別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
江東 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 2,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区佐賀２丁目１４番１
｢佐賀２－８－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 4,081  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(80,300)

2.5:1		 事務所、駐車場兼倉
庫
ＳＲＣ7		 倉庫、事務所等が混
在する工業地域
 北西11m区道 水道、ガス、下水 水天宮前

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 水天宮前駅南東方

680m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に共同住宅も見られる流通業務地域として成熟しているが、マンション等の住宅用途の割合が徐々に増えて
おり、今後当該割合が緩やかに増加していくものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    464,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及び２３区の内陸の工業地域のほか、臨海部の工業地域も含まれる。需要者は、自己利用目的の倉
庫業、物流業を営む法人である。また、当該法人に賃貸する事を企図する法人投資家等も想定される。従来からのイン
ターネット通販市場の拡大傾向に加え、コロナ禍における生活様式の変容もあり、物流需要は依然として堅調で、当エ
リアの土地需要は堅調に推移している。また、マンション用地需要も当エリアの需要を下支えしている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、水天宮前駅に近接した工業地域として投資目的の不動産取引需要も見られるエリアである。ただし、収益
価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、市場性を反映した比準価格の相対的信頼性
が高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    553,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において、区内の人口は令和３年に
は微減に転じたが、その後は再び増加傾向で
推移している。不動産需要も堅調に推移して
いる。

内陸部の流通業務地域であるが、周辺でマン
ションや戸建住宅需要の高まりが見られ、需
要を引き上げる要因となっている。


個別的要因に変動はない。対象地は公園に隣
接しており、建築基準法第５３条３項２号の
建蔽率緩和が適用可能であるが増価とはなら
ないと判断した。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７（公）
６
-18		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
b １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c １５（公）
６
-25		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m区道、
南西15m、
北西12m、
三方路
準工
地区計画等
(80,300)
d Ｒ６１１０
８
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東15m区道、
中間画地
準工

(70,300)
e Ｒ４７１１
４
-33		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12.5m区
道、北6.8m、
西6.8m、
三方路
工業

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
696,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
708,035 		 100
[ 100.8]
702,416 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
702,000 
b (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,628 		 100
[  82.8]
592,546 
593,000 
c (　           ) 
993,918  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,022,832 		 100
[ 134.1]
762,738 
763,000 
d (　           ) 
545,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
567,041 		 100
[  95.7]
592,519 
593,000 
e (　           ) 
420,979  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.5]
460,327 		 100
[  74.8]
615,410 
615,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    630,000 円／㎡]  



江東 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

316,782,491 
68,899,681 
247,882,810 
174,032,000 
73,850,810 		 （　0.9496）
70,128,729 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,895,371,054 円　　　　（　    464,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付倉庫 2,411.48 ＲＣ6 12,847.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 80 ％   300 ％   300 ％   4,081 ㎡    103.7 m x   39.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造６階建倉庫（事務所付）を一括して賃貸することを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫・事務所
2,330.53 
100.0 
2,330.53 
2,175 
5,068,903 		 6.0  30,413,418 
0.0  0 

 2～ 3		 倉庫
2,411.48 
100.0 
2,411.48 
2,175 
5,244,969 		 6.0  31,469,814 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
2,284.56 
100.0 
2,284.56 
2,175 
4,968,918 		 6.0  29,813,508 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
1,890.44 
100.0 
1,890.44 
2,175 
4,111,707 		 6.0  24,670,242 
0.0  0 

 6～ 6		 倉庫・塔屋
1,519.25 
100.0 
1,519.25 
2,175 
3,304,369 		 6.0  19,826,214 
0.0  0 

計
12,847.74 
100.0 
12,847.74 

27,943,835 		 167,663,010 
0 
⑨年額支払賃料     27,943,835 円　×　12ヶ月　＝　     335,326,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,847.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       335,326,020 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    20,119,561 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 315,206,459 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       167,663,010 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,576,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     316,782,491 円　　　　（　        77,624 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１（公賃）６
　　　　-41		 2,401  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,186 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,175 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０４（公賃）６
　　　　-34		 2,018  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,103 
c ０４（公賃）６
　　　　-36		 2,219  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,156 
江東 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,920,000 円  　　　　  2,980,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 10,059,781 円  　　　      335,326,020　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,629,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,330,000 円  　　　　  2,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,980,000 円  　　　　  2,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,980,000 円  　　　　  2,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      68,899,681 円　（　　　　　　        16,883 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　  12,847.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 50 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 174,032,000 円  
（　　　　　        42,644 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 316,782,491 円      
②総費用 68,899,681 円      
③純収益　①－② 247,882,810 円      
④建物等に帰属する純収益 174,032,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 73,850,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 70,128,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,895,371,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     464,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区佐賀二丁目１４番１
 0106000234920-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 2,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 577,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区佐賀２丁目１４番１
｢佐賀２－８－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 4,081  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(80,300)

2.5:1		 事務所、駐車場兼倉
庫
ＳＲＣ7		 倉庫、事務所等が混
在する工業地域
 北西11m区道 水道、ガス、下水 水天宮前

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 水天宮前駅南東方

680m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因について特段の変動が認められないため、今後も事業所と共同住宅が混在する地域を維持していくもの
と思料する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び周辺区の物流施設が存する地域である。需要者は都心への近接性及び交通利便性に着目する
倉庫業・物流業者が中心と想定される。内陸部の工業用地は近年マンション用地への転用が進みつつあり、就労環境の
面からも交通利便性に優れる都市型物流施設の需要は高まっている。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件や規
模等により把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、内陸部の物流施設を中心とする地域である。比準価格は代替性を有する江東区内の工業地の事例を採用し
て求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、投資物件
の需要も堅調であることを踏まえた価格が得られた。以上より、比準価格に収益価格を関連付け、市場の需給動向も踏
まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    553,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向にある。景気は回復傾向にあ
るが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に
影響を与えることが懸念される。


内陸部の流通業務施設が存するエリアである
が、周辺ではマンション建築が盛んである。



個別的要因に変動はない。対象標準地は公園
に隣接しており、建築基準法第５３条３項２
号による建蔽率緩和の適用可能であるが、増
加はないと判断。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
b １６（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m私道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c １５（公）
６
-26		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m道路、
中間画地
工専

(70,200)
d ０７（公）
６
-18		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
479,562 		 100
[  91.2]
525,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
526,000 
b (　           ) 
535,909  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,594 		 100
[  87.5]
632,679 
633,000 
c (　           ) 
521,824  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
566,701 		 100
[  88.4]
641,064 
641,000 
d (　           ) 
696,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
703,854 		 100
[  91.8]
766,725 
767,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    641,000 円／㎡]  



江東 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

284,387,294 
66,558,730 
217,828,564 
140,685,000 
77,143,564 		 （　0.9255）
71,396,368 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,929,631,568 円　　　　（　    473,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫 2,411.48 ＲＣ6 12,847.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 80 ％   300 ％   300 ％   4,081 ㎡    103.7 m x   39.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルテナント用の事務所付倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
2,330.53 
100.0 
2,330.53 
2,000 
4,661,060 		 3.0  13,983,180 
0.0  0 

 2～ 3		 倉庫
2,411.48 
100.0 
2,411.48 
2,000 
4,822,960 		 3.0  14,468,880 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
2,284.56 
100.0 
2,284.56 
2,000 
4,569,120 		 3.0  13,707,360 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
1,890.44 
100.0 
1,890.44 
2,000 
3,780,880 		 3.0  11,342,640 
0.0  0 

 6～ 6		 倉庫・塔屋
1,519.25 
100.0 
1,519.25 
2,000 
3,038,500 		 3.0  9,115,500 
0.0  0 

計
12,847.74 
100.0 
12,847.74 

25,695,480 		 77,086,440 
0 
⑨年額支払賃料     25,695,480 円　×　12ヶ月　＝　     308,345,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,847.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       308,345,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    24,667,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 283,678,099 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        77,086,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         709,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     284,387,294 円　　　　（　        69,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２（公賃）６
　　　　-29		 1,851  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,005 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０２（公賃）６
　　　　-30		 1,593  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,968 
c ０２（公賃）６
　　　　-31		 3,150  
(   3,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,254 
江東 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,450,000 円  　　　　  2,490,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,333,830 円  　　　      308,345,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,629,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,165,000 円  　　　　  2,490,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,490,000 円  　　　　  2,490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,490,000 円  　　　　  2,490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      66,558,730 円　（　　　　　　        16,309 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9255    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,490,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　  12,847.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 50 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 140,685,000 円  
（　　　　　        34,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 284,387,294 円      
②総費用 66,558,730 円      
③純収益　①－② 217,828,564 円      
④建物等に帰属する純収益 140,685,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,143,564 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,396,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,495 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,929,631,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     473,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区佐賀二丁目１４番１
 0106000234920-0000
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備考