別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
品川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 90,700,000 円  １㎡当たりの価格 796,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区戸越３丁目８７８番１７外
｢戸越３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,168)
台形
1:2		 住宅兼事務所

ＲＣ4		 中小規模一般住宅、
共同住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 北4.2m区道 水道、ガス、下水 戸越

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ区道		 交通

施設		 戸越駅東方

120m		 法令

規制		 １住居
(70,168)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅に近い住宅地域である。特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    843,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び隣接区において、主として戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要の中心は自己使用目的
の個人を中心に、転売や賃貸住宅建築を目的とする不動産業者等である。利便性が良好な住宅地への需要は底堅い一方
で、物件の供給が少ないため取引は堅調である。需要の中心となる価格帯は画地の規模により乖離が見られるが、土地
で総額６千万円～１億円前後、単価２５０～３００万円／坪程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、投資採算性を具現する価格として尊重すべきである。標準地は居住の快適性等が重視される中低層の住
宅地であり、比準価格の方が相対的に信頼性は高い。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 792,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    736,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区内の不動産の取得需要は堅調であり、
利回りは低下傾向で推移しているが、物価上
昇等による経済活動への影響には留意が必要
である。

都心への接近性が良好な住宅地域であり、取
得需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-1		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.9m区道、
西4m、角地
１住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,200)
b ＫＭＭ（公
）０６
-13		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c ＭＳＫ（公
）０６
-113		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
d ＫＭＭ（公
）０６
-107		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東2.7m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高10m
地区計画等
(70,160)
e ＮＳＫ（公
）０６
-126		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.5m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
770,609  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
759,816 		 100
[  95.9]
792,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
792,000 
b (　           ) 
766,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
782,883 		 100
[  93.1]
840,905 
841,000 
c (　           ) 
811,396  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
844,944 		 100
[ 103.9]
813,228 
813,000 
d (　           ) 
783,290  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
829,366 		 100
[  92.2]
899,529 
900,000 
e (　           ) 
755,776  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
802,170 		 100
[  92.2]
870,033 
870,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    843,000 円／㎡]  



品川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,656,275 
1,105,434 
4,550,841 
2,211,440 
2,339,401 		 （　0.9721）
2,274,132 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     61,463,027 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   168 ％   114 ㎡      7.0 m x   15.8 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の共同住宅（１ＤＫ程度）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 想定建物は外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,300 
214,500 		 1.0  214,500 
1.0  214,500 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,400 
221,000 		 1.0  221,000 
1.0  221,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

435,500 		 435,500 
435,500 
⑨年額支払賃料        435,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,226,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         312,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,538,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       291,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,546,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           435,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          435,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         106,038 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,656,275 円　　　　（　        49,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-128		 3,360  
(   3,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
3,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-129		 3,825  
(   3,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,750 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-130		 3,405  
(   3,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
3,338 
品川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,400 円  　　　　     30,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 542,934 円  　　　        5,838,000　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      261,800 円  　　　　     30,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,800 円  　　　　     30,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,800 円  　　　　     30,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,105,434 円　（　　　　　　         9,697 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,211,440 円  
（　　　　　        19,399 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,656,275 円      
②総費用 1,105,434 円      
③純収益　①－② 4,550,841 円      
④建物等に帰属する純収益 2,211,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,339,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,274,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,463,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区戸越三丁目８７８番１７
 0107000074584-0000
2 　品川区戸越三丁目８７８番１８
 0107000074585-0000
3 　品川区戸越三丁目８７８番１９
 0107000074586-0000
4 　品川区戸越三丁目８７８番２０
 0107000074587-0000
5 　品川区戸越三丁目８７８番２１
 0107000074588-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
品川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 90,600,000 円  １㎡当たりの価格 795,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区戸越３丁目８７８番１７外
｢戸越３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,168)
台形
1:2		 住宅兼事務所

ＲＣ4		 中小規模一般住宅、
共同住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 北4.2m区道 水道、ガス、下水 戸越

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ区道		 交通

施設		 戸越駅東方

120m		 法令

規制		 １住居
(70,168)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い戸建住宅地として熟成しており、今後ともほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内における鉄道駅徒歩圏の住宅地域の圏域。需要者は、自己使用住宅を探す地元や都区内城南地
区に居住する個人を中心に、郊外の居住者、不動産業者等も含む。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響か
らは脱しつつあり、低金利政策による需要回復と売り物件減少により価格は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土
地は２６０万円／坪程度、新築戸建住宅で総額７千～９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域で、小規模な自用戸建住宅物件が取引の中心であるものの、駅に近接す
ることから小規模な共同住宅の取引も見受けられる。当該地域は、自己使用目的の需要者が多く、収益性よりも居住の
快適性等を交換価値とした取引が主体であることから、同種の取引事例を基にした実証的な比準価格を重視し、収益性
を反映した収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を以上のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    713,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 792,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    736,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあ
り、旺盛な住宅需要等を反映して新型コロナ
ウイルス感染症流行の影響からは既に脱して
いる。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭＲ（公
）０６
-131		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m区道、
東1.8m、角地
１住居
高度地区2種
地区計画
(80,172)
b ＭＳＫ（公
）０６
-9		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
南東3m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ＫＭＭ（公
）０６
-4		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ＮＳＫ（公
）０６
-6		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,168)
e ＡＢＲ（公
）０６
-127		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.7m区道
、東3.8m、
角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
838,503  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
929,313 		 100
[  98.0]
948,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
948,000 
b (　           ) 
615,612  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
653,582 		 100
[  77.4]
844,421 
844,000 
c (　           ) 
580,918  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
634,774 		 100
[  73.7]
861,294 
861,000 
d (　           ) 
574,782  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
591,687 		 100
[  80.8]
732,286 
732,000 
e (　           ) 
667,009  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
691,021 		 100
[  86.4]
799,793 
800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    835,000 円／㎡]  



品川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,430,686 
1,079,776 
4,350,910 
2,161,180 
2,189,730 		 （　0.9721）
2,128,637 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     57,530,730 円　　　　（　    505,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   168 ％   114 ㎡      7.0 m x   15.8 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（３３㎡）程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,200 
208,000 		 1.0  208,000 
1.0  208,000 

 2～ 2		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,300 
214,500 		 1.0  214,500 
1.0  214,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

422,500 		 422,500 
422,500 
⑨年額支払賃料        422,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,070,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         234,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,304,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       280,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,323,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           422,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          422,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         102,872 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,430,686 円　　　　（　        47,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-213		 4,029  
(   3,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-111		 3,660  
(   3,580) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,740 
c ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-223		 3,013  
(   3,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,339 
品川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,300 円  　　　　     30,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 526,776 円  　　　        5,604,000　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,800 円  　　　　     30,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,079,776 円　（　　　　　　         9,472 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 28 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0772 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,161,180 円  
（　　　　　        18,958 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,430,686 円      
②総費用 1,079,776 円      
③純収益　①－② 4,350,910 円      
④建物等に帰属する純収益 2,161,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,189,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,128,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,530,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     505,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区戸越三丁目８７８番１７
 0107000074584-0000
2 　品川区戸越三丁目８７８番１８
 0107000074585-0000
3 　品川区戸越三丁目８７８番１９
 0107000074586-0000
4 　品川区戸越三丁目８７８番２０
 0107000074587-0000
5 　品川区戸越三丁目８７８番２１
 0107000074588-0000
6 　
7 　
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備考