別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-7 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 352,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区小山３丁目１３７番６外
｢小山３－２３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,426)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 各種小売店舗が建ち
並ぶ繁華な商業地域
 北東7.1m区道 水道、ガス、下水 武蔵小山

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西   100 ｍ、南    22 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．１ｍ区道 交通

施設		 武蔵小山駅南東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,426)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の近隣商業地域・普通商業地域の一帯であると判断した。需要層の中心は地元法人や個人の実
需だが、底堅い賃貸需要を反映して投資目的の需要者も存在する。賃料及び空室率はコロナ禍明けで回復傾向にあり、
継続する金融緩和を背景に、周辺の大規模再開発等もあり、地価は反転上昇傾向。中心価格帯は、標準的な規模の土地
で総額１～５億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の近隣は自用と賃貸目的の需要が混在する地域である。本件の比準価格は規範性の高い取引事例との比較か
ら求められた商業地の特性を反映した価格である。収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算
性を具現する理論的な価格である。主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものと判断される。従って本件
では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[138.1]		 [100.0]
100		 1,740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


繁華性・熟成度の高い商業地であり、地域要
因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-5		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(91,300)
b ＳＳＫ（公
）０６
-4		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＮＫＭ（公
）０６
-3		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22.4m都
道、北4.2m、
角地
近商
高度地区最低7m
(77,371)
d ＳＳＫ（公
）０６
-13		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東25m国道、
北2.4m、角地
商業

(100,400)
e ＫＭＴ（公
）０６
-7		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
南7.8m、角地
商業

(100,510)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,782,683  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,850,844 		 100
[  89.7]
2,063,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,060,000 
b (　           ) 
1,431,030  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,534,064 		 100
[  92.5]
1,658,448 
1,660,000 
c (　           ) 
1,573,546  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,740,535 		 100
[  96.8]
1,798,073 
1,800,000 
d (　           ) 
1,742,048  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,745,464 		 100
[ 102.4]
1,704,555 
1,700,000 
e (　           ) 
2,277,557  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,299,248 		 100
[ 108.1]
2,126,964 
2,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,870,000 円／㎡]  



品川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,683,082 
12,222,764 
29,460,318 
19,425,600 
10,034,718 		 （　0.9436）
9,468,760 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    305,443,871 円　　　　（　  1,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.12 ＲＣ10F1B 954.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   426 ％   201 ㎡      9.5 m x   22.4 m  前面道路：区道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階は店舗、３～１０階は１Ｋ～１ＬＤＫタイプの住戸を想定 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
89.70 
99.2 
88.95 
4,500 
400,275 		 6.0  2,401,650 
1.0  400,275 

 1～ 1		 店舗
83.25 
48.8 
40.60 
6,000 
243,600 		 10.0  2,436,000 
1.0  243,600 

 2～ 2		 店舗
90.12 
94.9 
85.54 
4,500 
384,930 		 6.0  2,309,580 
1.0  384,930 

 3～ 6		 住宅
86.38 
84.4 
72.93 
3,846 
280,489 		 1.0  280,489 
1.0  280,489 

 7～10		 住宅
86.38 
84.4 
72.93 
3,900 
284,427 		 1.0  284,427 
1.0  284,427 

計
954.11 
83.7 
798.53 

3,288,469 		 9,406,894 
3,288,469 
⑨年額支払賃料      3,288,469 円　×　12ヶ月　＝　      39,461,628 円 
⑩a共益費（管理費）             363 円／㎡　×　     798.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,478,397 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺同種建物の共益費（管理費）より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,940,025 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,147,001 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,793,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,406,894 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,288,469 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         800,693 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,683,082 円　　　　（　       207,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 4,031  
(   3,865) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,846 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-217		 3,093  
(   2,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,866 
c ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-218		 3,064  
(   2,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,053 
品川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,026,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,612,764 円  　　　       42,940,025　×　　　　  15.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      993,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,907,000 円  　　　　    342,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,222,764 円　（　　　　　　        60,810 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 342,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     954.11 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,425,600 円  
（　　　　　        96,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,683,082 円      
②総費用 12,222,764 円      
③純収益　①－② 29,460,318 円      
④建物等に帰属する純収益 19,425,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,034,718 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,468,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    305,443,871 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区小山三丁目１３７番６
 0107000013623-0000
2 　品川区小山三丁目１３７番９
 0107000013626-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
品川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-7 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 352,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区小山３丁目１３７番６外
｢小山３－２３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,426)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 各種小売店舗が建ち
並ぶ繁華な商業地域
 北東7.1m区道 水道、ガス、下水 武蔵小山

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西   100 ｍ、南    22 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．１ｍ区道 交通

施設		 武蔵小山駅南東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,426)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商店街に所在する近隣商業地域である。特段の地域要因の変動も認められないこと
から、今後も引き続き近隣商業地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及びその周辺区の近隣商業地域又は普通商業地域の存する圏域である。主たる需要者は、物販店
又は飲食店等の自己使用目的として購入する個人事業主や収益物件の開発素地として購入する個人投資家等である。新
型コロナウイルスの影響により一時的な収益性の低下がみられたが、社会経済活動の回復に伴い、商業地に対する需要
も堅調に推移している。土地の中心的な価格帯は、平米単価で１００万円台半ば、総額で１～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗兼共同住宅の開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基
礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、収益価格は、不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映し
た価格であるが、市場参加者が資産性を重視して行動するときは相対的な説得力は劣る。そこで、高い説得力を有する
比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[137.4]		 [100.0]
100		 1,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

繁華性に優れた著名な商店街内の商業地域で
あり、人通りの回復が明確になるなかで収益
性は改善しつつあり、地価は上昇傾向で推移
している。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 +14.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-5		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(91,300)
b ＳＴＳ（公
）０６
-7		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.6m私道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画
(100,240)
c ＳＳＫ（公
）０６
-4		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＳＳＫ（公
）０６
-14		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,782,683  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,850,844 		 100
[  98.7]
1,875,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,880,000 
b (　           ) 
1,533,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,587,459 		 100
[  86.8]
1,828,870 
1,830,000 
c (　           ) 
1,431,030  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,534,064 		 100
[  83.3]
1,841,613 
1,840,000 
d (　           ) 
1,058,521  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,138,746 		 100
[  62.8]
1,813,290 
1,810,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,840,000 円／㎡]  



品川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,732,947 
9,999,250 
30,733,697 
20,504,800 
10,228,897 		 （　0.9436）
9,651,987 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    311,354,419 円　　　　（　  1,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.12 ＲＣ10F1B 954.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   426 ％   201 ㎡      9.5 m x   22.4 m  前面道路：区道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階は店舗、３～１０階は１Ｋ～１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
89.70 
99.2 
88.95 
4,000 
355,800 		 10.0  3,558,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
83.25 
48.8 
40.60 
7,000 
284,200 		 10.0  2,842,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
90.12 
94.9 
85.54 
4,200 
359,268 		 10.0  3,592,680 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
86.38 
84.4 
72.93 
3,800 
277,134 		 1.0  277,134 
1.0  277,134 

 7～10		 住宅
86.38 
84.4 
72.93 
4,000 
291,720 		 1.0  291,720 
1.0  291,720 

計
954.11 
83.7 
798.53 

3,274,684 		 12,268,096 
2,275,416 
⑨年額支払賃料      3,274,684 円　×　12ヶ月　＝　      39,296,208 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     798.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,874,708 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似用途の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,170,916 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,108,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,062,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,268,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,275,416 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         554,030 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,732,947 円　　　　（　       202,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-241		 3,473  
(   3,398) 		 100
[100.0]		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]
3,784 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-242		 4,205  
(   4,114) 		 100
[100.0]		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
3,926 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-243		 3,758  
(   3,676) 		 100
[100.0]		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]
3,950 
品川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,083,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,132,750 円  　　　       42,170,916　×　　　　   9.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      993,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,068,500 円  　　　　    361,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       361,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       361,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,999,250 円　（　　　　　　        49,748 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 361,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     954.11 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,504,800 円  
（　　　　　       102,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,732,947 円      
②総費用 9,999,250 円      
③純収益　①－② 30,733,697 円      
④建物等に帰属する純収益 20,504,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,228,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,651,987 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    311,354,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区小山三丁目１３７番６
 0107000013623-0000
2 　品川区小山三丁目１３７番９
 0107000013626-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考