別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -31 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 2,440,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東五反田１丁目９２番４
｢東五反田１－２－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 957  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1.2:1		 共同住宅

ＳＲＣ13		 高層マンション等が
建ち並ぶ国道沿いの
住宅地域		 北西35m国道、三方路 水道、ガス、下水 五反田

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       970 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 五反田駅北東方

530m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号沿いに主として高層共同住宅が建ち並ぶ地域で、都心部に近接し交通利便性の高い当該地域のマンショ
ン需要は底堅く、高層共同住宅地域として更に熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,410,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として品川区及び隣接区内の分譲マンションが多くみられる住宅地域である。需要者の中心は大手マ
ンション開発業者の他、ファンド、不動産投資法人等が想定される。都心の好立地における分譲マンション需要は堅調
であり、一方、都心マンション適地の物件供給は限定的であることから、取引価格は高水準で安定している。需要の中
心となる価格帯は、１０００㎡前後の土地で２５億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中心となる大手マンション開発業者等の取引における意思決定に際しては、マンション用地の需給動向を反映
した実証的な比準価格と分譲マンション開発業者の投資採算性を反映した理論的な開発法による価格は、ともに重視さ
れるものと考えられる。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -29                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,990,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 99.0]		 100
[174.1]		 [100.0]
100		 2,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


五反田駅に近い国道１号沿いの共同住宅地域
で交通利便性の高さから分譲、賃貸ともに共
同住宅地の需要は旺盛である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-7		 港区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西10.7m区
道、中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,400)
b ＨＴＲ（公
）０６
-118		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東46m都道、
中間画地
準工

(70,400)
c ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
d ＹＡＳ（公
）０６
-206		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
e ＦＪＮ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    728,925) 
2,429,750  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,700,859 		 100
[ 102.9]
2,624,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,620,000 
b (　           ) 
3,046,790  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,293,580 		 100
[ 125.0]
2,634,864 
2,630,000 
c (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[ 136.5]
2,663,878 
2,660,000 
d (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.3]
3,063,083 		 100
[ 118.8]
2,578,353 
2,580,000 
e (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,716,046 		 100
[ 128.8]
2,885,129 
2,890,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,690,000 円／㎡]  



品川 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションが最有効使用のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションとしての販売が投資行動として適切なため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

5,359,177,067 
3,055,111,733 
11 
1,550,000 
4,462.90 
438,000 
6,542.60 
⑧開発法による価格 　　        2,304,065,334 円　　　　（　            2,410,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -31　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 17.35 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
957 ㎡   ㎡   ㎡  17.35 ㎡  939.65 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （      98.2 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
613.00 ㎡  6,542.60 ㎡  4,693.10 ㎡  1,849.50 ㎡  4,462.90 ㎡  ＲＣ・15F
 (    78 戸)
 57㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.2 ％）  （     696.3 ％）  （     499.5 ％）  （     196.8 ％）  （     68.21 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
500 ％ 
500 ％ 		 間口

奥行		   36.0 ｍ

  28.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   35.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,550,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,550,000 円／㎡　　×　　     4,462.90 ㎡　　＝　　　　       6,917,495,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         6,917,495,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   438,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   451,140 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    451,140 円／㎡　　×　　　   6,542.60 ㎡　　＝　　　　       2,951,628,564 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         6,917,495,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         760,924,450 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,712,553,014 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 24 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 31 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 31 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 622,574,550 円  (      9 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          560,877,412 円 
販売総額(2期) 5,603,170,950 円  (     81 ％) ×　　0.7637  （     31 ヶ月） ＝　　        4,279,141,655 円 
販売総額(3期) 691,749,500 円  (     10 ％) ×　　0.7505  （     33 ヶ月） ＝　　          519,158,000 円 
収入合計 － － － － 5,359,177,067 円 
支出 建築工事費(1期) 590,325,713 円  (     20 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          550,655,825 円 
建築工事費(2期) 590,325,713 円  (     20 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          500,419,107 円 
建築工事費(3期) 1,770,977,138 円  (     60 ％) ×　　0.7637  （     31 ヶ月） ＝　　        1,352,495,240 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 380,462,225 円  (     50 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          342,758,419 円 
販売管理費(2期) 380,462,225 円  (     50 ％) ×　　0.8116  （     24 ヶ月） ＝　　          308,783,142 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,055,111,733 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        5,359,177,067 円　　－　　　　　　        3,055,111,733 円　　＝　　　　　         2,304,065,334 円 

            2,410,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 品川 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東五反田一丁目９２番４
 0107000064117-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
品川 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -31 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 2,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東五反田１丁目９２番４
｢東五反田１－２－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 957  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1.2:1		 共同住宅

ＳＲＣ13		 高層マンション等が
建ち並ぶ国道沿いの
住宅地域		 北西35m国道、三方路 水道、ガス、下水 五反田

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       970 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 五反田駅北東方

530m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに高層マンション等が建ち並ぶ共同住宅地域で、地域内に格別の変動要因もなく、今後も現状どおり共
同住宅の多い地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,500,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区の五反田・大崎地区及びその周辺において分譲マンション等が多く立地する住宅地域である。主た
る需要者は、分譲マンション開発を目的とした大手不動産会社等である。五反田地区は都心への接近性に恵まれた住宅
地域として特に分譲マンションデベロッパーの土地取得需要が強く、地価は上昇基調で推移している。取引の中心とな
る価格帯は物件の規模に応じて異なるが、対象標準地の規模であれば２５億円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。開発法による価格は不動産開発業者のマン
ション分譲を前提とした収支採算性を反映した価格で、建築費、販売価格等の想定は妥当で説得力を有する。主な需要
者は、分譲マンション用地として取得するマンション開発業者で、共に規範性の高い比準価格と開発法による価格を関
連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -29                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,990,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 99.0]		 100
[171.0]		 [100.0]
100		 2,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


都心への交通利便性が良好な住宅地域で、新
築・中古を問わず分譲マンションの価格は上
昇基調で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＭ（公
）０６
-101		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東23m国道、
北東3.5m、
二方路
商業

(75,420)
b ＹＡＳ（公
）０６
-206		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
c ＫＭＴ（公
）０６
-201		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m都道、
南5.9m、
西7.6m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,300)
d ＮＳＫ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
北13m、
二方路
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,098,130  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
2,451,170 		 100
[  95.5]
2,566,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,570,000 
b (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
3,063,083 		 100
[ 113.8]
2,691,637 
2,690,000 
c (　           ) 
3,092,160  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,006,757 		 100
[ 110.4]
2,723,512 
2,720,000 
d (　           ) 
2,927,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,015,496 		 100
[ 107.8]
2,797,306 
2,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,710,000 円／㎡]  



品川 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションが最有効使用のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションとしての販売が投資行動として適切なため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

5,359,177,067 
2,971,388,856 
11 
1,550,000 
4,462.90 
410,000 
6,542.60 
⑧開発法による価格 　　        2,387,788,211 円　　　　（　            2,500,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -31　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 17.35 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
957 ㎡   ㎡   ㎡  17.35 ㎡  939.65 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （      98.2 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
613.00 ㎡  6,542.60 ㎡  4,693.10 ㎡  1,849.50 ㎡  4,462.90 ㎡  ＲＣ・15F
 (    78 戸)
 57㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.2 ％）  （     696.3 ％）  （     499.5 ％）  （     196.8 ％）  （     68.21 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
500 ％ 
500 ％ 		 間口

奥行		   36.0 ｍ

  28.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   35.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,550,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,550,000 円／㎡　　×　　     4,462.90 ㎡　　＝　　　　       6,917,495,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         6,917,495,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   410,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   422,300 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    422,300 円／㎡　　×　　　   6,542.60 ㎡　　＝　　　　       2,762,939,980 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         6,917,495,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         760,924,450 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,523,864,430 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 24 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 31 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 31 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 622,574,550 円  (      9 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          560,877,412 円 
販売総額(2期) 5,603,170,950 円  (     81 ％) ×　　0.7637  （     31 ヶ月） ＝　　        4,279,141,655 円 
販売総額(3期) 691,749,500 円  (     10 ％) ×　　0.7505  （     33 ヶ月） ＝　　          519,158,000 円 
収入合計 － － － － 5,359,177,067 円 
支出 建築工事費(1期) 828,881,994 円  (     30 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          773,181,124 円 
建築工事費(2期) 828,881,994 円  (     30 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          702,643,266 円 
建築工事費(3期) 1,105,175,992 円  (     40 ％) ×　　0.7637  （     31 ヶ月） ＝　　          844,022,905 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 380,462,225 円  (     50 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          342,758,419 円 
販売管理費(2期) 380,462,225 円  (     50 ％) ×　　0.8116  （     24 ヶ月） ＝　　          308,783,142 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,971,388,856 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        5,359,177,067 円　　－　　　　　　        2,971,388,856 円　　＝　　　　　         2,387,788,211 円 

            2,500,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 品川 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東五反田一丁目９２番４
 0107000064117-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考