別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -30 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 794,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田５丁目１６０番１０
｢西五反田５－３１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
特別用途地区

(70,300)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中低層の共同住宅、
作業所等が混在する
住宅地域		 北東5.4m区道 水道、ガス、下水 不動前

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 不動前駅南東方

500m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度3種最低7m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や中低層共同住宅のほか、作業所等が散見される地域で、今後は作業所等が減少し、住宅地として熟成
が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    836,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    753,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区内の中低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。準工業地域であるが、利便性が高いため、需要者の中
心は賃貸住宅建築目的の個人や法人、自用の住宅建築目的の個人である。都心に近い住宅地の需要は高く、価格は上昇
傾向にある。市場の中心となる価格帯は標準地の規模で８０～１００万円／㎡、総額で１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は住宅に事業所等も見られる住宅地域に所在する。事業所用地よりも住宅地としての取引が多く、居住の快
適性や利便性に着目した取引が中心で、比準価格が説得力を有するが、周辺では共同住宅も見られるため、収益性につ
いても考慮すべきである。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格
からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 [101.0]
100		 794,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    747,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、都心への通勤に便利な住
宅地域の不動産市況は良好な状態が続いてい
る。

地域要因に特段の変動は見られない。都心に
近い住宅地や投資用不動産の需要は堅調であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-1		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.9m区道、
西4m、角地
１住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,200)
b ＮＫＭ（公
）０６
-9		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m区道
、北西2.7m、
角地
準工
高度地区3種
(80,240)
c ＫＭＭ（公
）０６
-13		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ＮＫＭ（公
）０６
-128		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最低7m
(70,160)
e ＮＳＫ（公
）０６
-115		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m未舗装私
道、中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
770,609  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
759,816 		 100
[  94.1]
807,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
816,000 
b (　           ) 
793,546  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.3]
860,161 		 100
[  99.8]
861,885 
871,000 
c (　           ) 
766,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
782,883 		 100
[  91.2]
858,424 
867,000 
d (　           ) 
808,910  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
850,149 		 100
[ 104.2]
815,882 
824,000 
e (　           ) 
659,785  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
799,739 		 100
[ 100.6]
794,969 
803,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    836,000 円／㎡]  



品川 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,152,295 
2,044,160 
8,108,135 
4,366,520 
3,741,615 		 （　0.9607）
3,594,570 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     97,150,541 円　　　　（　    753,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度3種最低7m
特別用途地区		 70 ％   300 ％   300 ％   129 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（平均専有面積約２７㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,400 
272,000 		 1.0  272,000 
1.0  272,000 

 2～  		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,500 
280,000 		 1.0  280,000 
1.0  280,000 

 3～  		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,550 
284,000 		 1.0  284,000 
1.0  284,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

836,000 		 836,000 
836,000 
⑨年額支払賃料        836,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,032,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         432,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,464,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       523,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,940,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           836,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          836,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         203,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,152,295 円　　　　（　        78,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-232		 3,990  
(   3,904) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 100
[100.0]
3,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-233		 3,975  
(   3,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,936 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-234		 3,819  
(   3,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 100
[100.0]
3,404 
品川 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 207,600 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 941,760 円  　　　       10,464,000　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,200 円  　　　　     69,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,044,160 円　（　　　　　　        15,846 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9607    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,366,520 円  
（　　　　　        33,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,152,295 円      
②総費用 2,044,160 円      
③純収益　①－② 8,108,135 円      
④建物等に帰属する純収益 4,366,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,741,615 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,594,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,150,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     753,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田五丁目１６０番１０
 0107000066898-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -30 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 793,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田５丁目１６０番１０
｢西五反田５－３１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m


(70,300)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中低層の共同住宅、
作業所等が混在する
住宅地域		 北東5.4m区道 水道、ガス、下水 不動前

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北５．４ｍ
区道		 交通

施設		 不動前駅南東方

500m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度3種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や低層の共同住宅を中心に、作業所等も見受けられる住宅地域である。今後は住宅地としての性格が強
まっていくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    827,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    687,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の戸建住宅や低層の共同住宅等が多く建ち並ぶ住宅地域である。需要者層は、自己使用目的の
個人を中心に、賃貸経営目的の不動産業者等が想定される。都心へのアクセス性が優る住宅地の市況は引き続き好調を
維持し、また需要は底堅いものがあり地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、規模や立地条件等により左右され
るが、土地で概ね７０～８０万円／㎡、総額１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。収益価格は共同住宅として賃貸する場合の収益
性を反映した理論的価格である。共同住宅としての賃貸需要も存在するが、居住の快適性や利便性等を重視した自用目
的の取引が中心であることから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.7]		 [101.0]
100		 792,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    747,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

特段の変動要因はない。戸建住宅や共同住宅
のほかに作業所等が見受けられる住宅地域で
あり、地価は引き続き堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別工業地区
(70,240)
b ＭＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.6m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,240)
c ＮＫＭ（公
）０６
-9		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m区道
、北西2.7m、
角地
準工
高度地区3種
(80,240)
d ＫＢＴ（公
）０６
-105		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8.2m区道
、北西4.5m、
角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e ＹＡＳ（公
）０６
-12		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.8m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
643,079  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
761,939 		 100
[  92.2]
826,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
835,000 
b (　           ) 
634,249  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
685,742 		 100
[  83.1]
825,201 
833,000 
c (　           ) 
793,546  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.3]
860,161 		 100
[ 106.4]
808,422 
817,000 
d (　           ) 
959,836  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
997,477 		 100
[ 121.2]
823,001 
831,000 
e (　           ) 
966,884  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
965,954 		 100
[ 118.3]
816,529 
825,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    827,000 円／㎡]  



品川 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,732,788 
1,955,120 
7,777,668 
4,366,520 
3,411,148 		 （　0.9607）
3,277,090 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     88,570,000 円　　　　（　    687,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度3種最低7m
 70 ％   300 ％   300 ％   129 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け１Ｋ（平均専有面積約２８㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段を想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,300 
264,000 		 1.0  264,000 
1.0  264,000 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,350 
268,000 		 1.0  268,000 
1.0  268,000 

 3～ 3		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,350 
268,000 		 1.0  268,000 
1.0  268,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

800,000 		 800,000 
800,000 
⑨年額支払賃料        800,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         432,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,032,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       501,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,530,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           800,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          800,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         194,788 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,732,788 円　　　　（　        75,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-136		 3,380  
(   3,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-137		 3,663  
(   3,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
3,337 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 3,361  
(   3,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,432 
品川 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 207,600 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 852,720 円  　　　       10,032,000　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,200 円  　　　　     69,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,955,120 円　（　　　　　　        15,156 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9607    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,366,520 円  
（　　　　　        33,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,732,788 円      
②総費用 1,955,120 円      
③純収益　①－② 7,777,668 円      
④建物等に帰属する純収益 4,366,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,411,148 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,277,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,570,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     687,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田五丁目１６０番１０
 0107000066898-0000
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備考