別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
品川 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -24 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 887,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区小山７丁目５０９番１７
｢小山７－１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の閑静な住宅地
域		 北7.1m区道 水道、ガス、下水 洗足

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 田園都市構想に基づき大正時
代に分譲開始された優良住宅
地域		 街

路		 基準方位北７．１ｍ
区道		 交通

施設		 洗足駅東方

310m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 東急線沿線の優良な住宅地域であり、比較的画地規模は大きく街区も整然としている。今後も住環境に優れた優
良な住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    928,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及びその周辺区の住環境に優れた戸建住宅地域の存する圏域である。特に、東急線沿線の低層住
宅地との間に強い代替・競争関係を有する。主たる需要者は、自己の居住目的で購入する個人であり、高所得者層が中
心となる。従来より人気のある住宅地域であることから、売り物件が出たときは相応の引合いが見込まれる。土地の中
心的な価格帯は、平米単価で８０～１００万円、総額で１～１．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、優良な住宅地域内にあって低層住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認めら
れる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、賃貸事業としての収益性
を反映した理論的な価格であるが、その効用が十分に収益性に反映しないため、低位に試算された。そこで、比準価格
を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[146.4]		 [100.0]
100		 888,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    845,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

住環境に優れた低層住宅地であり、高所得者
層を中心とした戸建住宅用地としての需要は
底堅いことから、地価は上昇傾向で推移して
いる。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳＨ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ＦＪＮ（公
）０６
-107		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＮＫＭ（公
）０６
-104		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5.3m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ＳＴＳ（公
）０６
-116		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.1m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e ＫＳＨ（公
）０６
-111		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
858,121  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
891,588 		 100
[  98.3]
907,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
907,000 
b (　           ) 
911,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
938,515 		 100
[  99.0]
947,995 
948,000 
c (　           ) 
705,265  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
882,826 		 100
[  98.0]
900,843 
901,000 
d (　           ) 
999,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,065,606 		 100
[ 108.2]
984,848 
985,000 
e (　           ) 
857,689  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
891,997 		 100
[  99.0]
901,007 
901,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    928,000 円／㎡]  



品川 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,322,025 
1,155,880 
5,166,145 
2,115,960 
3,050,185 		 （　0.9732）
2,968,440 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     80,228,108 円　　　　（　    590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   136 ㎡      8.5 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＤＩＮＫＳ向けの１ＤＫタイプの共同住宅（４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,550 
230,750 		 1.0  230,750 
1.0  230,750 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,600 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

464,750 		 464,750 
464,750 
⑨年額支払賃料        464,750 円　×　12ヶ月　＝　       5,577,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         234,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似用途の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,811,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       326,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,204,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           464,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          464,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         113,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,322,025 円　　　　（　        46,485 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-228		 3,520  
(   3,520) 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
3,554 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-230		 3,198  
(   3,129) 		 100
[100.0]		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
3,517 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-229		 3,795  
(   3,795) 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
3,786 
品川 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,400 円  　　　　     30,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 522,480 円  　　　        6,531,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      261,800 円  　　　　     30,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,800 円  　　　　     30,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,800 円  　　　　     30,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,155,880 円　（　　　　　　         8,499 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,115,960 円  
（　　　　　        15,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,322,025 円      
②総費用 1,155,880 円      
③純収益　①－② 5,166,145 円      
④建物等に帰属する純収益 2,115,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,050,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,968,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,228,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区小山七丁目５０９番１７
 0107000019404-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -24 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 883,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区小山７丁目５０９番１７
｢小山７－１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の閑静な住宅地
域		 北7.1m区道 水道、ガス、下水 洗足

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大正時代に分譲が開始された
「洗足田園都市」の一角で、
現在でも良好な住環境を維持		 街

路		 基準方位北　　　７
．１ｍ区道		 交通

施設		 洗足駅東方

310m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も相続等により画地分割が続くものの、低容積率規制により細分化にも限度があり、現状の住環境が維持さ
れるものと予測。住環境と利便性の双方が優れ、需要は底堅く、地価はほぼ安定的に推移すると思料した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    549,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内及び隣接区の閑静な中級以上の住宅地域で、東急線沿線の一低専住宅地と代替性が高い。中心的需要
者は自宅を求める比較的高額所得層の個人である。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあ
り、低金利下における需要回復と売り物件減少により地価は上昇傾向にある。中心的価格帯は標準的規模の土地で１億
円前後、新築戸建物件で１．５億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は主に環境的に類似した対象標準地周辺地域の住宅地事例より求めたもので、中心的需要者の取引動機が反映
された実証的な価格である。収益価格は良好な住環境を維持するための低い容積率規制により貸床面積が抑制された結
果、低位となった。地域的に居住の快適性が標準地の価格を決定する主要因であることから、取引実勢を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[147.4]		 [100.0]
100		 882,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    845,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

良好な住環境と富裕層を中心的購入者とする
ために、需要は底堅く、新型コロナウイルス
感染症流行の影響からは既に脱している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳＨ（公
）０６
-111		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,168)
b ＡＢＲ（公
）０６
-116		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＮＫＭ（公
）０６
-104		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5.3m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ＡＢＲ（公
）０６
-115		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.2m区道
、北5.4m、
二方路
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
e ＷＴＮ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4.2m区道、
東3.7m、角地
１住居
高度地区2種
第二種文教地区
(80,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
857,689  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
891,997 		 100
[  85.1]
1,048,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
734,855  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
775,272 		 100
[  91.0]
851,947 
852,000 
c (　           ) 
705,265  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
882,826 		 100
[  95.1]
928,313 
928,000 
d (　           ) 
835,401  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
895,073 		 100
[  96.0]
932,368 
932,000 
e (　           ) 
743,325  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.4]
803,898 		 100
[  86.0]
934,765 
935,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -0.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    930,000 円／㎡]  



品川 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,132,664 
1,173,368 
4,959,296 
2,118,100 
2,841,196 		 （　0.9721）
2,761,927 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     74,646,676 円　　　　（　    549,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   136 ㎡      8.5 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小世帯及びＤＩＮＫｓ向けの１ＤＫタイプ、平均専有面積が３２㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,400 
221,000 		 1.0  221,000 
1.0  221,000 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,500 
227,500 		 1.0  227,500 
1.0  227,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

448,500 		 448,500 
448,500 
⑨年額支払賃料        448,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,382,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         234,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,616,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       316,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,019,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           448,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          448,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         109,203 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,132,664 円　　　　（　        45,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-239		 3,777  
(   3,696) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,976 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-132		 3,940  
(   3,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,145 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-230		 3,198  
(   3,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,400 
品川 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 88,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 557,568 円  　　　        6,336,000　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      250,700 円  　　　　     29,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,173,368 円　（　　　　　　         8,628 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,118,100 円  
（　　　　　        15,574 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,132,664 円      
②総費用 1,173,368 円      
③純収益　①－② 4,959,296 円      
④建物等に帰属する純収益 2,118,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,841,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,761,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,646,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     549,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区小山七丁目５０９番１７
 0107000019404-0000
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備考