収益 475,635,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 367,289,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 340,954,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       92,550 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,757,053,172 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎一丁目３４２番１
 0107000044891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 12,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎１丁目３４２番１
｢大崎１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,684  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
地区計画等


(70,610)

1.5:1		 事務所

Ｓ15		 大型の再開発ビルが
建ち並ぶ大崎駅前の
商業地域		 南東12m区道 水道、ガス、下水 大崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大崎駅東口第三地区地区計画
区域内のオフィス街		 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 大崎駅北方

250m		 法令

規制		 準工
(70,610)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大崎駅周辺では再開発事業が継続的に進行している。大崎駅周辺の建物の高層化と商業地としての発展傾向は続
くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区・港区・目黒区等の高度商業地域と準高度商業地域である。需要者の中心は投資家や不動産会社等
である。オフィス系の賃貸市場はいまだ回復基調にないが、優良な収益物件への投資は旺盛であるため、地価は上昇傾
向となっている。街路条件、基準容積率、繁華性や敷地規模により幅が見られるが、対象地程度の規模になれば総額で
１００億円～２００億円程度の取引となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求められたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格
は対象不動産が生み出すであろう収益に基づいて求められたもので、収益性を反映した理論的な価格である。想定され
る需要者は開発業者や機関投資家等であることから、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,780,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[101.0]		 100
[115.5]		 [100.0]
100		 3,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるが、低金利
の投資環境は継続しており、取引需要は底堅
い。一方でオフィス系の賃貸市場はいまだ回
復基調が弱い。

地域要因に変化は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０６
-201		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m区道、
北東8m、
北西8m、
南西4m、
四方路
準工
都市再生特別地区
地区計画等
(80,875)
b ＫＭＭ（公
）０６
-403		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
北東5.9m、
北西5.6m、
三方路
商業

(100,600)
c ＮＫＭ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
d ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,061,749  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
6,126,549 		 100
[ 164.9]
3,715,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,720,000 
b (　           ) 
6,046,444  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
6,120,599 		 100
[ 154.1]
3,971,836 
3,970,000 
c (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,068,045 		 100
[ 156.6]
3,874,869 
3,870,000 
d (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[ 103.1]
3,526,861 
3,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,720,000 円／㎡]  



品川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,213,233,325 
372,274,808 
840,958,517 
476,745,000 
364,213,517 		 （　0.9283）
338,099,408 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　 11,658,600,276 円　　　　（　  3,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 2,172.80 Ｓ15F1B 24,738.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 70 ％   300 ％   610 ％   3,684 ㎡     70.0 m x   50.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１Ｆ駐車場・エントランス・事務所、２～１５Ｆ事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
915.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
2,109.80 
38.1 
804.50 
5,000 
4,022,500 		 10.0  40,225,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,545.60 
45.5 
703.57 
5,000 
3,517,850 		 10.0  35,178,500 
0.0  0 

 3～15		 事務所
1,545.60 
79.8 
1,232.80 
5,000 
6,164,000 		 10.0  61,640,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
75.00 
 
 
 
 		    
   

計
24,738.20 
70.9 
17,534.47 

87,672,350 		 876,723,500 
0 
⑨年額支払賃料     87,672,350 円　×　12ヶ月　＝　   1,052,068,200 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　     189,372,276 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      26,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,241,440,476 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      26,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    63,416,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,204,904,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       876,723,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,328,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,213,233,325 円　　　　（　       329,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-243		 4,462  
(   4,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,899 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,042 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-245		 3,951  
(   3,859) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,521 
c ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-229		 5,332  
(   5,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.5]		 100
[100.0]
5,825 
品川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 25,770,000 円  　　　　  8,590,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 180,101,508 円  　　　    1,268,320,476　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   76,208,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   73,015,000 円  　　　　  8,590,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,590,000 円  　　　　  8,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,590,000 円  　　　　  8,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     372,274,808 円　（　　　　　　       101,052 円／㎡）　　（経費率　　  30.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9283    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,590,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　  24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 476,745,000 円  
（　　　　　       129,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,213,233,325 円      
②総費用 372,274,808 円      
③純収益　①－② 840,958,517 円      
④建物等に帰属する純収益 476,745,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 364,213,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 338,099,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       91,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,658,600,276 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎一丁目３４２番１
 0107000044891-0000
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備考