別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -29 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 528,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎５丁目１６番１
｢大崎５－５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)

1.2:1		 共同住宅兼事務所

ＲＣ5		 中層マンション、事
務所等が混在する住
宅地域		 南西5.9m区道、南東側道 水道、ガス、下水 五反田

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ５．９ｍ区道 交通

施設		 五反田駅南東方

510m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンションを中心に、事務所ビル等が混在する山手通り背後の地域であり、当面は現状とほぼ同様の混在
地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び隣接区内の中高層共同住宅や事務所等が混在する住宅地域である。主な需要者層は、デベロ
ッパー、投資家・法人等が考えられる。中規模画地が多く、周辺地域におけるマンション開発の影響や良好な交通・生
活利便性等を反映してマンション素地等の需要は底堅く、地価は引き続き上昇傾向にある。中心価格帯は、容積率１０
０％当り１３０～１５０万／坪程度、総額は画地の規模や立地条件等により一定しない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業用物件が多く所在する駅に近い混在地域で物件の収益性等に着目した取引も多く、比準価格及び収益価格ともに重
視される地域である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は中高層共同住宅を想定した理
論的な価格である。よって、市場性を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、さらに代表標準地
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    908,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[107.0]		 100
[ 78.0]		 [103.0]
100		 1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

特段の変動要因はない。中高層の建物が所在
し、周辺には再開発による高層マンションも
多く存在する。地価は引き続き堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m区道、
北4.4m、
二方路
商業

(100,324)
b ＳＴＳ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.2m区道
、南西5.4m、
角地
準工
高度地区3種
(80,300)
c ＮＳＫ（公
）０６
-11		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m区道、
西8m、角地
１住居
高度3種最低7m
(80,300)
d ＳＴＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e ＷＴＮ（公
）０６
-122		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,841,687  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,892,744 		 100
[ 148.6]
1,273,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
1,414,316  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
1,432,996 		 100
[ 109.1]
1,313,470 
1,350,000 
c (　           ) 
1,746,635  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
1,665,772 		 100
[ 124.8]
1,334,753 
1,370,000 
d (　           ) 
1,021,629  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,230 		 100
[  86.3]
1,271,414 
1,310,000 
e (　           ) 
1,277,839  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,392,845 		 100
[ 109.7]
1,269,686 
1,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



品川 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,349,479 
12,333,309 
43,016,170 
26,022,600 
16,993,570 		 （　0.9416）
16,001,146 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    484,883,212 円　　　　（　  1,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.00 ＳＲＣ13 1,421.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   426 ㎡     21.9 m x   19.5 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２～１０階居宅（１Ｋタイプ・２５㎡程度）、１１～１３階（１ＬＤＫタイプ・４７㎡程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 高層の共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
111.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 居宅
111.00 
91.9 
102.00 
3,600 
367,200 		 1.0  367,200 
1.0  367,200 

 5～ 7		 居宅
111.00 
91.9 
102.00 
3,650 
372,300 		 1.0  372,300 
1.0  372,300 

 8～10		 居宅
111.00 
91.9 
102.00 
3,700 
377,400 		 1.0  377,400 
1.0  377,400 

11～13		 居宅
103.80 
91.3 
94.80 
3,700 
350,760 		 1.0  350,760 
1.0  350,760 

計
1,421.40 
84.6 
1,202.40 

4,402,980 		 4,402,980 
4,402,980 
⑨年額支払賃料      4,402,980 円　×　12ヶ月　＝　      52,835,760 円 
⑩a共益費（管理費）             220 円／㎡　×　   1,202.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,174,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,010,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,854,505 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,235,591 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,402,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,828 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,402,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,072,060 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,349,479 円　　　　（　       129,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-116		 3,726  
(   3,645) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,662 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-117		 3,808  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,707 
c ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-118		 4,085  
(   4,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,700 
品川 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,422,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,138,109 円  　　　       57,090,096　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      796,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,029,000 円  　　　　    474,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,333,309 円　（　　　　　　        28,951 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 474,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　   1,421.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,022,600 円  
（　　　　　        61,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,349,479 円      
②総費用 12,333,309 円      
③純収益　①－② 43,016,170 円      
④建物等に帰属する純収益 26,022,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,993,570 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,001,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,561 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    484,883,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎五丁目１６番１
 0107000063675-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -29 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 528,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎５丁目１６番１
｢大崎５－５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)

1.2:1		 共同住宅兼事務所

ＲＣ5		 中層マンション、事
務所等が混在する住
宅地域		 南西5.9m区道、南東側道 水道、ガス、下水 五反田

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５．９ｍ区道 交通

施設		 五反田駅南東方

510m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 現在はマンションと事務所等が混在しているが、中高層のマンションを中心とした共同住宅地へ移行していくも
のと予測する。根強い需要により地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に品川区とその隣接区の住宅地域である。需要者の中心はマンション開発業者や地縁のある事業者等
である。現在は事務所等も見られるが、利便性を反映し、マンション用地としての需要が強い。賃貸マンションの賃料
も回復基調にある。５億円～６億円程度までの小規模収益物件に対しては一定の需要があるが、取引される価格帯（総
額）にはかなりの幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は同一需給圏内の住宅地域とその周辺地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資や開
発目的の法人か自用目的の事業者等であるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格で
ある。従って比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    908,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[107.0]		 100
[ 78.0]		 [103.0]
100		 1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるものの、依
然として金利水準は低い。利便性の高い都心
の住宅地への需要は強く、取引は堅調に推移
している。

利便性の高い住環境を維持しており、地域要
因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-4		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ＫＢＴ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m区道、
北4.4m、
二方路
商業

(100,324)
c ＮＫＭ（公
）０６
-127		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,180)
d ＫＭＭ（公
）０６
-1		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,947,159  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,985,339 		 100
[ 139.6]
1,422,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,460,000 
b (　           ) 
1,841,687  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,892,744 		 100
[ 142.8]
1,325,451 
1,370,000 
c (　           ) 
1,343,725  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,432,411 		 100
[ 105.6]
1,356,450 
1,400,000 
d (　           ) 
1,188,932  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,243,081 		 100
[  98.3]
1,264,579 
1,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



品川 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,814,607 
12,175,737 
42,638,870 
25,583,400 
17,055,470 		 （　0.9416）
16,059,431 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    486,649,424 円　　　　（　  1,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.00 ＳＲＣ13 1,421.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   426 ㎡     21.9 m x   19.5 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １３階建て共同住宅（１Ｋタイプ約２５㎡と１ＬＤＫタイプ約５０㎡）を想定 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
111.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
111.00 
91.9 
102.00 
3,550 
362,100 		 1.0  362,100 
1.0  362,100 

 5～ 7		 住宅
111.00 
91.9 
102.00 
3,600 
367,200 		 1.0  367,200 
1.0  367,200 

 8～10		 住宅
111.00 
91.9 
102.00 
3,650 
372,300 		 1.0  372,300 
1.0  372,300 

11～13		 住宅
103.80 
91.3 
94.80 
3,700 
350,760 		 1.0  350,760 
1.0  350,760 

計
1,421.40 
84.6 
1,202.40 

4,357,080 		 4,357,080 
4,357,080 
⑨年額支払賃料      4,357,080 円　×　12ヶ月　＝　      52,284,960 円 
⑩a共益費（管理費）             220 円／㎡　×　   1,202.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,174,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,459,296 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,826,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,712,331 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,357,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,392 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,357,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,060,884 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,814,607 円　　　　（　       128,673 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-232		 3,272  
(   3,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,667 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-225		 3,411  
(   3,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.5]		 100
[100.0]
3,534 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-228		 3,603  
(   3,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.5]		 100
[100.0]
4,101 
品川 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,398,000 円  　　　　    466,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,088,537 円  　　　       56,539,296　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      796,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,961,000 円  　　　　    466,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       466,000 円  　　　　    466,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       466,000 円  　　　　    466,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,175,737 円　（　　　　　　        28,582 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 466,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　   1,421.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,583,400 円  
（　　　　　        60,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,814,607 円      
②総費用 12,175,737 円      
③純収益　①－② 42,638,870 円      
④建物等に帰属する純収益 25,583,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,055,470 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,059,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    486,649,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎五丁目１６番１
 0107000063675-0000
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備考