別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -27 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 75,300,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区二葉２丁目５５８番４
｢二葉２－１５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、小工場の混在する
地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 西大井

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 西大井駅北東方

300m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、作業所、アパート等が混在する地域であるが、今後は主として戸建住宅及び共同住宅等に建て替わっ
ていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    775,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域である。需要者の中心は住宅取得を目的とした標準的サラリー
マン世帯、この他、当該地域に地縁を有する自営業主である個人並びに都心へのアクセス良好から、共同住宅の建築主
等が想定される。需要の中心となる価格帯は、１００㎡前後で７，０００万円台程度。土地単価は㎡当たり７０～８０
万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る典型的な需要者は、主として居住または自営業者並びに共同住宅建築主等が想定される。当該需要者
は収益性と、さらに居住の快適性や利便性を重視し、代替競争関係にある他の不動産との比較により意思決定を行う傾
向にある。市場における実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地
価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [102.0]
100		 707,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    664,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動
産の投資環境には不透明感が残るが、賃貸市
場は堅調であり、取引需要は底堅い。


戸建住宅、作業所、アパート等が混在する住
環境のやや劣る地域であるが、都心へのアク
セス良好や値頃感から需要は堅調である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-7		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ＭＳＫ（公
）０６
-117		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.2m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
c ＴＭＲ（公
）０６
-5		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m私道、
中間画地
１住居
高度地区13m
(70,160)
d ＳＴＳ（公
）０６
-113		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ＳＴＳ（公
）０６
-122		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.9m区道
、北西5.2m、
角地
１中専
高度2種最低7m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
691,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
822,269 		 100
[ 108.9]
755,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
770,000 
b (　           ) 
800,070  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
842,381 		 100
[ 110.8]
760,272 
775,000 
c (　           ) 
854,654  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
873,088 		 100
[ 113.6]
768,563 
784,000 
d (　           ) 
890,985  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
935,534 		 100
[ 125.3]
746,635 
762,000 
e (　           ) 
683,453  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
725,708 		 100
[  94.1]
771,209 
787,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    775,000 円／㎡]  



品川 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,375,266 
1,728,140 
5,647,126 
3,413,710 
2,233,416 		 （　0.9655）
2,156,363 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     58,280,081 円　　　　（　    550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      9.1 m x   11.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり３０㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
3,300 
198,000 		 2.0  396,000 
1.0  198,000 

 2～ 3		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
3,400 
204,000 		 2.0  408,000 
1.0  204,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

606,000 		 1,212,000 
606,000 
⑨年額支払賃料        606,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,272,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         324,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,596,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       379,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,216,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,212,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          606,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         147,552 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,375,266 円　　　　（　        69,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-109		 3,204  
(   3,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,477 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,478 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-110		 3,361  
(   3,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,373 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-111		 3,510  
(   3,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,661 
品川 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,300 円  　　　　     54,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 873,540 円  　　　        7,596,000　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      459,800 円  　　　　     54,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,100 円  　　　　     54,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,100 円  　　　　     54,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,728,140 円　（　　　　　　        16,303 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9655    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,413,710 円  
（　　　　　        32,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,375,266 円      
②総費用 1,728,140 円      
③純収益　①－② 5,647,126 円      
④建物等に帰属する純収益 3,413,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,233,416 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,156,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,343 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,280,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区二葉二丁目５５８番４
 0107000118480-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -27 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 75,300,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区二葉２丁目５５８番４
｢二葉２－１５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、小工場の混在する
地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 西大井

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 町工場が多い地域であったが
、都心へのアクセスが改善し
住宅地域への純化が進展中。		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 西大井駅北東方

300m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 以前は町工場が多い地域であったが、工業系から住居系への用途転換が今後も進展し、住宅地域として純化が進
むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    766,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区内の地価が比較的低位の地域。需要者は中堅所得者層などの住宅取得が中心。西大井駅から東京駅
方面だけでなく渋谷、新宿等の主要駅に直行できるため通勤者世帯の人気は引き続き高い。また、工場跡地等の敷地細
分化により一次取得者等が購入可能な小規模戸建の供給が多く、単価の高い取引が目立つ。取引の中心価格帯は標準地
規模の土地で７千万円前後が中心だが、小規模戸建では総額７千万円未満も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例から求められており中心的需要者層の動機に基づく市場の実態を適切に反映して説得力に優
れる。他方で良好な投資環境により賃貸住宅の建築も多くみられ、収益価格も理論的で一定の説得力を有する。本件で
は地域の市場の実情に鑑みて比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関係、代表標準地との検討
をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [102.0]
100		 707,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    664,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


西大井駅の利便性により、売買・賃貸共に需
要は底堅く継続的に旺盛であり安定的に推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-5		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
b ＮＳＫ（公
）０６
-3		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.9m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＮＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.9m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d ＫＳＨ（公
）０６
-131		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東2.2m私道
、北西1.7m、
角地
１住居
高度地区最高13m
(80,160)
e ＮＳＫ（公
）０６
-125		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.3m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
730,966  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
754,357 		 100
[  90.8]
830,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
847,000 
b (　           ) 
629,182  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
644,603 		 100
[  90.3]
713,846 
728,000 
c (　           ) 
474,968  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
708,898 		 100
[  92.2]
768,870 
784,000 
d (　           ) 
543,183  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.4]
631,000 		 100
[  91.1]
692,645 
706,000 
e (　           ) 
489,034  		 100
[  70.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
733,205 		 100
[  98.0]
748,168 
763,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    766,000 円／㎡]  



品川 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,029,300 
1,955,350 
6,073,950 
3,722,900 
2,351,050 		 （　0.9655）
2,269,939 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     61,349,703 円　　　　（　    579,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      9.1 m x   11.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小世帯及びＤＩＮＫｓ向けの１ＤＫタイプ、平均専有面積が３０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
3,500 
210,000 		 2.0  420,000 
1.0  210,000 

 2～ 3		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
3,543 
212,580 		 2.0  425,160 
1.0  212,580 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

635,160 		 1,270,320 
635,160 
⑨年額支払賃料        635,160 円　×　12ヶ月　＝　       7,621,920 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         654,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,276,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       413,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,862,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,270,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,068 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          635,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         154,652 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,029,300 円　　　　（　        75,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-109		 3,204  
(   3,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,543 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-110		 3,361  
(   3,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,637 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-111		 3,510  
(   3,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,510 
品川 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,034,550 円  　　　        8,276,400　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      501,500 円  　　　　     59,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,955,350 円　（　　　　　　        18,447 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9655    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,722,900 円  
（　　　　　        35,122 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,029,300 円      
②総費用 1,955,350 円      
③純収益　①－② 6,073,950 円      
④建物等に帰属する純収益 3,722,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,351,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,269,939 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,349,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     579,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区二葉二丁目５５８番４
 0107000118480-0000
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備考