別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 385,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大井３丁目４１３８番２外
｢大井３－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅が多く見られる
商業地域		 東20m都道 水道、ガス、下水 大井町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 大井町駅南西方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、低層階を店舗、上層階を共同住宅とする利用が多い地域である。都道（池上通り）の拡幅が進捗し
ているが、地域的特性に特段の変動は認められず、当面は現状と同様の状態で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    916,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区の路線商業地域及びその背後の住宅地域であって、駅前商業地や商店街等の生活利便施
設への接近性を備える地域である。マンションへの根強い需要（賃借・分譲）を背景に地価は堅調に推移している。需
要者の中心はマンション等の開発業者および賃貸目的の不動産会社等である。価格は規模によってバラつきがあるが、
土地で３００万円台半ば／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、不動産投資ファンド、不動産会社のほか一般事業法人等。この様な需要者は不動産の収益性や機会費
用を重視するが、代替・競争不動産の実際の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格を基礎とする実証的な
価格である。収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、比
準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 [100.0]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

当該地は幹線道路沿いの店舗付マンション等
が多くみられる商業地域。マンションへの需
要は根強い。地域要因に特段の変動は認めら
れない。

前面都道の拡幅に向けて用地買収が進捗して
いる。その他の個別的要因に特段の変動は認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０６
-7		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東20m都道、
北4.3m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
b ＴＭＲ（公
）０６
-123		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m区道、
南1.8m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＮＫＭ（公
）０６
-3		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22.4m都
道、北4.2m、
角地
近商
高度地区最低7m
(77,371)
d ＦＪＮ（公
）０６
-10		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
東7.9m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e ＳＴＳ（公
）０６
-111		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北23.5m区道、
東6.7m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,411,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
1,390,137 		 100
[ 117.1]
1,187,137 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
1,156,276  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,246,084 		 100
[ 117.4]
1,061,400 
1,060,000 
c (　           ) 
1,573,546  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,740,535 		 100
[ 130.0]
1,338,873 
1,340,000 
d (　           ) 
1,316,189  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,391,400 		 100
[ 114.9]
1,210,966 
1,210,000 
e (　           ) 
875,401  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
895,410 		 100
[  78.3]
1,143,563 
1,140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



品川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,390,539 
14,284,656 
44,105,883 
32,485,100 
11,620,783 		 （　0.9302）
10,809,652 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    317,930,941 円　　　　（　    916,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 153.68 ＲＣ14 1,648.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     14.3 m x   26.8 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を考慮し、１階店舗、駐車場、２階以上共同住宅（１ＤＫ５０㎡程度）を想定。駐車場は平置き２台。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 高層の店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
153.68 
36.7 
56.40 
3,500 
197,400 		 6.0  1,184,400 
1.0  197,400 

 2～ 4		 共同住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,430 
344,646 		 1.0  344,646 
1.0  344,646 

 5～ 7		 共同住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,460 
347,661 		 1.0  347,661 
1.0  347,661 

 8～10		 共同住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,490 
350,675 		 1.0  350,675 
1.0  350,675 

11～14		 共同住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,520 
353,690 		 1.0  353,690 
1.0  353,690 

計
1,648.94 
82.6 
1,362.64 

4,741,106 		 5,728,106 
4,741,106 
⑨年額支払賃料      4,741,106 円　×　12ヶ月　＝　      56,893,272 円 
⑩a共益費（管理費）             165 円／㎡　×　   1,362.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,698,027 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗、共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,591,299 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,009,565 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,181,734 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,728,106 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,417 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,741,106 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,154,388 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,390,539 円　　　　（　       168,272 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-113		 3,174  
(   2,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,648 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-114		 3,320  
(   3,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,609 
c ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-115		 3,482  
(   3,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,482 
品川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,731,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,838,556 円  　　　       60,191,299　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      656,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,904,500 円  　　　　    577,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       577,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       577,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,284,656 円　（　　　　　　        41,166 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9302    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 577,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,648.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,485,100 円  
（　　　　　        93,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,390,539 円      
②総費用 14,284,656 円      
③純収益　①－② 44,105,883 円      
④建物等に帰属する純収益 32,485,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,620,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,809,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    317,930,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     916,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大井三丁目４１３８番２
 0107000175613-0000
2 　品川区大井三丁目４１３８番３
 0107000175614-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 385,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大井３丁目４１３８番２外
｢大井３－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅が多く見られる
商業地域		 東20m都道 水道、ガス、下水 大井町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 大井町駅南西方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 池上通り沿いに低層階店舗、上層を共同住宅の利用が多く見られる商業地域である。今後もマンション需要を背
景に堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    958,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区内の普通商業地域等の圏域と把握される。大規模、中小規模の店舗ビル等が複数存する
比較的繁華性の高い商業地域から続く背後地域で、バス等の公共交通機関も充実しており、典型的需要者はマンション
デベロッパー、不動産業者等若しくは投資目的の事業法人、個人と思料される。価格は規模により異なるが、マンショ
ン等への根強い需要から総額で３～４億円台が中心的価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の利用状況は中高層の店舗兼共同住宅等で、標準地の規模、形状等から開発、投資目的の需要が中心と判断される
ので、こうした投資事業者の事業採算性を反映させた収益価格を中心としつつも、この種の投資需要の実勢を反映し、
実際の取引価格を基礎とする実証的な価格である比準価格も同様に重視し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.3]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動
産の投資環境には不透明感が残るが、賃貸市
場は堅調であり、取引需要は底堅い。


幹線道路沿いに低層階店舗にした共同住宅利
用が多く見られる商業地域。マンション等に
建て替えが進んでいる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-129		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＮＳＫ（公
）０６
-1		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ＦＪＮ（公
）０６
-10		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
東7.9m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d ＳＴＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e ＩＲＳ（公
）０６
-9		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,226,473  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,374,941 		 100
[ 115.8]
1,187,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
1,102,913  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,194,265 		 100
[ 101.8]
1,173,148 
1,170,000 
c (　           ) 
1,316,189  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,391,400 		 100
[ 116.4]
1,195,361 
1,200,000 
d (　           ) 
1,021,629  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,230 		 100
[  92.0]
1,192,641 
1,190,000 
e (　           ) 
1,055,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,093,990 		 100
[  90.9]
1,203,509 
1,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



品川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,515,188 
14,815,723 
45,699,465 
33,554,800 
12,144,665 		 （　0.9302）
11,296,967 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    332,263,735 円　　　　（　    958,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 153.68 ＲＣ14 1,648.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     14.3 m x   26.8 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗及び２Ｆ～１４Ｆは各階２戸でそれぞれ５０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
153.68 
36.7 
56.40 
3,650 
205,860 		 6.0  1,235,160 
1.0  205,860 

 2～ 3		 住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,600 
361,728 		 1.0  361,728 
1.0  361,728 

 4～ 8		 住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,600 
361,728 		 1.0  361,728 
1.0  361,728 

 9～13		 住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,620 
363,738 		 1.0  363,738 
1.0  363,738 

14～14		 住宅
115.02 
87.4 
100.48 
3,650 
366,752 		 1.0  366,752 
1.0  366,752 

計
1,648.94 
82.6 
1,362.64 

4,923,398 		 5,952,698 
4,923,398 
⑨年額支払賃料      4,923,398 円　×　12ヶ月　＝　      59,080,776 円 
⑩a共益費（管理費）             165 円／㎡　×　   1,362.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,698,027 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,778,803 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,118,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,259,863 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,952,698 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,551 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,923,398 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,198,774 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,515,188 円　　　　（　       174,395 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-144		 3,407  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,514 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-145		 3,437  
(   3,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,616 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-146		 3,961  
(   3,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[109.0]		 100
[102.0]
3,711 
品川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,788,000 円  　　　　    596,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,113,123 円  　　　       62,378,803　×　　　　   9.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      656,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,066,000 円  　　　　    596,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       596,000 円  　　　　    596,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       596,000 円  　　　　    596,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,815,723 円　（　　　　　　        42,697 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9302    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 596,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 351,000 円／㎡　×　   1,648.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,554,800 円  
（　　　　　        96,700 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,515,188 円      
②総費用 14,815,723 円      
③純収益　①－② 45,699,465 円      
④建物等に帰属する純収益 33,554,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,144,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,296,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    332,263,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     958,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大井三丁目４１３８番２
 0107000175613-0000
2 　品川区大井三丁目４１３８番３
 0107000175614-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考