別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 677,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区上大崎３丁目３００番１５
｢上大崎３－１０－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 513  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 中層マンションが多
く見られる高台の住
宅地域		 南東7.2m区道 水道、ガス、下水 目黒

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 目黒駅南東方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 目黒駅徒歩圏の交通利便性と高台の良好な居住環境を兼ね備えた旧来より名声高い花房山の住宅地域で、地域要
因に特段の変動はなく、今後も現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    961,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区・目黒区・港区内の優良な共同住宅地域である。主な需要者は、マンション開発業者等の法人が
想定される。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で１㎡当たり１３０～１５０万円程度と推測される。建
築費の高騰やマンション賃料上昇等の要因もあるが、城南五山の稀少性から高所得層によるマンション需要は根強く、
投資採算の見込める物件に対するディベロッパーの用地取得需要も旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件比準価格は、需要者、取引目的等を同じくする類似の共同住宅適地の取引事例を中心に試算された規範性の高い価
格であり、昨今の取引実勢が強く反映されている。一方、収益価格は、賃貸事業収益に基づく投資採算性を反映した理
論的な価格であり、先走りがちな取引価格の験証として有用な価格である。従って、本件では比準価格を重視し、収益
価格を斟酌のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 超低金利の継続から国内外の富裕層による需
要は旺盛で、マンション価格は高騰。都心部
で分譲マンションに適した用地が不足し供給
は絞られている。

城南五山として名高い花房山の閑静な高台の
住宅地域で、地域要因に特段の変化はないが
、富裕層による住宅需要は堅調で地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＴ（公
）０６
-108		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m区道、
東3.7m、角地
準工

(80,240)
b ＡＢＲ（公
）０６
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,224)
c ＹＡＳ（公
）０６
-4		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ＮＫＭ（公
）０６
-102		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東3.4m区道
、西1.2m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,160)
e Ｒ５７１０
７
-28		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m区道、
南東3.8m、
角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,937,989  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,051,988 		 100
[ 137.7]
1,490,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,490,000 
b (　           ) 
1,465,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,600,859 		 100
[  99.0]
1,617,029 
1,620,000 
c (　           ) 
1,947,159  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,985,339 		 100
[ 133.1]
1,491,615 
1,490,000 
d (　           ) 
1,177,180  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
1,441,657 		 100
[  98.3]
1,466,589 
1,470,000 
e (　           ) 
1,216,356  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,244,698 		 100
[  84.9]
1,466,075 
1,470,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,470,000 円／㎡]  



品川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,641,399 
9,082,546 
31,558,853 
15,675,500 
15,883,353 		 （　0.9620）
15,279,786 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    492,896,323 円　　　　（　    961,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 307.80 ＲＣ4 979.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   513 ㎡     19.5 m x   26.3 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専用面積約６７㎡、計１１戸）の共同住宅を想定。駐車場３台付属。 ⑦有効率　  75.3 ％
の理由		 同種建物の標準的な設計に基づく有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
287.40 
53.5 
153.75 
4,250 
653,438 		 1.0  653,438 
1.0  653,438 

 2～ 2		 居宅
285.00 
87.4 
249.00 
4,300 
1,070,700 		 1.0  1,070,700 
1.0  1,070,700 

 3～ 3		 居宅
249.00 
85.5 
213.00 
4,350 
926,550 		 1.0  926,550 
1.0  926,550 

 4～ 4		 居宅
158.50 
77.3 
122.50 
4,400 
539,000 		 1.0  539,000 
1.0  539,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
979.90 
75.3 
738.25 

3,189,688 		 3,189,688 
3,189,688 
⑨年額支払賃料      3,189,688 円　×　12ヶ月　＝　      38,276,256 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     738.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,214,750 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,491,006 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,096,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,834,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,189,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,189,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         776,641 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,641,399 円　　　　（　        79,223 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-124		 4,587  
(   4,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,587 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,447 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-18		 4,149  
(   4,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,367 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-241		 4,973  
(   4,861) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,521 
品川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 879,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,983,446 円  　　　       41,931,006　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,143,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,490,500 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,082,546 円　（　　　　　　        17,705 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     979.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,675,500 円  
（　　　　　        30,557 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,641,399 円      
②総費用 9,082,546 円      
③純収益　①－② 31,558,853 円      
④建物等に帰属する純収益 15,675,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,883,353 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,279,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,785 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    492,896,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     961,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区上大崎三丁目３００番１５
 0107000043954-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 667,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区上大崎３丁目３００番１５
｢上大崎３－１０－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 513  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 中層マンションが多
く見られる高台の住
宅地域		 南東7.2m区道 水道、ガス、下水 目黒

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高級住宅街として知られる城
南五山の「花房山」として呼
ばれる地域		 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 目黒駅南東方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性の高い丘陵地上の良質な住宅地域として熟成しており、今後も品格のある住宅地域として推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区・目黒区・港区内の良質な住宅地域である。需要者の中心は賃貸住宅の開発業者等の法人である。
都心部の高級住宅地の需要は強く、地価は底堅く推移している。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られる
が、対象地の規模で単価で１～１．５百万円／㎡の取引が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は共同住宅を中心とした良質な住宅地域にあり、賃貸住宅が多いことから収益価格が重視されるが、当該住
宅地域の住環境や名声に着目した取引も多く、賃貸住宅用地の事例も採用していることから、比準価格の規範性が高い
。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、良質な住宅地域の不動産
市況は良好な状態が続いている。


熟成した高台の住宅地域であり、地域要因に
特段の変動は見られない。都心に近い住宅地
や投資用不動産の需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,224)
b ＫＳＨ（公
）０６
-8		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.4m区道、
南東5m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
c ＳＴＳ（公
）０６
-102		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.2m区道、
西4.2m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
d ＡＢＲ（公
）０６
-111		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m区道
、北東2.7m、
準角地
準工
高度地区3種
(80,252)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,465,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,600,859 		 100
[  99.0]
1,617,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
1,029,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,015,074 		 100
[  81.0]
1,253,178 
1,250,000 
c (　           ) 
1,457,254  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
1,482,212 		 100
[  99.4]
1,491,159 
1,490,000 
d (　           ) 
1,054,319  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,101,225 		 100
[  74.4]
1,480,141 
1,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



品川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,534,200 
8,744,206 
33,789,994 
16,210,500 
17,579,494 		 （　0.9620）
16,911,473 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    545,531,387 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 307.80 ＲＣ4 979.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   513 ㎡     19.5 m x   26.3 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（５０～８０㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  75.3 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
287.40 
53.5 
153.75 
4,450 
684,188 		 1.0  684,188 
1.0  684,188 

 2～  		 居宅
285.00 
87.4 
249.00 
4,550 
1,132,950 		 1.0  1,132,950 
1.0  1,132,950 

 3～  		 居宅
249.00 
85.5 
213.00 
4,600 
979,800 		 1.0  979,800 
1.0  979,800 

 4～  		 居宅
158.50 
77.3 
122.50 
4,650 
569,625 		 1.0  569,625 
1.0  569,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
979.90 
75.3 
738.25 

3,366,563 		 3,366,563 
3,366,563 
⑨年額支払賃料      3,366,563 円　×　12ヶ月　＝　      40,398,756 円 
⑩a共益費（管理費）             230 円／㎡　×　     738.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,037,570 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,436,326 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,193,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,682,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,366,563 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,366,563 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         819,708 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,534,200 円　　　　（　        82,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-240		 5,047  
(   4,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,202 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,702 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-241		 4,973  
(   4,861) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,074 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-242		 4,309  
(   4,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,487 
品川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 909,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,510,106 円  　　　       43,876,326　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,143,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,744,206 円　（　　　　　　        17,045 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     979.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,210,500 円  
（　　　　　        31,599 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,534,200 円      
②総費用 8,744,206 円      
③純収益　①－② 33,789,994 円      
④建物等に帰属する純収益 16,210,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,579,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,911,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,966 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    545,531,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区上大崎三丁目３００番１５
 0107000043954-0000
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備考