別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -11 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 65,100,000 円  １㎡当たりの価格 775,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区南品川６丁目１４３６番２
｢南品川６－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.2		 共同住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
、共同住宅等が多い
住宅地域		 南3.7m区道 水道、ガス、下水 大井町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、　　３
．７ｍ区道		 交通

施設		 大井町駅北東方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因が認められないことから、当面は現状を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    827,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区の東部から南部にかけての住宅地域の一帯と判定した。中心的な需要者は区内居住者であるが、
区外からの転入者も多い。主な取引は、ミニ開発による建築条件付きの土地や建売分譲住宅である。生活利便性が良好
なこと等から、取引動向は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりばらつきが認められるが、新築
建売住宅で概ね総額５千万円～９千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、ＪＲ京浜東北線・東急大井町線・りんかい線「大井町」駅から徒歩圏に位置する。標準的規模の画地で
は自用目的の取引が市場の中心であり、収益性よりも居住の快適性を主として価格形成がなされる傾向にある。よって
、現実の市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、更に代表標準地からの検討を踏まえて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [105.0]
100		 782,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    728,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


大井町駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地
域要因の大きな変動はなく、需給は安定して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.5
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０６
-114		 品川区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南2m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高10m
(70,160)
b ＭＳＫ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＭＳＫ（公
）０６
-9		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
南東3m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ＳＴＳ（公
）０６
-111		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北23.5m区道、
東6.7m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e ＳＴＳ（公
）０６
-127		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    191,067) 
636,980  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
725,955 		 100
[  93.1]
779,758 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
819,000 
b (　           ) 
676,418  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
822,224 		 100
[  99.7]
824,698 
866,000 
c (　           ) 
615,612  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
653,582 		 100
[  85.5]
764,423 
803,000 
d (　           ) 
875,401  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
895,410 		 100
[ 116.8]
766,618 
805,000 
e (　           ) 
666,472  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
709,597 		 100
[  89.3]
794,622 
834,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    827,000 円／㎡]  



品川 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,669,664 
1,380,649 
4,289,015 
2,254,520 
2,034,495 		 （　0.9667）
1,966,746 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     53,155,297 円　　　　（　    633,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 44.00 ＬＳ3 119.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   84 ㎡      8.4 m x   10.7 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸（２ＤＫタイプが２戸、１ＤＫタイプが１戸）、計３戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
44.00 
100.0 
44.00 
3,700 
162,800 		 2.0  325,600 
1.0  162,800 

 2～ 2		 住宅
44.00 
100.0 
44.00 
3,800 
167,200 		 2.0  334,400 
1.0  167,200 

 3～ 3		 住宅
31.00 
100.0 
31.00 
3,900 
120,900 		 2.0  241,800 
1.0  120,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
119.00 
100.0 
119.00 

450,900 		 901,800 
450,900 
⑨年額支払賃料        450,900 円　×　12ヶ月　＝　       5,410,800 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     119.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         432,684 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,843,484 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       292,174 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,551,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           901,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          450,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         109,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,669,664 円　　　　（　        67,496 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-245		 3,925  
(   3,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]
3,790 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,887 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-246		 3,510  
(   3,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]
3,933 
c ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-115		 3,482  
(   3,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 99.0]
3,865 
品川 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,200 円  　　　　     31,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 853,149 円  　　　        5,843,484　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,900 円  　　　　     31,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,380,649 円　（　　　　　　        16,436 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9667    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　     119.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,254,520 円  
（　　　　　        26,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,669,664 円      
②総費用 1,380,649 円      
③純収益　①－② 4,289,015 円      
④建物等に帰属する純収益 2,254,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,034,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,966,746 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,155,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     633,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区南品川六丁目１４３６番２
 0107000149817-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -11 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 65,400,000 円  １㎡当たりの価格 778,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区南品川６丁目１４３６番２
｢南品川６－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.2		 共同住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
、共同住宅等が多い
住宅地域		 南3.7m区道 水道、ガス、下水 大井町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　３
．７ｍ区道		 交通

施設		 大井町駅北東方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 自然発生的な街路に一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として既に熟成している。開発余地が限られるこ
とに加え、周辺に再開発計画等も見当たらないことから、今後暫くは現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    819,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    525,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区における小規模画地主体の普通住宅地域で、特に大井町駅徒歩圏の住宅地域と価格牽連性が高い。
転売目的等の売買も目立つが、最終需要者は住宅取得目的の個人が中心である。画地規模が小さいことから総額が手頃
なことに加え、都心との接近性や利便性に優れているため需要が高く、供給の不足感もあって、価格が上昇している。
取引価格帯は標準地規模の土地で６～７千万円程度が中心であるが、手狭な建売住宅は同じ価格帯で売買されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺の類似する住宅地取引から求められ、取引市場における実勢水準が的確に把握された価格となった。収
益価格は標準地規模では収益性に優れる建物のボリュームが確保できないこと等から低位の価格となった。本件では地
価形成を主導する中心的な取引は自己の住宅取得目的であり、代替不動産との比較において意思決定がなされることか
ら比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [105.0]
100		 775,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    728,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口は増加傾向、高齢化率は低い。
土地取引件数は低調、建築着工件数は好不調
を繰り返すが、取引価格は上昇。住宅ローン
固定金利が上昇。

地域要因に特段の変動はない。区画配置に整
然さはないが、利便性が高く、需要者層の厚
い小規模画地が多いため、当該地域の需要は
依然堅調である。

個別的要因に変動はない。標準的画地と同様
に小規模な画地であり、南向きで日照に優れ
ることから、競争力は近隣地域の中で上位に
位置付けられる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-13		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
西4m、二方路
１住居
高度地区2種
(70,160)
b ＩＲＳ（公
）０６
-10		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
南西4m、
二方路
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＦＪＮ（公
）０６
-102		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
d ＦＪＮ（公
）０６
-105		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.5m区道、
東4m、二方路
準工
高度地区3種
(70,240)
e ＹＯＳ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.1m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
639,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
631,903 		 100
[  82.0]
770,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
809,000 
b (　           ) 
729,927  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
745,826 		 100
[  93.9]
794,277 
834,000 
c (　           ) 
684,966  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
712,093 		 100
[  90.9]
783,381 
823,000 
d (　           ) 
536,939  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
546,748 		 100
[  77.5]
705,481 
741,000 
e (　           ) 
760,682  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
796,522 		 100
[ 101.7]
783,207 
822,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    819,000 円／㎡]  



品川 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,238,654 
823,636 
3,415,018 
1,737,560 
1,677,458 		 （　0.9721）
1,630,657 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     44,071,811 円　　　　（　    525,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   84 ㎡      8.4 m x   10.7 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向けの１Ｋタイプ、平均専有面積が２５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
3,360 
168,000 		 1.0  168,000 
1.0  168,000 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
3,500 
175,000 		 1.0  175,000 
1.0  175,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

343,000 		 343,000 
343,000 
⑨年額支払賃料        343,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,116,000 円 
⑩a共益費（管理費）             212 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         254,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,370,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       218,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,151,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           343,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,259 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          343,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          83,515 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,238,654 円　　　　（　        50,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-220		 4,979  
(   4,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[119.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
4,186 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-221		 2,915  
(   2,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,135 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-137		 3,239  
(   3,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,374 
品川 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,600 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 393,336 円  　　　        4,370,400　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      205,700 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         823,636 円　（　　　　　　         9,805 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,737,560 円  
（　　　　　        20,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,238,654 円      
②総費用 823,636 円      
③純収益　①－② 3,415,018 円      
④建物等に帰属する純収益 1,737,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,677,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,630,657 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,413 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,071,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     525,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区南品川六丁目１４３６番２
 0107000149817-0000
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備考