別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区上大崎２丁目５６１番１
｢上大崎２－１３－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所、共同住宅の多い
商業地域		 南30m都道、西側道 水道、ガス、下水 目黒

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    25 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 目黒駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺土地利用を変化させるような特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及びその周辺区の商業地域で、特に駅近の商業地域との代替競争等の関係が強い。需要者の中心は
賃貸ビル経営等を行う資金調達力のある不動産会社等である。オフィス賃貸市場に力強さは見られない状況であるが、
土地の取得需要は堅調で利回りは低下しているため地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１０
億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,970,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

良好な金融環境等により立地条件が良好な当
地域に対する投資意欲は強く、利回りは低下
しており、地価は上昇して推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +3.3 ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-1		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m都道、
北3.7m、
西2.8m、
三方路
商業

(100,600)
b ＹＡＳ（公
）０６
-203		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＷＴＮ（公
）０６
-102		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東35.9m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＦＪＮ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＮＳＫ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
北13m、
二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,966,851  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.9]
3,550,770 		 100
[  81.6]
4,351,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
4,390,000 
b (　           ) 
4,081,095  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
4,575,361 		 100
[ 112.9]
4,052,578 
4,090,000 
c (　           ) 
3,970,432  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,299,978 		 100
[ 101.6]
4,232,262 
4,270,000 
d (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,716,046 		 100
[  84.8]
4,382,130 
4,430,000 
e (　           ) 
2,927,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
3,015,496 		 100
[  69.2]
4,357,653 
4,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -12.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,360,000 円／㎡]  



品川 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,465,093 
26,298,862 
66,166,231 
36,577,200 
29,589,031 		 （　0.9421）
27,875,826 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    961,235,379 円　　　　（　  3,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 241.56 Ｓ7F1B 1,724.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     13.2 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１～地上２階は店舗、地上３～７階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～ 7		 事務所
225.46 
85.7 
193.12 
4,800 
926,976 		 8.0  7,415,808 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
225.46 
91.0 
205.10 
4,800 
984,480 		 8.0  7,875,840 
1.0  984,480 

 1～ 1		 店舗
229.46 
55.1 
126.54 
5,100 
645,354 		 10.0  6,453,540 
1.0  645,354 
地下
 1～ 1		 店舗
142.23 
70.2 
99.87 
4,200 
419,454 		 8.0  3,355,632 
1.0  419,454 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,724.45 
81.0 
1,397.11 

6,684,168 		 54,764,052 
2,049,288 
⑨年額支払賃料      6,684,168 円　×　12ヶ月　＝　      80,210,016 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,397.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,088,788 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        95,298,804 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,812,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 91,445,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,764,052 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         520,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,049,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         498,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,465,093 円　　　　（　       336,237 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-7		 6,101  
(   6,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
5,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-8		 4,915  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
5,354 
c ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-9		 4,079  
(   4,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,532 
品川 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,956,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,069,762 円  　　　       96,258,804　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,427,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,542,000 円  　　　　    652,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,298,862 円　（　　　　　　        95,632 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9421    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 652,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,724.45 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,577,200 円  
（　　　　　       133,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,465,093 円      
②総費用 26,298,862 円      
③純収益　①－② 66,166,231 円      
④建物等に帰属する純収益 36,577,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,589,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,875,826 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    961,235,379 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区上大崎二丁目５６１番１
 0107000043430-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区上大崎２丁目５６１番１
｢上大崎２－１３－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所、共同住宅の多い
商業地域		 南30m都道、西側道 水道、ガス、下水 目黒

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    25 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 目黒駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前大規模複合施設を中心に駅周辺の商業集積性が向上している。現状、築年数の経過した小規模ビルも多くみ
られるが、将来的には集約のうえ中規模店舗・事務所兼共同住宅に建て替わっていくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び周辺区の主として駅前に中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域。主な需要者
は、賃貸ビル開発目的の不動産会社、投資ファンドのほか自社ビル所有目的の法人等が想定される。需要の中心となる
取引価格帯は、標準地規模の土地で１０億円～１５億円程度。駅前立地の稀少性と優良な商業背後地を擁する地域性に
より投資需要は旺盛であり、オフィス及び店舗賃料の回復基調も加わり、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ目黒駅周辺の準高度商業地域であり、対象標準地の画地規模、立地等から主な需要者は賃貸ビル開発目
的の不動産会社等が想定される。これらの需要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来
予測や利回り等の不確定要素を多く含むことから、本件では、規範性の高い同種商業地の取引事例を基に求められた比
準価格をやや重視し、収益価格を比較考量の上、周辺標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,970,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済再開で個人消費が堅調に推移。業績の改
善や、コロナの５類移行による出社率の回復
で、内需系企業を中心に需要が拡大している
。

店舗兼事務所用途を中心とする商業地域で、
背後の優良住宅地居住者の需要にも支えられ
、中高層階の店舗系事務所の賃貸需要は安定
している。

側道の細街路につき、将来的に対象標準地に
セットバックの必要性が予測されると同時に
、角地の効用も増すため、これらの要因を考
慮した。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +3.3 ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
b ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
c ＮＫＭ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,480)
d ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
e ＯＺＷ（公
）０６
-2		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m区道、
西8m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,068,045 		 100
[ 132.0]
4,597,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
4,640,000 
b (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[  85.4]
4,257,838 
4,300,000 
c (　           ) 
3,238,866  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,562,753 		 100
[  82.1]
4,339,529 
4,380,000 
d (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[  78.4]
4,265,857 
4,310,000 
e (　           ) 
2,660,361  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,652,760 		 100
[  59.3]
4,473,457 
4,520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,440,000 円／㎡]  



品川 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,257,274 
29,538,189 
62,719,085 
33,522,000 
29,197,085 		 （　0.9421）
27,506,574 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    948,502,552 円　　　　（　  3,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 241.56 Ｓ7F1B 1,724.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     13.2 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階はフロア貸し店舗、地上３階以上はフロア貸し事務所、１階に平面駐車場２台を想定。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
142.23 
70.2 
99.87 
4,600 
459,402 		 10.0  4,594,020 
1.0  459,402 

 1～ 1		 店舗
229.46 
55.1 
126.54 
7,200 
911,088 		 12.0  10,933,056 
1.0  911,088 

 2～ 2		 店舗
225.46 
91.0 
205.10 
5,200 
1,066,520 		 10.0  10,665,200 
1.0  1,066,520 

 3～ 7		 事務所
225.46 
85.7 
193.12 
4,500 
869,040 		 8.0  6,952,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,724.45 
81.0 
1,397.11 

6,782,210 		 60,953,876 
2,437,010 
⑨年額支払賃料      6,782,210 円　×　12ヶ月　＝　      81,386,520 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,397.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,412,256 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,798,776 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,793,939 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 91,084,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        60,953,876 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         579,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,437,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         593,375 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,257,274 円　　　　（　       335,481 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-231		 4,922  
(   4,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
4,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-232		 4,650  
(   4,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,650 
c ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-33		 6,543  
(   6,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,847 
品川 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,812,000 円  　　　　    604,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 14,957,089 円  　　　       95,878,776　×　　　　  15.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,427,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,134,000 円  　　　　    604,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       604,000 円  　　　　    604,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       604,000 円  　　　　    604,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,538,189 円　（　　　　　　       107,412 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9421    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 604,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,724.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,522,000 円  
（　　　　　       121,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,257,274 円      
②総費用 29,538,189 円      
③純収益　①－② 62,719,085 円      
④建物等に帰属する純収益 33,522,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,197,085 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,506,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      100,024 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    948,502,552 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区上大崎二丁目５６１番１
 0107000043430-0000
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備考