別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
品川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 773,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区二葉４丁目４０１番４
｢二葉４－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,300)

1:2		 工場、事務所兼住宅

ＲＣ4		 中層の店舗兼共同住
宅、事業所等が混在
する地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 西大井

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 西大井駅西方

500m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅、事業所等が混在する近隣商業地域である。近隣地域東側の都市計画道路の整備が進展すると、
将来的には繁華性、利便性の向上が期待されるものの、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    818,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    598,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区の中低層の店舗兼共同住宅、事業所等が混在する地域である。主な需要者は自己使用を
目的とした地縁性のある個人事業者や法人または賃貸事業を目的とした不動産事業者や投資家等である。三間通り沿い
に１階は店舗、作業所等が立地するが、最寄駅からやや距離もあり繁華性は高くなく、共同住宅等への建替えも見られ
る。画地規模、接道、容積率等により価格に幅があるが、土地取引は１億円台前半が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃
貸事業を想定した収益性を重視する。本件では堅調な不動産市場の実勢を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[149.9]		 [100.0]
100		 774,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    722,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動、賃貸床供給
量の増大等、不透明な要因はあるが、緩和的
な金融政策を背景に不動産価格は上昇傾向が
続いている。

近隣地域東方で都市計画道路（補助２９号線
）が事業中であるが、地域要因に特段の変動
はみられない。地価は上昇している。


個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０６
-11		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＴＭＲ（公
）０６
-4		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南12m区道、
北西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＡＢＲ（公
）０６
-9		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11.9m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＩＲＳ（公
）０６
-1		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m区道
、北西2.8m、
角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e ＫＳＨ（公
）０６
-119		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
771,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
797,456 		 100
[ 104.9]
760,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
760,000 
b (　           ) 
1,049,743  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
1,048,742 		 100
[ 124.8]
840,338 
840,000 
c (　           ) 
642,109  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
831,531 		 100
[ 111.3]
747,108 
747,000 
d (　           ) 
871,540  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.6]
1,035,926 		 100
[ 117.8]
879,394 
879,000 
e (　           ) 
878,735  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,003,499 		 100
[ 116.4]
862,113 
862,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -13.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    818,000 円／㎡]  



品川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,394,756 
2,740,815 
8,653,941 
5,537,760 
3,116,181 		 （　0.9599）
2,991,222 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     87,977,118 円　　　　（　    598,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.56 ＲＣ5 327.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   147 ㎡      9.1 m x   16.4 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階コンパクトタイプ（賃貸床面積２８㎡程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  76.9 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.91 
39.1 
25.36 
3,750 
95,100 		 6.0  570,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
67.49 
86.6 
58.47 
3,550 
207,569 		 1.0  207,569 
1.0  207,569 

 3～ 3		 住宅
67.49 
86.6 
58.47 
3,590 
209,907 		 1.0  209,907 
1.0  209,907 

 4～ 4		 住宅
67.49 
86.6 
58.47 
3,620 
211,661 		 1.0  211,661 
1.0  211,661 

 5～ 5		 住宅
60.54 
85.1 
51.52 
3,660 
188,563 		 1.0  188,563 
1.0  188,563 

計
327.92 
76.9 
252.29 

912,800 		 1,388,300 
817,700 
⑨年額支払賃料        912,800 円　×　12ヶ月　＝　      10,953,600 円 
⑩a共益費（管理費）             270 円／㎡　×　     252.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　         817,420 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,771,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,551 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,182,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,388,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          817,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         199,098 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,394,756 円　　　　（　        77,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-224		 3,951  
(   3,865) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,836 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-225		 4,167  
(   4,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,623 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-226		 3,372  
(   3,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,424 
品川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 298,800 円  　　　　     99,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,212,415 円  　　　       11,771,020　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      846,600 円  　　　　     99,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,600 円  　　　　     99,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,600 円  　　　　     99,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,740,815 円　（　　　　　　        18,645 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     327.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,537,760 円  
（　　　　　        37,672 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,394,756 円      
②総費用 2,740,815 円      
③純収益　①－② 8,653,941 円      
④建物等に帰属する純収益 5,537,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,116,181 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,991,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,977,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     598,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区二葉四丁目４０１番４
 0107000119687-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 777,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区二葉４丁目４０１番４
｢二葉４－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,300)

1:2		 工場、事務所兼住宅

ＲＣ4		 中層の店舗兼共同住
宅、事業所等が混在
する地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 西大井

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称「三間通り」沿いの地域 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 西大井駅西方

500m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅のほか店舗併用住宅等も見られる地域であるが、当面は概ね現況のまま推移するものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    818,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区・目黒区・大田区等の店舗兼共同住宅、店舗併用住宅、店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。多
様な用途で利用が可能な土地であるため、需要者は投資目的の個人・法人のほか、自己使用目的の法人等も見られる。
土地需要は安定的で、価格は上昇傾向にある。基準容積率、繁華性等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、単価で
７０～１００万円／㎡、対象地の規模で総額１億円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象は近隣商業地域に所在し、想定される需要者のうち不動産業者等は収益性を反映した収益価格を重視して取引を行
うと思われる。一方自己使用目的の法人等は市場性に着目するため比準価格に着目するが、採用した取引事例は不動産
業者等も取引当事者となっており、比準価格は投資採算性も反映している。従って比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[148.9]		 [100.0]
100		 779,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    722,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、都区部の不動産市況は良
好な状態が続いている。


東方で都市計画道路事業が行われているが、
現在のところ影響は無く、地域要因に特段の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＴＳ（公
）０６
-111		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北23.5m区道、
東6.7m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
b ＡＢＲ（公
）０６
-9		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11.9m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＫＭＭ（公
）０６
-110		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北19.9m区道、
中間画地
近商

(88,360)
d ＫＳＨ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
875,401  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
895,410 		 100
[ 107.1]
836,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
836,000 
b (　           ) 
642,109  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
831,531 		 100
[ 103.0]
807,312 
807,000 
c (　           ) 
703,537  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
758,413 		 100
[  95.9]
790,837 
791,000 
d (　           ) 
858,121  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
891,588 		 100
[ 106.1]
840,328 
840,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    818,000 円／㎡]  



品川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,488,741 
2,656,694 
8,832,047 
5,511,770 
3,320,277 		 （　0.9582）
3,181,489 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     93,573,206 円　　　　（　    637,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.56 ＲＣ5 327.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   147 ㎡      9.1 m x   16.4 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（１Ｋ、平均専有面積２８㎡程度）と想定 ⑦有効率　  76.9 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
64.91 
39.1 
25.36 
3,600 
91,296 		 6.0  547,776 
0.0  0 

 2～  		 居宅
67.49 
86.6 
58.47 
3,550 
207,569 		 1.0  207,569 
1.0  207,569 

 3～  		 居宅
67.49 
86.6 
58.47 
3,600 
210,492 		 1.0  210,492 
1.0  210,492 

 4～  		 居宅
67.49 
86.6 
58.47 
3,650 
213,416 		 1.0  213,416 
1.0  213,416 

 5～  		 居宅
60.54 
85.1 
51.52 
3,700 
190,624 		 1.0  190,624 
1.0  190,624 

計
327.92 
76.9 
252.29 

913,397 		 1,369,877 
822,101 
⑨年額支払賃料        913,397 円　×　12ヶ月　＝　      10,960,764 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     252.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　         908,244 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,869,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       593,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,275,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,369,877 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          822,101 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         200,169 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,488,741 円　　　　（　        78,155 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-246		 3,510  
(   3,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,655 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-247		 3,484  
(   3,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,629 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-248		 3,608  
(   3,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,682 
品川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,700 円  　　　　     97,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,151,294 円  　　　       11,869,008　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      832,100 円  　　　　     97,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,900 円  　　　　     97,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,900 円  　　　　     97,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,656,694 円　（　　　　　　        18,073 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     327.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,511,770 円  
（　　　　　        37,495 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,488,741 円      
②総費用 2,656,694 円      
③純収益　①－② 8,832,047 円      
④建物等に帰属する純収益 5,511,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,320,277 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,181,489 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,573,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     637,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区二葉四丁目４０１番４
 0107000119687-0000
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備考