別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
品川 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -28 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 854,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区荏原１丁目５０６番４０
｢荏原１－２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別工業地区

(80,300)

1:1		 共同住宅

ＲＣ3		 住宅、共同住宅、作
業所等が混在する住
宅地域		 北西7.7m区道、北東側道 水道、ガス、下水 戸越銀座

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 戸越銀座駅北方

470m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後に一般住宅、共同住宅、作業所、店舗等が混在し、用途の多様性を有する住宅地域である。都心へ
のアクセスに優れる住宅地への強い需要を背景に、共同住宅への建替えが進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    902,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区の一般住宅、共同住宅のほか作業所、事務所、店舗等が混在する住宅地域である。主た
る事業者は、自己使用を目的とした個人・法人、または賃貸事業を目的とした不動産事業者等であり、周辺では収益物
件の取引も見られる。幹線道路の背後地で、周辺には大学も立地しており、用途の多様性を有する地域である。画地規
模、接道、容積率等の不動産の個別性や使用目的により価格に幅があるが、土地取引で１億円台前半が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映しやや低位に求められた。周辺では収益物件の取引も見られるものの、自己使用目的や居住の快適性、
利便性がより重視され、市場の実勢に着目した価格形成がより支配的であると言える。よって本件では、比準価格を標
準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.7]		 [103.0]
100		 853,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    799,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動、賃貸床供給
量の増大等、不透明な要因はあるが、緩和的
な金融政策を背景に不動産価格は上昇傾向が
続いている。

周辺で共同住宅への建替えがみられるほか、
地域要因に特段の変動はない。地価は上昇し
ている。


個別的要因に特段の変動はない。角地以外は
、近隣地域内でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-13		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ＫＭＭ（公
）０６
-12		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別工業地区
(70,300)
c ＮＫＭ（公
）０６
-9		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m区道
、北西2.7m、
角地
準工
高度地区3種
(80,240)
d ＭＳＫ（公
）０６
-113		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
e ＫＢＴ（公
）０６
-105		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8.2m区道
、北西4.5m、
角地
準工
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
766,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
782,883 		 100
[  92.1]
850,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
876,000 
b (　           ) 
1,050,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,080,032 		 100
[ 102.9]
1,049,594 
1,080,000 
c (　           ) 
793,546  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.3]
860,161 		 100
[  94.0]
915,065 
943,000 
d (　           ) 
811,396  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
844,944 		 100
[  95.0]
889,415 
916,000 
e (　           ) 
959,836  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
997,477 		 100
[ 118.0]
845,319 
871,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    902,000 円／㎡]  



品川 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,319,927 
3,766,583 
11,553,344 
7,825,700 
3,727,644 		 （　0.9582）
3,571,828 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    105,053,765 円　　　　（　    745,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＲＣ5 423.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別工業地区		 80 ％   300 ％   300 ％   141 ㎡     11.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階駐車場、２～５階コンパクトタイプ（賃貸床面積２８㎡程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
39.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,400 
293,760 		 1.0  293,760 
1.0  293,760 

 3～ 5		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,460 
298,944 		 1.0  298,944 
1.0  298,944 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
423.00 
81.7 
345.60 

1,190,592 		 1,190,592 
1,190,592 
⑨年額支払賃料      1,190,592 円　×　12ヶ月　＝　      14,287,104 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     345.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         622,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,909,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       790,459 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,018,725 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,190,592 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,190,592 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         289,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,319,927 円　　　　（　       108,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-215		 3,614  
(   3,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 3,361  
(   3,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,397 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-217		 3,595  
(   3,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,529 
品川 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 417,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,691,583 円  　　　       15,809,184　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,181,500 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,766,583 円　（　　　　　　        26,713 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     423.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0437 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0863 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,825,700 円  
（　　　　　        55,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,319,927 円      
②総費用 3,766,583 円      
③純収益　①－② 11,553,344 円      
④建物等に帰属する純収益 7,825,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,727,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,571,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,053,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     745,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区荏原一丁目５０６番４０
 0107000089955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -28 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 854,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区荏原１丁目５０６番４０
｢荏原１－２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別工業地区

(80,300)

1:1		 共同住宅

ＲＣ3		 住宅、共同住宅、作
業所等が混在する住
宅地域		 北西7.7m区道、北東側道 水道、ガス、下水 戸越銀座

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 戸越銀座駅北方

470m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅のほか戸建住宅や作業所等が混在する住宅地域であるが、今後は共同住宅の割合が増加していくものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    914,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区内の共同住宅・戸建住宅・作業所等が混在する住宅地域である。事業用地または共同住宅用地とし
て利用が可能なため、需要者の中心は不動産開発業者・不動産投資家等の法人及び自己使用目的の個人である。土地価
格は街路条件や基準容積率等の地域要因や敷地規模により幅が見られるが、８５～９０万円／㎡程度。総額で１億円台
前半程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は共同住宅に作業所が混在する住宅地域にあり、容積率の活用を前提とした取引が中心と考えられ、収益価
格は説得力を有する。一方比準価格については、類似した取引事例より試算されており、混在地域の市場の特性を反映
した実証的な価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格か
らの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.7]		 [103.0]
100		 853,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    799,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動
産の投資環境には不透明感が残るが、賃貸市
場は堅調であり、取引需要は底堅い。


マンション開発が見受けられ、街路条件や交
通接近条件が良好なことから住宅系の用途へ
移行が続いている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-118		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m区道、
北西4m、角地
１住居
高度地区最高10m
(80,160)
b ＳＳＫ（公
）０６
-101		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西2.7m道路
、西1.8m、
準角地
準工
高度地区2種
(80,200)
c ＮＫＭ（公
）０６
-4		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.8m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ＹＯＳ（公
）０６
-10		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.5m区道
、南西1.8m、
角地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e ＹＯＳ（公
）０６
-12		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西2.8m私道
、中間画地
準工
高度地区2種
特別工業地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
988,585  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
1,184,948 		 100
[ 132.7]
892,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
920,000 
b (　           ) 
923,865  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
927,315 		 100
[ 104.1]
890,793 
918,000 
c (　           ) 
1,102,582  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,151,707 		 100
[ 135.0]
853,116 
879,000 
d (　           ) 
948,042  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
981,535 		 100
[ 108.3]
906,311 
934,000 
e (　           ) 
956,833  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
973,885 		 100
[ 110.1]
884,546 
911,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    914,000 円／㎡]  



品川 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,282,904 
3,394,422 
10,888,482 
7,700,700 
3,187,782 		 （　0.9582）
3,054,533 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     89,839,206 円　　　　（　    637,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＲＣ5 423.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別工業地区		 80 ％   300 ％   300 ％   141 ㎡     11.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ駐車場、２～５Ｆは１戸当たり２８㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
39.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 共同住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,150 
272,160 		 1.0  272,160 
1.0  272,160 

 3～ 5		 共同住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,200 
276,480 		 1.0  276,480 
1.0  276,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
423.00 
81.7 
345.60 

1,101,600 		 1,101,600 
1,101,600 
⑨年額支払賃料      1,101,600 円　×　12ヶ月　＝　      13,219,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     345.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         622,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,841,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       737,064 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,004,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,101,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,101,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         268,223 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,282,904 円　　　　（　       101,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-138		 3,198  
(   3,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]
3,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-139		 3,184  
(   3,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
3,256 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-140		 3,392  
(   3,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
3,183 
品川 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 399,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,400,422 円  　　　       14,741,280　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,130,500 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,394,422 円　（　　　　　　        24,074 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     423.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0437 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0863 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,700,700 円  
（　　　　　        54,615 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,282,904 円      
②総費用 3,394,422 円      
③純収益　①－② 10,888,482 円      
④建物等に帰属する純収益 7,700,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,187,782 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,054,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,663 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,839,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     637,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区荏原一丁目５０６番４０
 0107000089955-0000
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備考