別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -6 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 64,200,000 円  １㎡当たりの価格 683,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大井７丁目４７６９番２４
｢大井７－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 中小規模一般住宅、
アパート等が多い住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 西大井

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 西大井駅南東方

900m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないことから、今後も住宅
地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の低層一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は自己利用目的の所得
水準が高い勤労者世帯が想定される。経済環境の不安定さが増す中にあっても、政府の経済・雇用対策や緩和的金融政
策の継続等による下支えの下、主たる需要者の取得意欲は根強く、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、
標準規模の土地で６，０００万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者の属性及び最有効使用等に照らして、本標準地は収益性よりも居住の快適性及び生活利便性等が重視され
る傾向が強いことから、比準価格の相対的説得力が高いものと思料される。よって、本件では比準価格を重視し、収益
価格を比較考量のうえ、単価と総額の関係及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[111.2]		 [100.0]
100		 684,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    641,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

本標準地は一般住宅、低層の共同住宅等が建
ち並ぶ住宅地域に所在する。地域要因に特段
の変動は認められない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-127		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.7m区道
、東3.8m、
角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
b ＮＫＭ（公
）０６
-110		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ＡＢＲ（公
）０６
-3		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東3.7m区道
、南3.5m、
角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
d ＭＳＫ（公
）０６
-9		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
南東3m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e ＮＫＭ（公
）０６
-7		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.3m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,009  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
691,021 		 100
[ 100.0]
691,021 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
691,000 
b (　           ) 
518,132  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
658,200 		 100
[  98.0]
671,633 
672,000 
c (　           ) 
767,718  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
803,479 		 100
[ 107.7]
746,034 
746,000 
d (　           ) 
615,612  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
653,582 		 100
[  93.1]
702,021 
702,000 
e (　           ) 
514,508  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
619,546 		 100
[  89.9]
689,150 
689,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



品川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,257,905 
835,899 
3,422,006 
1,737,560 
1,684,446 		 （　0.9667）
1,628,354 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     44,009,568 円　　　　（　    468,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   94 ㎡      7.5 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用に鑑み、低層共同住宅（１ＤＫ　２７㎡程度）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,150 
173,250 		 1.0  173,250 
1.0  173,250 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,200 
176,000 		 1.0  176,000 
1.0  176,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

349,250 		 349,250 
349,250 
⑨年額支払賃料        349,250 円　×　12ヶ月　＝　       4,191,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         198,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,389,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,169,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          349,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          85,037 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,257,905 円　　　　（　        45,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-107		 3,244  
(   3,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,310 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-108		 3,520  
(   3,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,290 
c ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-109		 3,437  
(   3,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,273 
品川 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,600 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 399,399 円  　　　        4,389,000　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      205,700 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         835,899 円　（　　　　　　         8,893 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9667    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,737,560 円  
（　　　　　        18,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,257,905 円      
②総費用 835,899 円      
③純収益　①－② 3,422,006 円      
④建物等に帰属する純収益 1,737,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,684,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,628,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,009,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     468,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大井七丁目４７６９番２４
 0107000186043-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -6 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 64,100,000 円  １㎡当たりの価格 682,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大井７丁目４７６９番２４
｢大井７－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 中小規模一般住宅、
アパート等が多い住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 西大井

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 西大井駅南東方

900m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないことから、今後も住宅
地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    486,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域の存する圏域である。戸建住宅用地としての個人による需要
は底堅く、売り物件が出たときは相応の引合いが見込まれ価格はやや上昇傾向で推移している。土地価格（総額）は、
１００㎡程度規模の画地で６，０００万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は閑静な住宅地域内にあって、低層住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認めら
れる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。他方、収益価格は、収益用不動産の開
発素地として購入する需要者が一般的とはいえないことから、その説得力は劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価
格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[111.2]		 [100.0]
100		 684,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    641,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


戸建住宅用地に対する個人の需要は底堅く見
込まれる地域であり、地価も緩やかな上昇傾
向で推移しているものとみられる。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０６
-114		 品川区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南2m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高10m
(70,160)
b ＩＲＳ（公
）０６
-8		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.6m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ＫＭＭ（公
）０６
-117		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.6m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
d ＮＫＭ（公
）０６
-122		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    191,067) 
636,980  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
725,955 		 100
[  97.5]
744,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
745,000 
b (　           ) 
650,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
650,000 		 100
[  89.7]
724,638 
725,000 
c (　           ) 
614,176  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
661,468 		 100
[  94.9]
697,016 
697,000 
d (　           ) 
722,153  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
766,757 		 100
[ 107.1]
715,926 
716,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    713,000 円／㎡]  



品川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,309,178 
838,004 
3,471,174 
1,723,200 
1,747,974 		 （　0.9667）
1,689,766 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     45,669,351 円　　　　（　    486,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   94 ㎡      7.5 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用に鑑み、低層共同住宅（１ＤＫ　２７㎡程度）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,190 
175,450 		 1.0  175,450 
1.0  175,450 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,240 
178,200 		 1.0  178,200 
1.0  178,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

353,650 		 353,650 
353,650 
⑨年額支払賃料        353,650 円　×　12ヶ月　＝　       4,243,800 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         198,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,441,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       222,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,219,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           353,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,360 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          353,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          86,108 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,309,178 円　　　　（　        45,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-107		 3,244  
(   3,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
3,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＺＷ（公）０
６賃貸
　　　　-109		 3,437  
(   3,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,273 
c ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 3,935  
(   3,935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]
3,535 
品川 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 404,204 円  　　　        4,441,800　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         838,004 円　（　　　　　　         8,915 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9667    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,723,200 円  
（　　　　　        18,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,309,178 円      
②総費用 838,004 円      
③純収益　①－② 3,471,174 円      
④建物等に帰属する純収益 1,723,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,747,974 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,689,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,669,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     486,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大井七丁目４７６９番２４
 0107000186043-0000
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備考