別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
江東 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小田桐　雅也   TEL.
鑑定評価額 6,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区辰巳３丁目１０番１
｢辰巳３－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 9,939  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
臨港地区


(80,300)

1:1.2		 倉庫

ＲＣ5		 倉庫、配送センター
が建ち並ぶ流通業務
地域		 南22m道路、三方路 水道、下水 辰巳

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 大規模倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ道路 交通

施設		 辰巳駅　南方

320m		 法令

規制		 準工
(80,300)
準防 
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、配送センター等が建ち並ぶ臨海部の流通業務地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状
のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 大規模倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    577,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び周辺区の物流施設が存する地域、または、建設可能な立地を備えた地域。主たる需要者は、
倉庫業及び流通業の法人事業者のほか、これらに賃貸する目的で収益物件の獲得を企図する不動産投資会社である。需
給動向は、Ｅコマース市場の拡大等により堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模等により幅広
く形成される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域に存する代替競争関係にある規範性の高い取引事例を収集して試算されており、実証的で市場実
態を反映した価格である。一方、収益獲得を目的とした需要も見られるが、試算過程に想定項目が含まれること、自己
使用目的での取引も多いことから収益価格の相対的な規範性はやや劣る。したがって、比準価格を標準に、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    500,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.9]		 [100.0]
100		 653,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    636,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流業界の２０２４年問題等による先行き不
透明感があるが、流通業務施設に対する需要
は堅調に推移し、地価は上昇基調である。


物流施設等が多く建ち並ぶ臨海工業地域であ
り、地域要因の変化は認められない。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
８
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東15m区道、
中間画地
準工

(70,300)
b １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c Ｒ４７１１
４
-33		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12.5m区
道、北6.8m、
西6.8m、
三方路
工業

(80,200)
d ０７（公）
６
-18		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
e Ｒ６１１０
１
-901		 大田区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北11.6m私道、
中間画地
工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
545,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
569,767 		 100
[  83.0]
686,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
686,000 
b (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
499,543 		 100
[  78.9]
633,134 
633,000 
c (　           ) 
420,979  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
477,950 		 100
[  71.3]
670,337 
670,000 
d (　           ) 
696,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
639,867 		 100
[  69.8]
916,715 
917,000 
e (　           ) 
333,841  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
404,514 		 100
[  56.4]
717,223 
717,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    697,000 円／㎡]  



江東 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

696,161,691 
146,004,619 
550,157,072 
320,920,000 
229,237,072 		 （　0.9255）
212,158,910 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  5,734,024,595 円　　　　（　    577,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 6,677.28 ＲＣ5 29,810.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
臨港地区
 80 ％   300 ％   300 ％   9,939 ㎡     95.6 m x  110.0 m  前面道路：道路     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルテナント用の倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 5		 倉庫
29,810.84 
100.0 
29,810.84 
2,110 
62,900,872 		 3.0  188,702,616 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
29,810.84 
100.0 
29,810.84 

62,900,872 		 188,702,616 
0 
⑨年額支払賃料     62,900,872 円　×　12ヶ月　＝　     754,810,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  29,810.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       754,810,464 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    60,384,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 694,425,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       188,702,616 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,736,064 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     696,161,691 円　　　　（　        70,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１（公賃）６
　　　　-42		 3,150  
(   3,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[130.0]
2,203 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,110 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０４（公賃）６
　　　　-34		 2,018  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,922 
c ０４（公賃）６
　　　　-36		 2,219  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,219 
江東 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 28,400,000 円  　　　　  5,680,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 30,192,419 円  　　　      754,810,464　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   27,772,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   48,280,000 円  　　　　  5,680,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,680,000 円  　　　　  5,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,680,000 円  　　　　  5,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     146,004,619 円　（　　　　　　        14,690 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9255    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,680,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　  29,810.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 50 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 320,920,000 円  
（　　　　　        32,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 696,161,691 円      
②総費用 146,004,619 円      
③純収益　①－② 550,157,072 円      
④建物等に帰属する純収益 320,920,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 229,237,072 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,158,910 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,734,024,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     577,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区辰巳三丁目１０番１
 0106000260135-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
江東 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 6,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区辰巳３丁目１０番１
｢辰巳３－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 9,939  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
臨港地区


(80,300)

1:1.2		 倉庫

ＲＣ5		 倉庫、配送センター
が建ち並ぶ流通業務
地域		 南22m道路、三方路 水道、下水 辰巳

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 大規模倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ道路 交通

施設		 辰巳駅南方

320m		 法令

規制		 準工
(80,300)
準防 
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部の工業地域としてその地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。なお、流
通業務施設の需要は引続き堅調だが、今後は２０２４年問題の市況に対する影響の程度に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 大規模倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    704,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    541,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京港湾部の流通業務地域を主体に、近接する内陸部の工業地域を含んで広域的に形成される。需要者は
都心部への接近性や港湾施設・空港・高速道路等の交通利便を重視する物流大手、準大手の関連企業が中心となる。特
に東京港湾部では土地の供給が限定的で稀少性を有し、規模も大きいので総額が高額となり需要者も限定される。この
ように湾岸部等の工業地市場に関しては、一般市場とその様相が少々異なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 継続して物流施設等を投資対象とする傾向があり、収益性を基礎に価格設定を行い、市場参入する投資家等も見られる
が、自己使用目的の倉庫・事業所の敷地として利用する実需者が相対的に多く見受けられる。したがって、市場実態を
十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    500,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.4]		 [100.0]
100		 657,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    636,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、江東区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

都心部接近性の良好な臨海部工業地域として
その地域要因に特段の変化はなく、継続的な
需要が見られるので地価水準は小幅ながら上
昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５（公）
６
-27		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m区道、
中間画地
準工
地区計画等
新木場・辰巳三丁
(70,200)
b １６（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m私道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
d Ｒ５１１１
６
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m区道、
中間画地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
818,271  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
842,819 		 100
[  83.1]
1,014,223 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
535,909  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,522 		 100
[  78.1]
707,455 
707,000 
c (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
480,484 		 100
[  77.0]
624,005 
624,000 
d (　           ) 
571,494  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
609,784 		 100
[  78.0]
781,774 
782,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    704,000 円／㎡]  



江東 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

680,618,914 
134,989,911 
545,629,003 
333,350,000 
212,279,003 		 （　0.9374）
198,990,337 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  5,378,117,216 円　　　　（　    541,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 6,677.28 ＲＣ5 29,810.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
臨港地区
 80 ％   300 ％   300 ％   9,939 ㎡     95.6 m x  110.0 m  前面道路：道路     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルテナント倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 5		 倉庫
29,810.84 
100.0 
29,810.84 
2,019 
60,188,086 		 3.0  180,564,258 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
29,810.84 
100.0 
29,810.84 

60,188,086 		 180,564,258 
0 
⑨年額支払賃料     60,188,086 円　×　12ヶ月　＝　     722,257,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  29,810.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       722,257,032 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    43,335,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 678,921,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       180,564,258 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,697,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     680,618,914 円　　　　（　        68,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-37		 2,339  
(   2,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]
1,946 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,024 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,019 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-38		 2,005  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,010 
c １４（公賃）６
　　　　-39		 1,808  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,115 
江東 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 23,600,000 円  　　　　  5,900,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 21,667,711 円  　　　      722,257,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   27,772,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   50,150,000 円  　　　　  5,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,900,000 円  　　　　  5,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,900,000 円  　　　　  5,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     134,989,911 円　（　　　　　　        13,582 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　  29,810.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 50 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 333,350,000 円  
（　　　　　        33,540 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 680,618,914 円      
②総費用 134,989,911 円      
③純収益　①－② 545,629,003 円      
④建物等に帰属する純収益 333,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 212,279,003 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 198,990,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,378,117,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     541,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区辰巳三丁目１０番１
 0106000260135-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考