令和6年1月11日　提出 品川 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   品川 5-6 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.

鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 1,900,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 品川区南大井６丁目１番７ ｢南大井６－２８－１２｣ ②地積 　(㎡) 462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） (100,581) 不整形 1:1.5 店舗兼診療所 Ｓ9 高層の店舗、事務所 が建ち並ぶ駅前の商 業地域 西（駅前広場）区道、背面道 水道、ガス、下水 大森駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 駅前広場 交通 施設 大森駅駅前広場接面 法令 規制 商業 (100,600) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 大森駅前広場に高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域として既に熟成している。人流が戻り商況が安定してき たが、大規模開発計画等の特段の変動要因が見当たらないため、暫くは現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,760,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,340,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区において主として高層店舗兼事務所が建ち並ぶ比較的高位の商業地域である。需要者は 賃貸経営・開発目的の大手不動産会社、投資目的のファンド等が中心である。オフィス賃貸市況の回復が遅れているが 、人流が戻り店舗収益は安定してきた。不動産投資が堅調であり、駅前等で稀少性の高い物件では高値取引が目立って いる。取引価格帯は標準地規模の築浅ビルで２０億円台半ばと把握されるが、リート案件ではそれ以上の取引も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域を含む類似性に優れた取引事例から求められ、中心的需要者の参画する取引市場の実勢が的確に把 握された価格となった。収益価格は標準地の立地、規模、容積率等から収益力を測定した価格で、中心的需要者の投資 判断を左右する指標となった。両価格の試算過程を再吟味したが、信頼性は共に高かった。以上により、両価格の地価 形成に及ぼす影響力は同等と判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　品川 5-20                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,200,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [100.0] 100 [ 93.0] [ 98.0] 100 2,540,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,380,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 品川区の人口は増加。店舗賃料が安定化、オ フィス賃貸市場は回復に遅れ。不動産投資は 堅調、利回り低下、建築費高騰。金融緩和は 出口を探る動き。 地域要因に特段の変動はみられない。大森駅 前広場に面し、抜群な視認性からランドマー ク的なビル建設に相応しい立地特性を有す点 でも変化はない。 個別的要因に変動はない。また、形状、二方 路、容積率により補修正を行っているが、こ れら個別的要因による市場競争力の程度に変 動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％