別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -7 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 322,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区上大崎２丁目２７０番７０
｢上大崎２－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)
台形
1:1.5		 住宅

ＲＣ2F1B		 一般住宅、マンショ
ンが建ち並ぶ山手の
住宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 目黒

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　６ｍ
区道		 交通

施設		 目黒駅北方

680m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地として住環境良好な住宅地域が確立されており、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    854,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内及び隣接区に所在する比較的品等の高い住宅地域である。需要者の中心は、自用目的の個人を
中心とするが、投資目的の不動産業者も考えられる。「長者丸」と呼ばれ、高台に位置し、知名度の高い環境良好な住
宅地域である。需要が強く市場の中心価格帯は、土地で１億円～５億円程度、土地建物で２億円～６億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層一般住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は市場の実勢を反映した実証
的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的価格である。対象標準地は共同住宅等賃貸需
要も存するが、主として居住の快適性、交通利便性等を重視した自用目的での取引が多い地域に存するため、比準価格
を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,270,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるものの、依
然として金利水準は低い。利便性の高い都心
の住宅地への需要は強く、取引は堅調に推移
している。

長者丸と呼ばれる高級住宅地域。地域要因に
大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 品川 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-4		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ＴＭＲ（公
）０６
-132		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.3m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ＡＢＲ（公
）０６
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,224)
d ＹＡＳ（公
）０６
-116		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
e ＳＴＳ（公
）０６
-115		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西3.8m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,947,159  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,985,339 		 100
[ 135.0]
1,470,621 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,470,000 
b (　           ) 
1,537,350  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,641,830 		 100
[ 115.0]
1,427,678 
1,430,000 
c (　           ) 
1,465,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,600,859 		 100
[ 119.6]
1,338,511 
1,340,000 
d (　           ) 
1,371,994  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,456,531 		 100
[ 110.4]
1,319,322 
1,320,000 
e (　           ) 
1,424,806  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,543,065 		 100
[ 113.8]
1,355,945 
1,360,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,400,000 円／㎡]  



品川 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,964,518 
3,899,460 
14,065,058 
6,327,000 
7,738,058 		 （　0.9575）
7,409,191 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    211,691,171 円　　　　（　    854,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＲＣ3 365.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   248 ㎡     13.4 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（平均専有床面積６０㎡程度）と想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,400 
495,000 		 1.0  495,000 
1.0  495,000 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,500 
506,250 		 1.0  506,250 
1.0  506,250 

 3～ 3		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
4,600 
476,100 		 1.0  476,100 
1.0  476,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
365.00 
90.0 
328.50 

1,477,350 		 1,477,350 
1,477,350 
⑨年額支払賃料      1,477,350 円　×　12ヶ月　＝　      17,728,200 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     328.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         788,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,516,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       925,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,590,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,477,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,477,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         359,713 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,964,518 円　　　　（　        72,438 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-117		 4,274  
(   4,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.5]		 100
[100.0]
4,669 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-120		 3,718  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.5]		 100
[100.0]
3,982 
c ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 4,647  
(   4,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 100
[100.0]
4,718 
品川 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,851,660 円  　　　       18,516,600　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      549,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,899,460 円　（　　　　　　        15,724 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     365.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,327,000 円  
（　　　　　        25,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,964,518 円      
②総費用 3,899,460 円      
③純収益　①－② 14,065,058 円      
④建物等に帰属する純収益 6,327,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,738,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,409,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,691,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     854,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区上大崎二丁目２７０番７０
 0107000039740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -7 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 322,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区上大崎２丁目２７０番７０
｢上大崎２－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)
台形
1:1.5		 住宅

ＲＣ2F1B		 一般住宅、マンショ
ンが建ち並ぶ山手の
住宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 目黒

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 品川区の山手線内側の高台に
存する城南五山の一つ「長者
丸」で名声を有する住宅地域		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 目黒駅北方

680m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模画地の細分化、低層マンション化が緩やかに進んでいる。今後も低層住宅地域として良好な住環境が維持
され、その熟成度を深めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    868,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣は「長者丸」と呼ばれる著名な住宅街。同一需給圏は品川区等における優良な住宅地域。需要者は利便性と住環境
を重視する富裕層や高額所得者、外国人等の個人を中心に、事業法人やファンド等も含む。近隣や周辺のマンション販
売価格の高騰の影響もあって、需要は底堅く、地価は上昇傾向を強めている。総額の価格帯は個人で２～５億円、法人
は１０億円超もある。土地単価は㎡１００～１６０万円が中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層一般住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、市場の実勢を反映した実
証的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を反映した理論的価格である。対象地は共同住宅等賃貸需要も
存するが、主として居住の快適性、交通利便性等を重視した実需目的の取引が多い地域に存するため、比準価格を重視
し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,270,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


周辺優良住宅地、通称「長者丸」では富裕層
の需要が中心であり、コロナ禍の影響は見受
けられない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 品川 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,224)
b ＡＢＲ（公
）０６
-111		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m区道
、北東2.7m、
準角地
準工
高度地区3種
(80,252)
c ＫＢＴ（公
）０６
-103		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,180)
d ＦＪＮ（公
）０６
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.3m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,172)
e ＮＳＫ（公
）０６
-111		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,465,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,600,859 		 100
[ 104.0]
1,539,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,054,319  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,101,225 		 100
[  97.8]
1,125,997 
1,130,000 
c (　           ) 
1,591,633  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,665,699 		 100
[  95.9]
1,736,912 
1,740,000 
d (　           ) 
1,211,900  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,251,497 		 100
[  97.0]
1,290,203 
1,290,000 
e (　           ) 
1,333,822  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,447,197 		 100
[ 100.0]
1,447,197 
1,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,430,000 円／㎡]  



品川 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,900,799 
4,577,793 
15,323,006 
7,524,000 
7,799,006 		 （　0.9658）
7,532,280 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    215,208,000 円　　　　（　    868,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＲＣ3 365.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   248 ㎡     13.4 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり６０㎡程度のファミリータイプ（２ＬＤＫ）を中心とする共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,600 
517,500 		 3.0  1,552,500 
1.0  517,500 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,741 
533,363 		 3.0  1,600,089 
1.0  533,363 

 3～ 3		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
5,000 
517,500 		 3.0  1,552,500 
1.0  517,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
365.00 
90.0 
328.50 

1,568,363 		 4,705,089 
1,568,363 
⑨年額支払賃料      1,568,363 円　×　12ヶ月　＝　      18,820,356 円 
⑩a共益費（管理費）             454 円／㎡　×　     328.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,789,668 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,610,024 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,133,551 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,476,473 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,705,089 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,568,363 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         379,863 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,900,799 円　　　　（　        80,245 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-117		 4,274  
(   4,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,882 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,854 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,741 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-120		 3,718  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,915 
c ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 4,647  
(   4,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,647 
品川 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,246,493 円  　　　       20,610,024　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      549,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,577,793 円　（　　　　　　        18,459 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9658    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     365.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,524,000 円  
（　　　　　        30,339 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,900,799 円      
②総費用 4,577,793 円      
③純収益　①－② 15,323,006 円      
④建物等に帰属する純収益 7,524,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,799,006 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,532,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    215,208,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     868,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区上大崎二丁目２７０番７０
 0107000039740-0000
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備考