別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
品川 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 778,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区北品川１丁目１２３番４外
｢北品川１－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 533  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）



(70,400)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ11		 中高層の事務所、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南東11.6m区道 水道、ガス、下水 北品川

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．６ｍ区道 交通

施設		 北品川駅北東方

380m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や戸建住宅のほか、事務所等もみられる繁華性の低い混在地域である。今後は事務所等が減少し、住宅
地域としての性格を強めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及びその隣接区内の共同住宅、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域の存する圏域である。共同住宅の
開発素地として開発事業者等による底堅い需要が見込まれることから、売り物件がでたときは相応の引合いが見込まれ
る。なお、新型コロナウイルス感染症の拡大の時期も開発素地に対する大きな需要の落込みはみられず、価格はやや上
昇傾向で推移してきた。土地価格（総額）は、５００㎡程度の規模の画地で５～１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、事務所、住宅の混在する地域内にあって、高層共同住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格
は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、最近
の賃料や利回り水準等に基づく賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価格であり、高い説得力を有する。そこで
、比準価格と収益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    908,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[107.0]		 100
[ 61.7]		 [ 97.0]
100		 1,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

ＪＲ「品川」駅へのアクセスが良好な利便性
に優れた混在地域であり、賃貸マンションの
家賃は底堅く推移し、地価も上昇傾向で推移
している。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＴＳ（公
）０６
-102		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.2m区道、
西4.2m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
b ＡＢＲ（公
）０６
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,224)
c ＳＴＳ（公
）０６
-107		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.5m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ＮＳＫ（公
）０６
-11		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m区道、
西8m、角地
１住居
高度3種最低7m
(80,300)
e ＫＢＴ（公
）０６
-113		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.9m区道
、中間画地
商業

(100,354)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,457,254  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
1,482,212 		 100
[  93.7]
1,581,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
1,465,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,600,859 		 100
[  98.4]
1,626,889 
1,580,000 
c (　           ) 
887,537  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
951,568 		 100
[  61.5]
1,547,265 
1,500,000 
d (　           ) 
1,746,635  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
1,665,772 		 100
[ 103.4]
1,610,998 
1,560,000 
e (　           ) 
1,242,766  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,304,904 		 100
[  84.8]
1,538,802 
1,490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



品川 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,795,697 
22,809,041 
69,986,656 
45,774,900 
24,211,756 		 （　0.9411）
22,785,684 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    735,022,065 円　　　　（　  1,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 259.20 ＳＲＣ11 2,407.47
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火

 70 ％   400 ％   400 ％   533 ㎡     16.2 m x   25.2 m  前面道路：区道     　  11.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階エントランス・共同住宅・駐車場、２～１１階共同住宅（１ＬＤＫ、５０㎡程度） ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
197.77 
25.4 
50.25 
3,300 
165,825 		 1.0  165,825 
1.0  165,825 

 2～ 4		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,500 
700,875 		 1.0  700,875 
1.0  700,875 

 5～ 7		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,600 
720,900 		 1.0  720,900 
1.0  720,900 

 8～10		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,700 
740,925 		 1.0  740,925 
1.0  740,925 

11～11		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,800 
760,950 		 1.0  760,950 
1.0  760,950 

計
2,407.47 
85.3 
2,052.75 

7,414,875 		 7,414,875 
7,414,875 
⑨年額支払賃料      7,414,875 円　×　12ヶ月　＝　      88,978,500 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   2,052.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,926,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,905,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,785,255 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 90,919,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,414,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,441 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,414,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,805,411 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,795,697 円　　　　（　       174,101 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-227		 3,311  
(   3,206) 		 100
[100.0]		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
3,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-225		 3,769  
(   3,688) 		 100
[100.0]		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,672 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-226		 3,728  
(   3,647) 		 100
[100.0]		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
3,630 
品川 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,529,000 円  　　　　    843,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,144,741 円  　　　       95,705,100　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,283,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,165,500 円  　　　　    843,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       843,000 円  　　　　    843,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       843,000 円  　　　　    843,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,809,041 円　（　　　　　　        42,794 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9411    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 843,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,407.47 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,774,900 円  
（　　　　　        85,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,795,697 円      
②総費用 22,809,041 円      
③純収益　①－② 69,986,656 円      
④建物等に帰属する純収益 45,774,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,211,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,785,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    735,022,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区北品川一丁目１２３番４
 0107000076684-0000
2 　品川区北品川一丁目１２３番１０
 0107000076687-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 778,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区北品川１丁目１２３番４外
｢北品川１－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 533  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）



(70,400)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ11		 中高層の事務所、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南東11.6m区道 水道、ガス、下水 北品川

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １１．６ｍ区道 交通

施設		 北品川駅北東方

380m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層のマンションを中心とした共同住宅地で、今後も現状を維持すると予測する。根強い需要と投資環境に支え
られ、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に品川区とその隣接区で、ある程度の高度利用が可能な住宅地域とその周辺地域である。需要者の中
心は、マンション分譲を目的とする大手開発業者、賃貸マンションの保有や転売を行う投資法人等である。経済情勢の
不透明感は依然として残っているものの、投資意欲は強い。一方で利便性に優れる都心のマンション用地の供給は極め
て限定的である。市場の中心価格帯は、土地価格で５億円から１５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は同一需給圏内の住宅地域とその周辺地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資や開
発目的の法人か自用目的の事業者等であるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格で
ある。従って比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    908,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[107.0]		 100
[ 62.7]		 [ 97.0]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるものの、依
然として金利水準は低い。利便性の高い都心
の住宅地への需要は強く、取引は堅調に推移
している。

利便性の高い優良な住環境を維持しており、
地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０６
-103		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,180)
b ＳＴＳ（公
）０６
-107		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.5m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＯＺＷ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5.4m区道
、西5.4m、
角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d ＹＯＳ（公
）０６
-1		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,591,633  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,665,699 		 100
[  95.4]
1,746,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
1,690,000 
b (　           ) 
887,537  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
951,568 		 100
[  66.2]
1,437,414 
1,390,000 
c (　           ) 
1,328,274  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,320,684 		 100
[  82.9]
1,593,105 
1,550,000 
d (　           ) 
993,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
993,769 		 100
[  63.2]
1,572,419 
1,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,550,000 円／㎡]  



品川 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,611,482 
20,777,646 
65,833,836 
41,756,700 
24,077,136 		 （　0.9411）
22,658,993 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    730,935,258 円　　　　（　  1,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 259.20 ＳＲＣ11 2,407.47
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火

 70 ％   400 ％   400 ％   533 ㎡     16.2 m x   25.2 m  前面道路：区道     　  11.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １１階建て共同住宅（１ＬＤＫタイプ約５０㎡）を想定 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
197.77 
25.4 
50.25 
3,100 
155,775 		 1.0  155,775 
1.0  155,775 

 2～ 4		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,300 
660,825 		 1.0  660,825 
1.0  660,825 

 5～ 7		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,350 
670,838 		 1.0  670,838 
1.0  670,838 

 8～10		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,400 
680,850 		 1.0  680,850 
1.0  680,850 

11～11		 住宅
220.97 
90.6 
200.25 
3,450 
690,863 		 1.0  690,863 
1.0  690,863 

計
2,407.47 
85.3 
2,052.75 

6,884,177 		 6,884,177 
6,884,177 
⑨年額支払賃料      6,884,177 円　×　12ヶ月　＝　      82,610,124 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   2,052.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,926,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,536,724 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,466,836 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,869,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,884,177 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,884,177 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,676,194 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,611,482 円　　　　（　       162,498 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-227		 3,311  
(   3,206) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.5]		 100
[100.0]
3,362 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-105		 3,407  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,547 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-133		 3,397  
(   3,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,688 
品川 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,307,000 円  　　　　    769,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,112,346 円  　　　       89,336,724　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,283,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,536,500 円  　　　　    769,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       769,000 円  　　　　    769,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       769,000 円  　　　　    769,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,777,646 円　（　　　　　　        38,982 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9411    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 769,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   2,407.47 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,756,700 円  
（　　　　　        78,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,611,482 円      
②総費用 20,777,646 円      
③純収益　①－② 65,833,836 円      
④建物等に帰属する純収益 41,756,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,077,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,658,993 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    730,935,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区北品川一丁目１２３番４
 0107000076684-0000
2 　品川区北品川一丁目１２３番１０
 0107000076687-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考