別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-9 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区平塚２丁目６６０番２
｢平塚２－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼銀行

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南6.5m区道 水道、ガス、下水 戸越銀座近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．５ｍ区道 交通

施設		 戸越銀座駅近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗や物販店舗が建ち並ぶ戸越銀座駅に近い熟成した商店街である。特段の変動要因は見られないことから
、現状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区において、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と判断した。地域の特性は、人通り
や繁華性に優れた戸越銀座駅に近い商店街であり稀少性が高い。主たる需要者は安定した賃貸収入に着目した不動産会
社や投資家等が中心である。好立地物件は供給が少ない中、取得需要は強く価格は強含みで推移している。需要の中心
となる価格帯（総額）は規模や立地等により様々であるが、土地で２億円前後から３億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格は説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価格及び
収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 5-12                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,100,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区内の不動産の取得需要は堅調であり、
利回りは低下傾向で推移しているが、物価上
昇等による経済活動への影響には留意が必要
である。

戸越銀座駅至近の商業地域であり、人通りは
多く繁華性が高い。地域要因に特段の変動は
ない。地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-129		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＫＭＭ（公
）０６
-118		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m未舗装私
道、中間画地
近商
地区計画等
(100,240)
c ＫＢＴ（公
）０６
-113		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.9m区道
、中間画地
商業

(100,354)
d ＳＴＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e ＳＳＫ（公
）０６
-14		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,226,473  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,374,941 		 100
[  98.8]
1,391,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,390,000 
b (　           ) 
853,375  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
923,756 		 100
[  80.4]
1,148,950 
1,150,000 
c (　           ) 
1,242,766  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,304,904 		 100
[ 104.0]
1,254,715 
1,250,000 
d (　           ) 
1,021,629  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,230 		 100
[  88.6]
1,238,409 
1,240,000 
e (　           ) 
1,058,521  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,138,746 		 100
[  97.0]
1,173,965 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,240,000 円／㎡]  



品川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,585,528 
6,447,624 
15,137,904 
9,408,000 
5,729,904 		 （　0.9482）
5,433,095 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    159,796,912 円　　　　（　  1,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 117.60 Ｓ4 363.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   148 ㎡      8.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗（フロア貸し）、３～４階は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.78 
82.9 
91.80 
7,500 
688,500 		 10.0  6,885,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
91.56 
93.8 
85.86 
4,500 
386,370 		 8.0  3,090,960 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
91.56 
93.8 
85.86 
3,700 
317,682 		 6.0  1,906,092 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
69.96 
91.9 
64.26 
3,700 
237,762 		 6.0  1,426,572 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
363.86 
90.1 
327.78 

1,630,314 		 13,308,624 
0 
⑨年額支払賃料      1,630,314 円　×　12ヶ月　＝　      19,563,768 円 
⑩a共益費（管理費）             769 円／㎡　×　     327.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,024,754 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,588,522 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,129,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,459,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,308,624 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,585,528 円　　　　（　       145,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-140		 3,401  
(   3,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-141		 3,753  
(   3,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,203 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-142		 3,093  
(   3,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,396 
品川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 480,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,297,924 円  　　　       22,588,522　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      989,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,447,624 円　（　　　　　　        43,565 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　     363.86 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,408,000 円  
（　　　　　        63,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,585,528 円      
②総費用 6,447,624 円      
③純収益　①－② 15,137,904 円      
④建物等に帰属する純収益 9,408,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,729,904 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,433,095 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,796,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区平塚二丁目６６０番２
 0107000128472-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-9 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区平塚２丁目６６０番２
｢平塚２－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼銀行

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南6.5m区道 水道、ガス、下水 戸越銀座近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 品川区に存する近隣商業地域
の中では特に繁華性、集客力
、顧客の回遊性が高い商店街		 街

路		 ６．５ｍ区道 交通

施設		 戸越銀座駅近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣住民を主要顧客とする飲食店や物販店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域として既に熟成している。周辺地
域において大規模店舗等の進出余地が小さいため、今後当面の間は現状のままで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺において近隣住民を主要顧客とする店舗等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸経営
・転売目的の不動産会社、投資目的の法人や個人が中心であるが、自用の事業者も想定される。標準地は戸越銀座駅前
の好立地にあり、稀少性に優れる。人流の回復から店舗収益が安定しており、実需・投資ともに需要が高く、価格上昇
が鮮明である。取引価格帯は標準地規模の土地で１．７～２億円、土地建物総額で３億円台半ばが中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似する商業地域の取引事例から求められ、中心的需要者が参画する取引市場の実勢が的確に把握された価
格となった。収益価格は標準地の規模、立地、建築規制等から収益性を測定した価格で、中心的需要者の投資判断を左
右する指標となった。試算過程の再吟味を行ったところ、相互の信頼性に遜色はない。以上を踏まえ、価格形成に及ぼ
す影響力は同等と判断して両価格を関連付け、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 5-12                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,100,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口は増加。店舗賃料が安定化、オ
フィス賃貸市場は回復に遅れ。不動産投資は
堅調、利回り低下、建築費高騰。金融緩和は
出口を探る動き。

地域要因に特段の変動はない。戸越銀座駅の
乗降客数は令和２年度前年比－２９．１％、
３年度＋１２．１％、４年度＋９．８％と他
駅より早く回復。

個別的要因に変動はない。基準容積率の消化
が難しいので高度利用に限界があり、主に低
層階店舗部分の商況が価格形成に強く影響す
る特性を有する。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＳＫ（公
）０６
-14		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＩＲＳ（公
）０６
-11		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＳＴＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
d ＫＢＴ（公
）０６
-113		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.9m区道
、中間画地
商業

(100,354)
e ＫＭＴ（公
）０６
-105		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7.2m区道
、北6.1m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,058,521  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,138,746 		 100
[  87.3]
1,304,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
771,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
797,456 		 100
[  67.2]
1,186,690 
1,190,000 
c (　           ) 
1,021,629  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,230 		 100
[  80.6]
1,361,328 
1,360,000 
d (　           ) 
1,242,766  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,304,904 		 100
[ 109.2]
1,194,967 
1,190,000 
e (　           ) 
919,535  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
973,152 		 100
[  80.0]
1,216,440 
1,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,260,000 円／㎡]  



品川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,438,417 
6,425,116 
15,013,301 
9,408,000 
5,605,301 		 （　0.9482）
5,314,946 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    156,321,941 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 117.60 Ｓ4 363.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   148 ㎡      8.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗（フロア貸し）、３～４階を事務所（フロア貸し）と想定 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.78 
82.9 
91.80 
7,500 
688,500 		 10.0  6,885,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
91.56 
93.8 
85.86 
4,400 
377,784 		 8.0  3,022,272 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
91.56 
93.8 
85.86 
3,700 
317,682 		 6.0  1,906,092 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
69.96 
91.9 
64.26 
3,700 
237,762 		 6.0  1,426,572 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
363.86 
90.1 
327.78 

1,621,728 		 13,239,936 
0 
⑨年額支払賃料      1,621,728 円　×　12ヶ月　＝　      19,460,736 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     327.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,973,620 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,434,356 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,121,718 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,312,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,239,936 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,438,417 円　　　　（　       144,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-20		 4,007  
(   4,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,007 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-142		 3,706  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,669 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-140		 3,401  
(   3,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,618 
品川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 480,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,275,416 円  　　　       22,434,356　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      989,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,425,116 円　（　　　　　　        43,413 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　     363.86 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,408,000 円  
（　　　　　        63,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,438,417 円      
②総費用 6,425,116 円      
③純収益　①－② 15,013,301 円      
④建物等に帰属する純収益 9,408,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,605,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,314,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,912 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,321,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区平塚二丁目６６０番２
 0107000128472-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考