別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 2,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田１丁目２番３外
｢西五反田１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,795)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ11		 高層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ商業地域
 北西40m国道、北東側道 水道、ガス、下水 五反田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 五反田駅南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,795)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 既存ビルの建て替えは見られるが、地域要因に影響を与える再開発等は見られず、概ね現況のまま推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区・港区・目黒区等のＪＲ線や地下鉄の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は投資家や不動産会
社等である。コロナ禍以降事務所の空室率は上昇、募集賃料は低下しているが、優良な収益物件への投資は旺盛で、地
価は安定的に推移している。街路条件、基準容積率、繁華性や敷地規模により幅が見られるが、単価で６～８百万円／
㎡程度で、対象地程度の規模で総額で２０～３０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象は駅前の商業地域に所在し、想定される需要者は不動産業者等で、収益性を反映した収益価格を重視して取引を行
うと思われる。一方比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、採用した取引事例は不動産業者等も取引当事
者となっており、投資採算性も反映している。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
及び前年標準地価格からの変動要因も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,780,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 68.2]		 [101.0]
100		 6,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、稀少性の高い都心の商業
地域の不動産市況は良好な状態が続いている
。

ビルの建替えは見られるが、地域要因に特段
の変動は見られない。都心に近い土地や投資
用不動産の需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
b ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
c ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
d ＮＳＫ（公
）０６
-201		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m区道、
北東8m、
北西8m、
南西4m、
四方路
準工
都市再生特別地区
地区計画等
(80,875)
e ＫＭＭ（公
）０６
-403		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
北東5.9m、
北西5.6m、
三方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,068,045 		 100
[  88.2]
6,879,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
6,950,000 
b (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[  62.2]
5,845,971 
5,900,000 
c (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[  56.9]
5,877,736 
5,940,000 
d (　           ) 
6,061,749  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
6,126,549 		 100
[  97.0]
6,316,030 
6,380,000 
e (　           ) 
6,046,444  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
6,120,599 		 100
[  96.0]
6,375,624 
6,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,320,000 円／㎡]  



品川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

201,330,889 
65,994,698 
135,336,191 
69,248,000 
66,088,191 		 （　0.9309）
61,521,497 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,278,573,963 円　　　　（　  5,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 369.09 Ｓ10F1B 3,699.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   795 ％   413 ㎡     19.5 m x   20.2 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階機械式駐車場８台、１階店舗、２～１０階事務所（フロア貸し）と想定 ⑦有効率　  69.5 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
340.82 
10.5 
35.64 
7,000 
249,480 		 12.0  2,993,760 
1.0  249,480 

 2～  		 事務所
359.82 
78.3 
281.56 
5,800 
1,633,048 		 10.0  16,330,480 
0.0  0 

 3～10		 事務所
359.82 
78.3 
281.56 
5,400 
1,520,424 		 10.0  15,204,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,699.20 
69.5 
2,569.68 

14,045,920 		 140,958,160 
249,480 
⑨年額支払賃料     14,045,920 円　×　12ヶ月　＝　     168,551,040 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   2,569.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,311,754 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  48,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,608,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       205,862,794 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,608,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,523,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 199,947,254 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       140,958,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,339,103 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          249,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　          40,884 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    384,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,648 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     201,330,889 円　　　　（　       487,484 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-221		 5,630  
(   5,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,926 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-222		 5,439  
(   5,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,841 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-223		 5,073  
(   4,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,337 
品川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,840,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 33,885,798 円  　　　      210,470,794　×　　　　  16.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,828,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,880,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      65,994,698 円　（　　　　　　       159,793 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   3,699.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,248,000 円  
（　　　　　       167,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 201,330,889 円      
②総費用 65,994,698 円      
③純収益　①－② 135,336,191 円      
④建物等に帰属する純収益 69,248,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,088,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,521,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      148,962 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,278,573,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田一丁目２番３
 0107000057218-0000
2 　品川区西五反田一丁目２番６
 0107000057221-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 2,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田１丁目２番３外
｢西五反田１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,795)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ11		 高層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ商業地域
 北西40m国道、北東側道 水道、ガス、下水 五反田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 五反田駅南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,795)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 五反田駅前の国道１号沿いに高層ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成している。建替えにより高度利用が進展し
ているが、近隣地域内に大型の開発計画が見当たらないことから、当面は現状程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺において主として高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ高位の商業地域である。中心的需要者は
開発・投資目的の不動産会社、投資目的の機関投資家、ファンド等である。人流は増えているが、オフィス賃貸市況の
回復が遅れている。しかし、不動産投資は堅調で、供給が限られていることから、優良物件を中心に高値取引が目立っ
ている。中心価格帯は標準地規模の築浅ビルで４０億円前後と把握されるが、リート案件ではそれ以上の取引も多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域における取引事例から求められ、中心的需要者が参画する取引市場の趨勢を的確に現わした価格と
なった。収益価格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力を測定した価格であり、中心的需要者の投資判断
を左右する指標となった。両価格の試算過程を再吟味したところ、信頼性は相互に遜色ない。以上により、価格形成に
及ぼす影響力は同等に強いものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,780,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 68.2]		 [101.0]
100		 6,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口は増加。店舗賃料が安定化、オ
フィス賃貸市場は回復に遅れ。不動産投資は
堅調、利回り低下、建築費高騰。金融緩和は
出口を探る動き。

地域要因に特段の変動はない。品川区で最も
商業集積の高い地域の一つであり、収益性が
高く時宜を得た店舗やテナントへの入れ替わ
りも迅速である。

個別的要因に変動はない。近隣地域では、角
地以外は規模を含め平均的な画地。側道から
の誘客力が低いため、角地による市場競争力
はやや良好程度。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０８公０６

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
東12.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
c ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
d ＮＫＭ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
e ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,716,046 		 100
[  58.1]
6,395,948 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
6,460,000 
b (　           ) 
9,503,378  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
9,322,361 		 100
[ 149.2]
6,248,231 
6,310,000 
c (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[  58.0]
6,269,300 
6,330,000 
d (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,068,045 		 100
[  88.2]
6,879,870 
6,950,000 
e (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[  52.8]
6,334,152 
6,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,490,000 円／㎡]  



品川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

198,741,663 
62,578,001 
136,163,662 
69,789,000 
66,374,662 		 （　0.9309）
61,788,173 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,288,450,852 円　　　　（　  5,540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 369.09 Ｓ10F1B 3,699.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   795 ％   413 ㎡     19.5 m x   20.2 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階を駐車場（機械式・賃貸可能８台）、地上１階を店舗（フロア貸し）、地上２～１０階を事務所（フロア貸し）と想定 ⑦有効率　  69.5 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
340.82 
10.5 
35.64 
7,000 
249,480 		 12.0  2,993,760 
1.0  249,480 

 2～ 2		 事務所
359.82 
78.3 
281.56 
5,800 
1,633,048 		 10.0  16,330,480 
0.0  0 

 3～10		 事務所
359.82 
78.3 
281.56 
5,300 
1,492,268 		 10.0  14,922,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,699.20 
69.5 
2,569.68 

13,820,672 		 138,705,680 
249,480 
⑨年額支払賃料     13,820,672 円　×　12ヶ月　＝　     165,848,064 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   2,569.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,311,754 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  48,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,608,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       203,159,818 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,608,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,388,391 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 197,379,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       138,705,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,317,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          249,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　          40,884 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    384,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,648 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     198,741,663 円　　　　（　       481,215 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-227		 4,976  
(   4,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,183 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,344 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-228		 5,919  
(   5,896) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[120.0]
5,830 
c ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-229		 5,332  
(   5,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,727 
品川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,870,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 30,334,101 円  　　　      207,767,818　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,828,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,965,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,578,001 円　（　　　　　　       151,521 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 339,000 円／㎡　×　   3,699.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,789,000 円  
（　　　　　       168,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 198,741,663 円      
②総費用 62,578,001 円      
③純収益　①－② 136,163,662 円      
④建物等に帰属する純収益 69,789,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,374,662 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,788,173 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      149,608 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,288,450,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田一丁目２番３
 0107000057218-0000
2 　品川区西五反田一丁目２番６
 0107000057221-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考