別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -22 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大井５丁目４５４５番４
｢大井５－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ10		 店舗兼住宅の中に中
高層共同住宅が多い
地域		 北7m区道、背面道 水道、ガス、下水 西大井

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ区道 交通

施設		 西大井駅南東方

870m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅や店舗付共同住宅を中心とした住宅地域であるが、当該地域に影響を与えるような大規模な事
業計画等は現時点では確認されていないことから当面は現状を維持するものであると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    855,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    659,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び周辺区のうち、共同住宅の敷地となりうる規模の画地を有する普通・混在地域である。需要
者は、中高層の共同住宅開発を目論む不動産業者等が想定される。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響か
らは脱しつつあり、特に共同住宅用地の需要は底堅く、標準地程度の規模を有する開発素地の希少性は高く、価格は依
然として上昇傾向にある。中心的価格帯は規模に依拠するが標準地程度で総額３億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心的需要者は中高層の共同住宅開発を目論む不動産業者である。収益価格は対象標準地上に最有効使用である中高層
共同住宅建設を想定し求めており、収益性を反映し実証的である。また、比準価格も住宅事業用地と推察される規模の
ものより求めた価格であることから、市場性を反映し、説得力を有する。比準価格及び対象標準地の収益性に基づく収
益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    908,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[107.0]		 100
[108.5]		 [ 94.9]
100		 817,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    746,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

周辺に大規模な事業計画はなく大きな要因変
動は見られないが、共同住宅用地の需要は競
合し、価格は強含んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-403		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
北西4m、角地
１中専
高度2種最低7m
(80,159)
b ＹＡＳ（公
）０６
-106		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.3m区道、
南4.2m、角地
１中専
高度2種最低7m
(80,194)
c ＭＳＫ（公
）０６
-401		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.2m区道、
西8.3m、北6m、
三方路
１中専
高度2種最低7m
(80,200)
d ＫＳＨ（公
）０６
-8		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.4m区道、
南東5m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e ＮＫＭ（公
）０６
-107		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.8m区道、
南12.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(75,225)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
622,807  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
692,008 		 100
[  79.7]
868,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  94.9]
　　　　 100
824,000 
b (　           ) 
658,573  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
687,628 		 100
[  81.9]
839,595 
797,000 
c (　           ) 
855,541  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
878,798 		 100
[  97.8]
898,566 
853,000 
d (　           ) 
1,029,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,015,074 		 100
[  89.7]
1,131,632 
1,070,000 
e (　           ) 
1,111,503  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,256,827 		 100
[ 125.9]
998,274 
947,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    855,000 円／㎡]  



品川 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,043,913 
10,323,212 
31,720,701 
23,364,500 
8,356,201 		 （　0.9381）
7,838,952 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    230,557,412 円　　　　（　    659,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.60 ＲＣ10 1,240.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   350 ㎡     19.4 m x   16.6 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を考慮し、高層共同住宅（１ＤＫ３５～５５㎡程度）を想定。駐車場は平置き３台。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 中高層の共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
131.25 
83.4 
109.46 
2,900 
317,434 		 1.0  317,434 
1.0  317,434 

 2～ 4		 共同住宅
123.25 
88.9 
109.55 
3,100 
339,605 		 1.0  339,605 
1.0  339,605 

 5～ 7		 共同住宅
123.25 
88.9 
109.55 
3,100 
339,605 		 1.0  339,605 
1.0  339,605 

 8～10		 共同住宅
123.25 
88.9 
109.55 
3,100 
339,605 		 1.0  339,605 
1.0  339,605 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,240.50 
88.3 
1,095.41 

3,373,879 		 3,373,879 
3,373,879 
⑨年額支払賃料      3,373,879 円　×　12ヶ月　＝　      40,486,548 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,095.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,971,738 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,458,286 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,167,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,190,372 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,373,879 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,373,879 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         821,489 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,043,913 円　　　　（　       120,125 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 3,935  
(   3,935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,935 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 2,420  
(   2,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,497 
c ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-213		 3,253  
(   3,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,319 
品川 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,245,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,249,112 円  　　　       43,358,286　×　　　　   9.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      471,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,323,212 円　（　　　　　　        29,495 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,240.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0437 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0863 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,364,500 円  
（　　　　　        66,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,043,913 円      
②総費用 10,323,212 円      
③純収益　①－② 31,720,701 円      
④建物等に帰属する純収益 23,364,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,356,201 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,838,952 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    230,557,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     659,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大井五丁目４５４５番４
 0107000182930-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -22 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 284,000,000 円  １㎡当たりの価格 810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大井５丁目４５４５番４
｢大井５－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ10		 店舗兼住宅の中に中
高層共同住宅が多い
地域		 北7m区道、背面道 水道、ガス、下水 西大井

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ７ｍ区道 交通

施設		 西大井駅南東方

870m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    856,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    729,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及びその隣接区に所在する共同住宅が多く見られる商住混在地域、または住宅地域である。標準
地と同規模程度の土地に対する需要者は、中高層共同住宅の開発を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。共
同住宅の開発に適した土地の供給が限られる中、不動産事業者等の取得需要は足元でも堅調な状況である。需要の中心
となる価格帯（総額）は画地の規模等により乖離が見られるが、土地で２億円～５億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価
格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    908,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[107.0]		 100
[109.5]		 [ 94.9]
100		 810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    746,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区内の不動産の取得需要は堅調であり、
利回りは低下傾向で推移しているが、物価上
昇等による経済活動への影響には留意が必要
である。

共同住宅を中心とした地域であり、地域要因
に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-401		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.2m区道、
西8.3m、北6m、
三方路
１中専
高度2種最低7m
(80,200)
b ＭＳＫ（公
）０６
-2		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ＡＢＲ（公
）０６
-123		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南31.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d ＫＳＨ（公
）０６
-120		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
855,541  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
878,798 		 100
[  97.8]
898,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  94.9]
　　　　 100
853,000 
b (　           ) 
818,403  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
877,328 		 100
[  88.1]
995,832 
945,000 
c (　           ) 
721,631  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
799,871 		 100
[  95.6]
836,685 
794,000 
d (　           ) 
783,469  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
849,280 		 100
[  96.8]
877,355 
833,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    856,000 円／㎡]  



品川 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,536,222 
10,524,802 
33,011,420 
23,758,600 
9,252,820 		 （　0.9381）
8,680,070 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    255,296,176 円　　　　（　    729,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.60 ＲＣ10 1,240.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   350 ㎡     19.4 m x   16.6 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプを中心に１０階建の共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
131.25 
83.4 
109.46 
3,090 
338,231 		 1.0  338,231 
1.0  338,231 

 2～ 3		 住宅
123.25 
88.9 
109.55 
3,130 
342,892 		 1.0  342,892 
1.0  342,892 

 4～ 8		 住宅
123.25 
88.9 
109.55 
3,150 
345,083 		 1.0  345,083 
1.0  345,083 

 9～10		 住宅
123.25 
88.9 
109.55 
3,190 
349,465 		 1.0  349,465 
1.0  349,465 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,240.50 
88.3 
1,095.41 

3,448,360 		 3,448,360 
3,448,360 
⑨年額支払賃料      3,448,360 円　×　12ヶ月　＝　      41,380,320 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,095.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,628,984 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,009,304 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,245,465 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,663,839 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,448,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,448,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         839,624 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,536,222 円　　　　（　       124,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-137		 3,239  
(   3,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
3,138 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,199 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,130 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-138		 3,449  
(   3,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,285 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-139		 3,253  
(   3,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,221 
品川 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,266,000 円  　　　　    422,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,356,202 円  　　　       44,909,304　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      471,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,587,000 円  　　　　    422,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       422,000 円  　　　　    422,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       422,000 円  　　　　    422,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,524,802 円　（　　　　　　        30,071 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 422,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,240.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0437 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0863 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,758,600 円  
（　　　　　        67,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,536,222 円      
②総費用 10,524,802 円      
③純収益　①－② 33,011,420 円      
④建物等に帰属する純収益 23,758,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,252,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,680,070 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,296,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     729,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大井五丁目４５４５番４
 0107000182930-0000
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備考