別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -3 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 68,700,000 円  １㎡当たりの価格 687,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区旗の台５丁目１２４５番６
｢旗の台５－９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北西3.4m私道 水道、ガス、下水 旗の台

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．４
ｍ私道		 交通

施設		 旗の台駅南方

380m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の旧来からの住宅地域として成熟している地域で、敷地の細分化が目立つものの、特段の地域要因の変
動は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    419,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内を中心に隣接区を含む主として東急線沿線の徒歩圏内にある住宅地域である。旧来からの住宅地域で
あるため住環境は成熟している。売買市場では地縁性と利便性の高さから一定の住宅需要が認められる。需要者は自己
使用目的の個人が中心で、比較的自己資金を有する一次取得者が多い。土地のみの中心価格帯は、１㎡当たり６５～７
０万円前後、総額６，５００～７，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲にはアパートや共同住宅も散見されるが、一定以上の画地規模が確保されないと収益性が低下するため、専ら自己
使用の戸建住宅地としての取引が中心である。求められた収益価格は理論的ではあるが、市場の特性からは乖離してお
り説得力が劣る。一方、比準価格は市場の特性を反映しており説得力が高いと思料する。よって、比準価格を中心に収
益価格を参酌し、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [101.0]
100		 684,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


閑静な住宅地域として成熟しており、地域要
因に大きな変動は認められない。戸建住宅用
地に対する個人の需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０６
-10		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ＩＲＳ（公
）０６
-5		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
c ＫＭＭ（公
）０６
-13		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ＮＫＭ（公
）０６
-122		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,168)
e ＦＪＮ（公
）０６
-108		 品川区

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東2.7m私道
、北東2.7m、
準角地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
694,316  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
701,123 		 100
[ 103.9]
674,806 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
682,000 
b (　           ) 
613,272  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
686,548 		 100
[  97.9]
701,275 
708,000 
c (　           ) 
766,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
782,883 		 100
[ 113.8]
687,946 
695,000 
d (　           ) 
722,153  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
766,757 		 100
[ 108.2]
708,648 
716,000 
e (　    266,354) 
665,885  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
667,806 		 100
[  93.1]
717,300 
724,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



品川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,107,983 
864,744 
3,243,239 
1,648,800 
1,594,439 		 （　0.9732）
1,551,708 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     41,938,054 円　　　　（　    419,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   100 ㎡     10.9 m x    9.2 m  前面道路：私道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルーム２５～３０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  98.2 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
98.2 
54.00 
3,200 
172,800 		 1.0  172,800 
1.0  172,800 

 2～ 2		 住宅
55.00 
98.2 
54.00 
3,250 
175,500 		 1.0  175,500 
1.0  175,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
98.2 
108.00 

348,300 		 348,300 
348,300 
⑨年額支払賃料        348,300 円　×　12ヶ月　＝　       4,179,600 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          51,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,231,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       211,572 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,019,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           348,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,309 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          348,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          84,806 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,107,983 円　　　　（　        41,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＢＴ（公）０
６賃貸
　　　　-117		 3,251  
(   3,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,252 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-107		 3,234  
(   3,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]
3,273 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-129		 3,825  
(   3,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,787 
品川 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 423,144 円  　　　        4,231,440　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         864,744 円　（　　　　　　         8,647 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,648,800 円  
（　　　　　        16,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,107,983 円      
②総費用 864,744 円      
③純収益　①－② 3,243,239 円      
④建物等に帰属する純収益 1,648,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,594,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,551,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,938,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     419,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区旗の台五丁目１２４５番６
 0107000003348-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
品川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -3 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 68,500,000 円  １㎡当たりの価格 685,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区旗の台５丁目１２４５番６
｢旗の台５－９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北西3.4m私道 水道、ガス、下水 旗の台

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．４
ｍ私道		 交通

施設		 旗の台駅南方

380m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から駅徒歩圏内に位置する既存住宅地域として成熟している地域である。近年、敷地の細分化が目立つが
、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状にて推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区南部及び隣接区の一般住宅等を中心とする住宅地域であると把握される。想定される需要者層は住
宅取得を目的とした個人が中心となるものと判断される。良好な資金調達環境は継続しており、住宅取得需要は比較的
高い状況が認められ、地価は緩やかな上昇基調にて推移しているものと判断される。中心となる価格帯は、１００㎡程
度の宅地で概ね６０００～８０００万円程度であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し試算したものであり、試算の過程等は的確であり、不動
産市場の実態を反映した説明力の高い価格であると判断される。収益価格は共同住宅を想定して求めたものであるが、
需要者の中心が個人住宅取得を目的としていることからその説明力は相対的に低いものと判断される。以上より比準価
格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [101.0]
100		 683,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

閑静な住宅地域として成熟しており、地域要
因に大きな変動は認められないが、需要はや
や強含みにて推移しており地価は緩やかな上
昇を示している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０６
-5		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
b ＮＳＫ（公
）０６
-10		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＮＳＫ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.4m私道
、中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
d ＭＳＫ（公
）０６
-5		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
613,272  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
686,548 		 100
[ 103.0]
666,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
673,000 
b (　           ) 
694,316  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
701,123 		 100
[  97.0]
722,807 
730,000 
c (　           ) 
675,534  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,764 		 100
[  98.9]
712,603 
720,000 
d (　           ) 
654,219  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
673,461 		 100
[ 103.0]
653,846 
660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



品川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,013,594 
846,453 
3,167,141 
1,710,630 
1,456,511 		 （　0.9732）
1,417,477 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     38,310,189 円　　　　（　    383,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   100 ㎡     10.9 m x    9.2 m  前面道路：私道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルーム２５～３０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  98.2 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
98.2 
54.00 
3,100 
167,400 		 1.0  167,400 
1.0  167,400 

 2～ 2		 住宅
55.00 
98.2 
54.00 
3,200 
172,800 		 1.0  172,800 
1.0  172,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
98.2 
108.00 

340,200 		 340,200 
340,200 
⑨年額支払賃料        340,200 円　×　12ヶ月　＝　       4,082,400 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          51,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,134,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,927,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           340,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,232 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          340,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,834 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,013,594 円　　　　（　        40,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-127		 3,021  
(   3,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,197 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-109		 3,204  
(   3,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,373 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-139		 3,184  
(   3,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,076 
品川 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,700 円  　　　　     24,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 392,753 円  　　　        4,134,240　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,600 円  　　　　     24,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         846,453 円　（　　　　　　         8,465 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,710,630 円  
（　　　　　        17,106 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,013,594 円      
②総費用 846,453 円      
③純収益　①－② 3,167,141 円      
④建物等に帰属する純収益 1,710,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,456,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,417,477 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,310,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     383,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区旗の台五丁目１２４５番６
 0107000003348-0000
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備考