別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 672,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区南品川１丁目２１８番３
｢南品川１－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(60,164)

1:1		 住宅

Ｗ3		 小規模住宅とアパー
ト等が建ち並ぶ既成
住宅地域		 西4.1m区道 水道、ガス、下水 新馬場

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、　　４
．１ｍ区道		 交通

施設		 新馬場駅東方

350m		 法令

規制		 １住居
(60,164)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来から小規模な住宅が密集しており、地域的特性を変化させるような開発計画や施設建築計画も無いことから
、当面は現状と同様の状態で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    715,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    527,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区東部の小規模住宅が密集する住宅地域。需要層の中心は住宅取得の際に価格と利便性を重視する３
０代～５０代の勤労者や地縁者で、転売益・開発利益を目論む不動産業者も存在する。品川駅や都心部へのアクセスに
優れるが、狭隘な街路が多く、比較的求めやすい価格帯にある。取引の中心価格帯は７０㎡程度の土地で４千万円台中
盤、新築一戸建総額で６～８千万円台だが、周辺の新築マンションより低位な総額の小規模建売住宅も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は品川区内の住宅地の取引から求めており、中心的な需要者が重視する利便性、都心への接近性、予算等の取
引動機を反映した実証的な価格である。他方で、良好な交通利便性を背景に賃貸アパート等の需要も高く、収益不動産
への投資が地価形成に影響しているため収益価格もまた理論的で説明力に優れる。よって、比準価格をやや重視し、収
益価格も関連付け、更に代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 [102.0]
100		 668,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

新馬場駅から徒歩圏の住宅地であり、品川駅
周辺の開発による将来の利便性向上への期待
が醸成されつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-102		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ＫＳＨ（公
）０６
-125		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ＦＪＮ（公
）０６
-102		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
d ＮＫＭ（公
）０６
-111		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.3m私道
、南東1.8m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
e ＭＳＫ（公
）０６
-13		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
西4m、二方路
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
503,966  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
525,637 		 100
[  84.1]
625,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
638,000 
b (　           ) 
517,874  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
708,153 		 100
[  94.1]
752,554 
768,000 
c (　           ) 
684,966  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
712,093 		 100
[ 101.9]
698,816 
713,000 
d (　           ) 
686,251  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.6]
821,871 		 100
[ 109.6]
749,882 
765,000 
e (　           ) 
639,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
631,903 		 100
[  93.1]
678,736 
692,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -7.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    715,000 円／㎡]  



品川 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,622,309 
971,453 
3,650,856 
2,212,080 
1,438,776 		 （　0.9627）
1,385,110 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     37,435,405 円　　　　（　    527,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 37.00 ＬＳ3 104.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 60 ％   300 ％   164 ％   71 ㎡      8.7 m x    8.5 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け１Ｒタイプが各階２戸、計６戸と想定。 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
37.00 
92.0 
34.04 
3,600 
122,544 		 2.0  245,088 
1.0  122,544 

 2～ 2		 住宅
37.00 
98.6 
36.48 
3,679 
134,210 		 2.0  268,420 
1.0  134,210 

 3～ 3		 住宅
30.00 
98.3 
29.49 
3,800 
112,062 		 2.0  224,124 
1.0  112,062 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.00 
96.2 
100.01 

368,816 		 737,632 
368,816 
⑨年額支払賃料        368,816 円　×　12ヶ月　＝　       4,425,792 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     100.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　         363,636 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,789,428 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       263,419 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,526,009 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           737,632 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,971 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,816 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,329 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,622,309 円　　　　（　        65,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-110		 3,329  
(   3,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,679 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-111		 3,745  
(   3,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,636 
c ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-112		 3,840  
(   3,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,802 
品川 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,600 円  　　　　     31,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 474,153 円  　　　        4,789,428　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      265,200 円  　　　　     31,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,200 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,200 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         971,453 円　（　　　　　　        13,682 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9627    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 286,000 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,212,080 円  
（　　　　　        31,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,622,309 円      
②総費用 971,453 円      
③純収益　①－② 3,650,856 円      
④建物等に帰属する純収益 2,212,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,438,776 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,385,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,435,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     527,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区南品川一丁目２１８番３
 0107000140124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 672,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区南品川１丁目２１８番３
｢南品川１－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(60,164)

1:1		 住宅

Ｗ3		 小規模住宅とアパー
ト等が建ち並ぶ既成
住宅地域		 西4.1m区道 水道、ガス、下水 新馬場

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、　　４
．１ｍ区道		 交通

施設		 新馬場駅東方

350m		 法令

規制		 １住居
(60,164)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅や共同住宅が密集して建ち並ぶ住宅地域であり、地域的特性を変化させるような開発計画や
施設建築計画も無く、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    707,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区東部の小規模住宅が密集する住宅地域。需要者の中心は自己使用目的の住宅一次取得者のほか、住
宅開発を目論む不動産業者も想定される。取引の主な価格帯は７０㎡程度の土地で４～５千万円、土地建物総額で６千
万円程度の物件が中心となるが、区内ではマンション価格の異常とも言える高騰により、不動産業者の住宅事業用地取
得が困難になり、当地域の様な区内では比較的地価水準が安価な地域でも地価は強含んでいる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は自己使用目的の住宅を求める一次取得者のほか、住宅開発を目論む不動産業者等である。品川区東部の土地取
引事例を中心に求めている比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方で、都心への接近性の良好さを背景
にアパート等の需要もあることから、収益性を反映した収益価格も一定の説得力を有する。よって、比準価格を重視し
、収益価格も関連付け、更に代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 [102.0]
100		 668,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

中小規模の戸建住宅が密集する住宅地域であ
るが、ターミナル駅からの流入があることや
在宅勤務の普及等もあり、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０６
-10		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
南西4m、
二方路
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ＦＪＮ（公
）０６
-102		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c ＳＴＳ（公
）０６
-112		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ＫＳＨ（公
）０６
-105		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ＹＯＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.1m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
729,927  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
745,826 		 100
[ 113.1]
659,439 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
673,000 
b (　           ) 
684,966  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
712,093 		 100
[ 108.9]
653,896 
667,000 
c (　           ) 
588,040  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
617,442 		 100
[  88.3]
699,255 
713,000 
d (　           ) 
1,008,673  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,078,581 		 100
[ 111.1]
970,820 
990,000 
e (　           ) 
760,682  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
828,383 		 100
[ 114.6]
722,847 
737,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    707,000 円／㎡]  



品川 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,069,862 
829,912 
3,239,950 
1,822,130 
1,417,820 		 （　0.9627）
1,364,935 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     36,890,135 円　　　　（　    520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 37.00 ＬＳ3 104.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 60 ％   300 ％   164 ％   71 ㎡      8.7 m x    8.5 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け１Ｒタイプが各階２戸、計６戸と想定。 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
37.00 
92.0 
34.04 
3,250 
110,630 		 1.0  110,630 
1.0  110,630 

 2～ 2		 住宅
37.00 
98.6 
36.48 
3,350 
122,208 		 1.0  122,208 
1.0  122,208 

 3～ 3		 住宅
30.00 
98.3 
29.49 
3,450 
101,741 		 1.0  101,741 
1.0  101,741 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.00 
96.2 
100.01 

334,579 		 334,579 
334,579 
⑨年額支払賃料        334,579 円　×　12ヶ月　＝　       4,014,948 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     100.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　         180,018 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,194,966 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       209,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,985,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           334,579 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          334,579 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          81,465 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,069,862 円　　　　（　        57,322 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-122		 3,684  
(   3,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,648 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-243		 3,417  
(   3,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,350 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-242		 2,984  
(   2,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,925 
品川 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,100 円  　　　　     25,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 406,912 円  　　　        4,194,966　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      218,400 円  　　　　     25,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,700 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,700 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         829,912 円　（　　　　　　        11,689 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9627    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,822,130 円  
（　　　　　        25,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,069,862 円      
②総費用 829,912 円      
③純収益　①－② 3,239,950 円      
④建物等に帰属する純収益 1,822,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,417,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,364,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,890,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区南品川一丁目２１８番３
 0107000140124-0000
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備考