別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 97,900,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区北品川５丁目７１８番４８
｢北品川５－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東4.5m区道 水道、ガス、下水 北品川

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    80 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北４．５ｍ
区道		 交通

施設		 北品川駅西方

630m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 高台の熟成した低層住宅地域である。画地の細分化も一部で見られるが、今後暫くは現状のまま推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    657,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区に所在する低層戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域である。戸建住宅用地の需要の中
心は高所得層、富裕層等であり、転売目的の不動産業者も見られる。居住環境の良好な低層住宅地への高所得層等の需
要は底堅く、一方で物件の供給が少ないため取引は堅調である。需要の中心となる価格帯は画地の規模により乖離が見
られるが、土地で総額１億円前後、単価３５０万円／坪前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、投資採算性を具現する価格として尊重すべきである。標準地は居住の快適性等が重視される低層の住宅
地であり、比準価格の方が相対的に信頼性は高い。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[130.4]		 [102.0]
100		 1,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区内の不動産の取得需要は堅調であり、
利回りは低下傾向で推移しているが、物価上
昇等による経済活動への影響には留意が必要
である。

高台の閑静な住宅地域である。敷地の細分化
が見られるが、地域要因に特段の変動はない
。地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＴＳ（公
）０６
-128		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ＳＴＳ（公
）０６
-115		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西3.8m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ＫＢＴ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.9m区道、
北6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,240)
d ＭＳＫ（公
）０６
-121		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e ＳＴＳ（公
）０６
-107		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.5m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,149,564  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,207,042 		 100
[ 123.4]
978,154 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
998,000 
b (　           ) 
1,424,806  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,543,065 		 100
[ 136.3]
1,132,109 
1,150,000 
c (　           ) 
1,138,854  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,205,381 		 100
[ 116.8]
1,032,004 
1,050,000 
d (　           ) 
1,128,385  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
1,250,495 		 100
[ 101.9]
1,227,179 
1,250,000 
e (　           ) 
887,537  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
951,568 		 100
[  97.7]
973,969 
993,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



品川 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,397,427 
1,052,339 
4,345,088 
2,051,550 
2,293,538 		 （　0.9621）
2,206,613 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     63,046,086 円　　　　（　    657,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.60 ＬＳ2 115.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   96 ㎡      7.1 m x   14.8 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の共同住宅（ファミリータイプ）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 想定建物は外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
57.60 
100.0 
57.60 
3,800 
218,880 		 1.0  218,880 
1.0  218,880 

 2～ 2		 住宅
57.60 
100.0 
57.60 
3,850 
221,760 		 1.0  221,760 
1.0  221,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.20 
100.0 
115.20 

440,640 		 440,640 
440,640 
⑨年額支払賃料        440,640 円　×　12ヶ月　＝　       5,287,680 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     115.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         276,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,564,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       278,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,285,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           440,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          440,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         107,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,397,427 円　　　　（　        56,223 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-131		 3,562  
(   3,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,826 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-132		 4,407  
(   4,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
4,198 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-133		 3,397  
(   3,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,771 
品川 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,300 円  　　　　     29,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 506,339 円  　　　        5,564,160　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,300 円  　　　　     29,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,052,339 円　（　　　　　　        10,962 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9621    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     115.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0760 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,051,550 円  
（　　　　　        21,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,397,427 円      
②総費用 1,052,339 円      
③純収益　①－② 4,345,088 円      
④建物等に帰属する純収益 2,051,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,293,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,206,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,046,086 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     657,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区北品川五丁目７１８番４８
 0107000089062-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 97,900,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区北品川５丁目７１８番４８
｢北品川５－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東4.5m区道 水道、ガス、下水 北品川

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    80 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
区道		 交通

施設		 北品川駅西方

630m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来より名声高い御殿山の住宅地域で、品川駅からもぎりぎり徒歩圏にある。近年、画地分割による小規模宅地
が増加しており当該傾向は今後も続くことが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び港区内の鉄道最寄駅から徒歩圏にある中級上位の低層住宅地域。需要者は自己使用目的の富
裕層の個人や転売目的の不動産業者等が中心である。需要の中心となる価格帯は、近年の土地の細分化傾向を反映し、
１００㎡前後の土地で１㎡当たり１００～１２０万円程度。高台の住環境良好な住宅地域で、品川駅や大崎駅からもぎ
りぎり徒歩圏内にある利便性と旧来からの名声により底堅い需要があり、地価は稀少性から上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には賃貸アパート等も散見されるが、相続税対策等の目的により建てられた物件が多い。１低専で低容積率の
ため、投資採算性に見合う賃貸物件の建設は困難であり、収益目的での土地取引は少なく自用目的での取引が主となる
地域である。この場合、代替競争関係にある他の不動産との比較により取引価格が決定される傾向にあるため、本件で
は比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[132.6]		 [102.0]
100		 1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マンション価格高騰により代替関係にある戸
建住宅用地の取得需要も堅調であり、持続す
る超低金利を背景に地価は上昇傾向にある。


御殿山の高台にある優良住宅地域。近年、分
割により小規模画地が増加している。建築コ
ストは上昇傾向にあるが富裕層の需要は底堅
く、地価は上昇。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＳＫ（公
）０６
-9		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ＭＳＫ（公
）０６
-121		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ＫＢＴ（公
）０６
-119		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m道路、
南東4m、
二方路
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
d ＳＴＳ（公
）０６
-128		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e ＫＢＴ（公
）０６
-3		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西2.2m私道、
中間画地
１住居
高度3種最低7m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,294,966  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,324,455 		 100
[ 117.7]
1,125,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
1,128,385  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
1,250,495 		 100
[ 111.6]
1,120,515 
1,140,000 
c (　           ) 
972,704  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,018,932 		 100
[  99.7]
1,021,998 
1,040,000 
d (　           ) 
1,149,564  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,207,042 		 100
[ 113.2]
1,066,292 
1,090,000 
e (　           ) 
788,502  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
937,441 		 100
[  93.7]
1,000,471 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



品川 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,531,670 
1,070,621 
4,461,049 
2,051,550 
2,409,499 		 （　0.9621）
2,318,179 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     66,233,686 円　　　　（　    690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.60 ＬＳ2 115.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   96 ㎡      7.1 m x   14.8 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー向け２ＬＤＫ（平均専用面積約５７．６㎡）計２戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
57.60 
100.0 
57.60 
3,900 
224,640 		 1.0  224,640 
1.0  224,640 

 2～ 2		 住宅
57.60 
100.0 
57.60 
3,950 
227,520 		 1.0  227,520 
1.0  227,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.20 
100.0 
115.20 

452,160 		 452,160 
452,160 
⑨年額支払賃料        452,160 円　×　12ヶ月　＝　       5,425,920 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     115.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         276,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,702,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       285,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,417,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           452,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,296 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          452,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         110,094 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,531,670 円　　　　（　        57,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-26		 3,968  
(   3,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,968 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,038 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-104		 4,319  
(   4,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,113 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-226		 3,728  
(   3,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,924 
品川 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,300 円  　　　　     29,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 524,621 円  　　　        5,702,400　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,300 円  　　　　     29,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,070,621 円　（　　　　　　        11,152 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9621    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     115.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0760 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,051,550 円  
（　　　　　        21,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,531,670 円      
②総費用 1,070,621 円      
③純収益　①－② 4,461,049 円      
④建物等に帰属する純収益 2,051,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,409,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,318,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,233,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区北品川五丁目７１８番４８
 0107000089062-0000
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備考