別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
品川 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 69,700,000 円  １㎡当たりの価格 810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区南大井６丁目１１０番１０外
｢南大井６－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ5		 中規模の共同住宅、
事業所等が混在する
地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 大森

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   7.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 大森駅北東方

550m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、事業所等が混在する地域である。交通アクセス・生活利便性が良好であるため、まとまった土地につ
いてはマンション需要が見込まれ、価格はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区南部及び大田区北部のＪＲ京浜東北線、京急本線沿線の住商混在地域及び住宅地域である。需要者
の中心は自己使用目的で住宅を取得する個人等である。まとまった規模の場合には、不動産会社やデベロッパーも市場
参加者となる。市場の中心価格帯は標準的な画地の規模（約９０㎡）の場合、土地は７千万円前後、新築戸建住宅は９
千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格であるが、投下資本に見合う賃料の獲得はやや困難で低位に試算された。需要者は自己使用目的で住宅を取得する
個人等であり、類似の不動産との比較により意思決定を行う傾向にあるため、本件では市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 [100.0]
100		 808,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    763,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口は微増傾向、高齢化率は低下傾
向にある。高級住宅地等高価格帯エリアの不
動産需要は依然として強含みで推移している
。

共同住宅のほか事業所等が混在するが、都心
アクセス、生活利便性が良好であるため、住
宅地域への移行が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳＨ（公
）０６
-6		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
b ＫＳＨ（公
）０６
-105		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ＫＭＭ（公
）０６
-110		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北19.9m区道、
中間画地
近商

(88,360)
d ＫＳＨ（公
）０６
-110		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西7.1m区道
、北東2.5m、
二方路
１中専
高度地区3種
(70,284)
e ＳＳＫ（公
）０６
-124		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.9m区道
、北東3.3m、
二方路
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
657,654  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
688,564 		 100
[  98.0]
702,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
703,000 
b (　           ) 
1,008,673  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,078,581 		 100
[ 111.7]
965,605 
966,000 
c (　           ) 
703,537  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
758,413 		 100
[ 104.0]
729,243 
729,000 
d (　           ) 
958,092  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
963,459 		 100
[ 109.3]
881,481 
881,000 
e (　           ) 
831,087  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
852,236 		 100
[  93.8]
908,567 
909,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    835,000 円／㎡]  



品川 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,441,483 
2,040,502 
6,400,981 
4,523,760 
1,877,221 		 （　0.9606）
1,803,258 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     54,644,182 円　　　　（　    635,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＲＣ5 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   86 ㎡     12.0 m x    7.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯向け（１ＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
65.0 
32.50 
3,450 
112,125 		 1.0  112,125 
1.0  112,125 

 2～ 2		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,500 
140,000 		 1.0  140,000 
1.0  140,000 

 3～ 3		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,530 
141,200 		 1.0  141,200 
1.0  141,200 

 4～ 4		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,530 
141,200 		 1.0  141,200 
1.0  141,200 

 5～ 5		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,570 
142,800 		 1.0  142,800 
1.0  142,800 

計
250.00 
77.0 
192.50 

677,325 		 677,325 
677,325 
⑨年額支払賃料        677,325 円　×　12ヶ月　＝　       8,127,900 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         577,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種・同規模の建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,705,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       435,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,270,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           677,325 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          677,325 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         164,918 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,441,483 円　　　　（　        98,157 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-128		 3,529  
(   3,452) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
3,756 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,530 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-129		 3,352  
(   3,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,455 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 247,200 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 809,602 円  　　　        8,705,400　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      700,400 円  　　　　     82,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,040,502 円　（　　　　　　        23,727 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,523,760 円  
（　　　　　        52,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,441,483 円      
②総費用 2,040,502 円      
③純収益　①－② 6,400,981 円      
④建物等に帰属する純収益 4,523,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,877,221 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,803,258 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,644,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     635,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区南大井六丁目１１０番１０
 0107000196432-0000
2 　品川区南大井六丁目１１０番１３
 0107000196434-0000
3 　品川区南大井六丁目１１０番１９
 0107000196440-0000
4 　品川区南大井六丁目１１０番２０
 0107000196441-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 69,600,000 円  １㎡当たりの価格 809,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区南大井６丁目１１０番１０外
｢南大井６－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ5		 中規模の共同住宅、
事業所等が混在する
地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 大森

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   7.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 大森駅北東方

550m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の共同住宅、一般住宅を主として、事業所等が混在する地域である。事業用途の新規建替えは少なく、共同
住宅を中心に住宅地域としての性格が徐々に強まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    837,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の駅から徒歩圏内の共同住宅、一般住宅等が多く建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者には
自用目的の個人、不動産業者、投資家等が挙げられる。かつて事業所、工場等が占めていた敷地には現在、マンション
等の住宅が多く建ち並んでおり安定した需要が認められる。取引の中心価格帯は規模によりバラツキがあるが標準的な
規模の土地で総額６，０００万円から８，０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣はマンションが多い住宅地域であり取引市場に比べて賃貸市場が相対的に割安なことから収益価格は比準価格に比
べて低位に試算された。対象標準地の存する地域は居住の快適性や利便性等が重視され、市場の実勢に着目した比準価
格が当該地域の実態を反映しており説得力が高い。よって本件では、比準価格を重視して、収益価格を比較考量した上
で代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    692,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 [100.0]
100		 808,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    763,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の
回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融
資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか
に回復。

事業所等が散見されるが、マンション等の住
宅用途を中心とした地域であり地域要因に大
きな変動はみられない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳＨ（公
）０６
-2		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.8m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,192)
b ＭＳＫ（公
）０６
-117		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.2m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
c ＳＳＫ（公
）０６
-111		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m区道、
北4.5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,180)
d ＳＳＫ（公
）０６
-116		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
816,429  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
853,248 		 100
[ 101.7]
838,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
839,000 
b (　           ) 
800,070  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
842,381 		 100
[ 101.2]
832,392 
832,000 
c (　           ) 
791,194  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
848,651 		 100
[ 101.5]
836,109 
836,000 
d (　           ) 
760,207  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
843,830 		 100
[ 100.4]
840,468 
840,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    837,000 円／㎡]  



品川 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,984,017 
1,942,888 
6,041,129 
4,172,400 
1,868,729 		 （　0.9606）
1,795,101 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     54,397,000 円　　　　（　    633,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＲＣ5 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   86 ㎡     12.0 m x    7.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり４０㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
65.0 
32.50 
3,300 
107,250 		 1.0  107,250 
1.0  107,250 

 2～ 2		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,350 
134,000 		 1.0  134,000 
1.0  134,000 

 3～ 3		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,400 
136,000 		 1.0  136,000 
1.0  136,000 

 4～ 4		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,400 
136,000 		 1.0  136,000 
1.0  136,000 

 5～ 5		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
3,450 
138,000 		 1.0  138,000 
1.0  138,000 

計
250.00 
77.0 
192.50 

651,250 		 651,250 
651,250 
⑨年額支払賃料        651,250 円　×　12ヶ月　＝　       7,815,000 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　     192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         415,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,230,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       411,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,819,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           651,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,187 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          651,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         158,570 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,984,017 円　　　　（　        92,837 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-234		 3,649  
(   3,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 99.0]
3,477 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-235		 3,830  
(   3,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[105.0]
3,409 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-236		 3,098  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
3,435 
品川 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,000 円  　　　　     76,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 798,388 円  　　　        8,230,800　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      646,000 円  　　　　     76,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,000 円  　　　　     76,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,000 円  　　　　     76,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,942,888 円　（　　　　　　        22,592 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,172,400 円  
（　　　　　        48,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,984,017 円      
②総費用 1,942,888 円      
③純収益　①－② 6,041,129 円      
④建物等に帰属する純収益 4,172,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,868,729 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,795,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,397,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     633,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区南大井六丁目１１０番１０
 0107000196432-0000
2 　品川区南大井六丁目１１０番１３
 0107000196434-0000
3 　品川区南大井六丁目１１０番１９
 0107000196440-0000
4 　品川区南大井六丁目１１０番２０
 0107000196441-0000
5 　
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7 　
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備考