令和6年1月15日　提出 品川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   品川 -5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.

鑑定評価額 2,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 820,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 品川区東品川１丁目２９９番３ ｢東品川１－３９－２｣ ②地積 　(㎡) 1,814   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 不整形 1:5 共同住宅 ＳＲＣ10 マンションのほか事 業所等が混在する地 域 西25m国道 水道、ガス、下水 天王洲アイル 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 天王洲アイル駅南西方 850m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅、事業所、倉庫等が建ち並ぶ混在地域である。運河沿いに比較的規模が大きい敷地が多いことから将来 的には事業所等の用途転換が徐々に進みマンションなどの共同住宅が増えていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,060,000 円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は天王洲アイル駅や新馬場駅から徒歩圏内の共同住宅や事業所等が混在する地域で、同一需給圏は品川区及び 隣接区内の共同住宅等が建ち並ぶ地域である。典型的な需要者はマンション開発業者、投資法人等が想定される。湾岸 部でのマンション需要に比べて規模の大きいマンション用地は特に供給が少ないことから高値で取引されるケースも目 立つ。市場の中心価格帯は規模によりバラツキがあるが土地のみで総額１０～３５億円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は品川区内及び隣接区内の共同住宅が建ち並ぶ地域の事例を採用したことから、市場の実態を反映した実証的 な価格である。一方、開発法による価格は、対象標準地に分譲マンションの建設を想定しマンション開発業者の投資採 算性を反映した理論的価格であり対象標準地の個別性を反映した規範性の高い価格といえる。従って、本件では比準価 格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　品川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    908,000 円／㎡ [110.1] 100 100 [107.0] 100 [ 84.1] [100.0] 100 1,110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,020,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の 回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融 資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか に回復。 近年、マンション用地の取得が厳しくなる一 方で周辺地域のマンション需要は安定してお り地価も堅調に推移している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％